香港住宅租约：边啲条款你可以倾，边啲条例已经帮你写好

本文按以下条例文本撰写：《业主与租客（综合）条例》（第7章，2024年4月19日生效版本）、《物业转易及财产条例》（第219章，2018年12月13日生效版本）、《土地审裁处条例》（第17章，2025年8月24日生效版本）、《小额钱债审裁处条例》（第338章，2025年3月28日生效版本）、《区域法院条例》（第336章，2024年8月18日生效版本）、《简朴房条例》（第658章，2026年3月1日生效版本）。表格、实务程序及最新公布由差饷物业估价署及房屋局发出，不在条例文本之内。

简介：租约唔系一张白纸

好多人以为，香港住宅租约完全属于『合约自由』——双方倾掂数，白纸黑字写低，就系全部。呢个讲法有一半系错嘅，而错嘅嗰半，恰恰系租客最需要知嘅嗰半。

《业主与租客（综合）条例》第 IV 部适用于任何住宅租赁（第116(1)条），而第117(3)条规定：凡在 2002 年 12 月 27 日当日或之后订立的住宅租赁，如果租约冇写某几项条款，条例就自动当你写咗——连违反时可没收租赁权的条件一并加入。换言之，一份手写两页、乜都冇写清楚的租约，并唔系『冇规矩』，而系由条例填补。

分间单位（一般俗称『㓥房』——条例本身的用语是「分间单位」）的情况更彻底：第 IVA 部连同附表 7，直接为每项规管租赁隐含十一条强制性条款，涵盖印花税由谁承担、维修责任、分租限制、重收条件。条例明文规定，这些条文与租约其他条文抵触时，以条例条文为准。

一、租约冇写嘅嘢，条例已经帮你写咗

这是全篇最容易被忽略的一节：你手上那份租约的内容，并不等于你租约的内容。

第 IV 部的适用范围写在第116(1)条——本部适用于任何住宅租赁，即使租赁内有任何条文「其意是一般地或特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围」。第115(1)条把「住宅租赁」界定为「指出租作住宅的处所的租赁」，并把「租赁」界定为「指以口头或书面达成的租赁」，包括租赁协议及分租租赁。

「系咪住宅租赁」呢个问题本身有一条条文管，就是第115A条，而它是整个第 IV 部的入口。 第115A(1)款订明决定租赁性质的规则：书面协议中订明用途的条款是处所正用作该用途的表面证据（(a)项）；但即使有证据证明处所原本是否作住宅出租，处所如正主要用作另一用途，即须当作以该另一用途出租（(b)项）——而如果那个主要用途是住宅用途并因此违反协议条款，举证责任在租客一方，要确立业主曾明示、默示同意或默许。(c)项订明证据不足时以处所的主要用途决定；(e)项订明用作旅馆或旅舍即属非住宅用途。第(2)款列出可考虑的因素，包括政府租契的契诺、占用许可证，以及与住宅性质相符的正常附加用途（楼面面积、非住客人数、装设物件、毛利与租金的对比）。

而第115A(3)至(5)款给了双方一条行政途径：凡出现租赁是否属住宅性质的争议，且争议与主要用途相关，业主或租客可用指明格式向署长申请发出证明主要用途的证明书（第(3)款）；不论有无争议，业主或租客亦可如此申请（第(4)款），但须指明希望的视察日期、缴交财政司司长藉宪报公告厘定的费用，并在该日期前不少于 10 天提交表格（第(5)款）。第(7)款订明署长须视察处所，并可发出证明书或发出拒绝表示意见的通知书；第(8)款订明证明书发出后 1 年内不得再申请；第(9)款使证明书成为所列事实及视察当日主要用途的表面证据；第(10)款则保留向土地审裁处申请裁定的途径。

最适用于：租住唐楼地舖后半部、楼上工作室、或者一半住一半做小生意的单位的租客同业主。第 IV 部适用与否，决定咗第117(3)条的隐含条款、第119L条的追租门槛同第119RA条的收据责任是否适用，但呢一步唔系强制嘅第一步。 第115A(3)、(4)款嘅证明书申请系「可」（may），第(10)款仲留咗一条直接路线：「租赁的任何一方，可向审裁处申请，要求裁定租赁是否属住宅性质」——即系话，一方可以唔经署长证明书，直接向审裁处申请裁定。条文并无规定必须先用115A(3)或(4)款嗰张表格先可以入禀。

咁条例帮你写咗啲乜？第117(3)条分成四对条文，每对都系同一个结构：冇写就补一条契诺加一个没收租赁权的条件；写咗契诺但冇写没收条件，就补返个没收条件。四项分别是：

第一项的原文值得逐字读，因为 15 天这个数字对租客的影响最直接：

第(3)(b)、(d)、(f)、(h)款那一半——租约已写咗契诺但冇写没收条件——另有第117(4)条补一句，而这一句对读租约的人很实际：

即是说，租约如果已经有一条没收条款，只是不能单凭该项理由行使（例如写明要连同其他违反才可没收），法律上仍当作『已包含没收条件』，第117(3)条就不会再补一个独立的没收条件入去。呢一点决定咗四对条文里面第二条腿到底补唔补。

留意：第 V 部第126条的隐含交租契诺，并不适用于一般住宅租约。 第126条的措辞虽然相近，但第121(2)(c)条把「属第IV部适用的租赁」剔出第 V 部，而第116(1)条使第 IV 部适用于任何住宅租赁——详见下文『生约、死约』一节。一般住宅租约的 15 天没收条件，来源只有第117(3)(a)(ii)及(b)条一处。

本站嘅读法：好多人以为『业主要赶我走，总要一两个月通知』。喺欠租呢一项上面，条例畀嘅唔系通知期，而系一个没收租赁权的条件——租金过咗到期日 15 天未交，业主就有一个可以行使的权利。行使嗰个权利之后仲有第219章第58条嘅宽免机制（见下文『没收租赁权、重收，同宽免』一节），但起点系 15 天，唔系一个月，亦唔系『讲吓数』。

第117(5)(c)条再加一句，把两项条款接驳起来：

即是说，就算每次都补交，经常迟交本身可以构成另一项违反，而那一项同样附带没收租赁权的条件。

而呢个转换系有代价的，代价喺第117(5)(b)款。 第117(5)(a)款订明第(3)(a)及(b)款（欠租那一对）在第219章第58(4)及(10)条的规限下具有效力；第117(5)(b)款订明第(3)(c)至(h)款在第58(1)至(13)条的规限下具有效力。经常迟交租金一旦按第117(5)(c)款被定性为第(3)(e)及(f)款的烦扰、不便或骚扰，它就不再走欠租那条路，而是落入第117(5)(b)款——要行足第58(1)条的通知程序——但补救呢一步唔系逢违反必有：条文写明「如该违反事项可予补救」先要求补救，仲有一项补偿金钱嘅但书。 第58(1)(b)款：「如该违反事项可予补救，则要求承租人就该违反事项作出补救」；(c)款再要求通知「指明批租人就该违反事项而要求的补偿(如有的话)」，而没收要待承租人喺合理时间内「并没有对可予补救的违反事项作出补救，亦没有……作出……合理金钱补偿」先可以进行。即系话：通知、（如可补救）补救机会，加埋补偿金钱呢三样，先系完整程序，唔净止系送达通知加畀时间补救。 换言之，同一批迟交的租金，业主循欠租一路走可以绕过第58(1)条（第58(10)条），循『经常迟交＝烦扰』一路走反而要行全套程序。两条路的规限并不相同，这一节与下文『没收租赁权、重收，同宽免』一节要一并读。

但第 IV 部有自己的豁除范围，而其中一项对本文特别重要。 第116(2)条订明本部不适用于若干租赁，其中(a)项是「第I、II或IVA部适用的租赁」。所以一项受第 IVA 部规管的分间单位租赁，并不受第117(3)条规管——它受附表 7 规管，内容相近但并不相同（见下文『附表 7：十一条你删唔到的条款』一节）。第116(2)条的豁除表共有八项，(a)至(d)全数如下：(a) 第I、II或IVA部适用的租赁；(b) 未有建筑物在其上的土地的租赁；(ba) 农地的租赁；(bb) 业主是雇主而租客是按受雇条款管有处所的雇员（并须在不再受雇时搬离）的租赁；(bc) 从政府、香港房屋委员会、香港房屋协会或香港平民屋宇有限公司取得而持有的租赁及由此产生的分租租赁；(bd) 在 1981 年 12 月 18 日之后以书面订立、租期固定为 5 年或以上而并无条文订明业主可藉没收以外方式提前终止、亦无条文订明同意租赁金或承诺租赁金或租期内加租的租赁；(c) 根据第4条就某一处所作出命令时，该处所已存在的租赁；以及 (d) 根据第53(7A)(a)(ii)条所特准达成的租赁。 最后两项同样是条例自己订的豁除，不能遗漏——这张表是完整的八项，不是六项。

最适用于：租约只有一两页、由业主或代理提供的标准格式、或者根本系口头协议的一般住宅租客同业主。条文补入的条款，你系删唔到的——第116(1)(a)款明文写明，即使租赁有条文意图排除本部亦然。

二、租约使唔使写低？三年系分水岭，但仲有两个附加条件

『三年以下唔使写』呢个讲法，喺香港流传好广，而佢漏咗两个条件——其中一个系『唔可以收顶手费』。

第219章第4(1)条订立原则：

第4(2)条列出例外，其中(d)项是租赁的例外：

三个条件同时成立，才落入这个例外：

• 在承租人管有时即生效——即租期由交吉入住开始。一份今日签、半年后先起租的租约，唔符合呢一项。
• 为期不超过 3 年（承租人有无续期权不影响）。
• 租金是「在无须支付额外费用的情况下可合理取得的最佳租金」——如果租约除租金以外另收一笔顶手费／额外费用，而租金因此被压低，这一项就不成立。

那么一份收了顶手费、期限三年、又从来没有以契据签立的租约，法律地位是什么？ 条例分三层回答，而三层的答案并不相同：

• 法定产业权：没有。 第4(1)条订明「土地的法定产业权只可以契据予以设定、终绝或处置」；第4(2)(d)条的例外因收了额外费用而不成立，所以没有契据就没有法定租赁权益。
• 合约本身：仍可强制执行，但要过第3(1)条那一关。 第3(1)条订明，除非协议或其备忘录以书面作出并由被告的一方签署，否则不得根据土地售卖或处置合约提出诉讼；同条第(2)款并订明：「本条适用于在任何时候订立的合约或其他产权处置，而对与部分履行有关的法律或由法院颁令的售卖则无影响。」一份双方签署的书面租约本身就满足第3(1)条的书面及签署要求——欠的是契据的形式，不是书面的形式。
• 第7章第 IV 部：照样适用。 第115(1)条把「租赁」界定为以口头或书面达成的租赁，并包括租赁协议；第116(1)条使第 IV 部适用于任何住宅租赁。所以第117(3)条补入的四项契诺及四项没收条件、第119L条的通知书门槛、第119RA条的收据责任，全部不因为欠缺契据而落空。

第6(1)条处理口头设定的后果：

而第6(2)条把上述同一类租契救返：

第3(1)条另有一重——凡土地售卖或处置合约，除非协议或其备忘录以书面作出并由被告的一方签署，否则不得据以提出诉讼；同一条开首明文「除第6(2)条另有规定外」，即上述口头短租契不受此限。

本站嘅读法：法律上容许唔写，同实际上应唔应该唔写，系两回事。条例本身喺其他地方假设咗有书面文件——第117(3)条的判断起点是租赁有没有包含某项契诺，冇文字就无从判断包唔包含；第119L条要业主向署长提交通知书；印花税要按文书征收。本文的立场：写低。

三、当事人：签名嗰个系咪业主

租约上业主一栏的名字，同田土厅登记的业主，系两件要分开核对的事。

第115(1)条为第 IV 部界定的「业主」是「包括(政府除外)有权每隔一段时期就处所而收取租金的人，而就某一租客而言，则指有权向该租客收取租金的人」。这个定义以收租的权利为准，并非以土地注册处的登记为准——所以合法的业主可以是一个受托人、遗产代理人或中介以外的第三者。但反过来说，一个无权收租的人替你签租约，你的租约就有问题。

实务上要做的三件事：

• 索取单位的土地注册处查册，核对签约人是否登记业主，以及有没有按揭或其他负担。
• 若签约人不是登记业主，索取书面授权。
• 若单位是联名持有，一般要求全部登记业主签名。

至于中途换业主的情况，第219章第31及32条处理：租契保留的租金及承租人契诺的利益，随复归产业权转移（第31条）；批租人所订契诺及条件的义务，同样随复归产业权转移（第32条）。详见下文『业主中途卖楼』一节。

四、租期：『生约』、『死约』唔系法律名词

呢两个词喺市场上人人都用，但第7、17、117、219、336、338、658章的中英文文本入面，都揾唔到。

它们描述的是合约条款：『死约』指双方在该段期间内都不能单方面终止；『生约』指其中一方（或双方）可按合约订明的通知期以书面通知终止。条款的内容、通知期多长、由哪一方享有，全部由租约写定，条例并无为一般住宅租赁订明通知期。

第7章第 V 部的标题虽然是『租赁（终止通知）』，但该部原有的终止通知条文已经全部废除：第122、124及127条由2004年第16号第8条废除，第124A、124B及124C条由2002年第32号第31条废除，第125条则由1981年第52号第14条废除。该部现存的实质条文只余第120A（释义）、121（适用范围）、123（豁除）、126（隐含交租契诺）、127A（审裁处可就争议作出裁决）及127B（分租客的保障不高于租客）。 第123条本身亦只余第(2)款——第(1)及(3)款由1981年第52号第13条废除；现存的第(2)款是行政长官会同行政会议豁除任何一类租赁或处所的权力。

但第 V 部对一般住宅租约其实根本唔适用，而理由喺第121(2)(c)条。 第121(1)条订明第 V 部适用于每项租赁（包括分租租赁），不论口头或书面订立，即使租赁有条文意图排除本部亦然。第121(2)条随即列出豁除，其中(c)项只有一句：

而第116(1)条把第 IV 部套用于任何住宅租赁。两条一并读的结果是：一份普通住宅租约既然落入第 IV 部，就同时被第121(2)(c)条剔出第 V 部，第126条的隐含交租契诺根本轮唔到适用。 一般住宅租赁的 15 天没收条件，来源是第117(3)(a)(ii)条，唔系第126条。第121(2)条同一张豁除表另有(a)项——租期固定为 3 年或更长、协议内除违反条文或处所被毁损外并无提前终止条文的租赁——但对一般住宅租约而言，(c)项已经先一步生效。

第121(3)至(6)款是另一组独立的豁除及程序：第(3)款把租期不超过 1 年、且属业主将不在港、拟重建、暂时不需自用或其他特殊情况的书面租赁剔出第 V 部；第(4)款规定争议由署长以简易方式裁定；第(5)款容许署长授权估价署人员行使该权力；第(6)款则给予受屈一方在裁定通知书送达后 1 个月内向土地审裁处上诉的权利。

最适用于：签两年约（一年死约、一年生约）的租客。你要喺租约入面揾嘅系三样嘢：边段时间唔可以终止、通知期几多个月、以及由边一方享有终止权（好多标准格式只畀业主）。呢三样冇一样系条例送畀你嘅。

五、租金：到期日、15 天，同一张你有权攞的收据

业主唔开租金收据，系刑事罪行——而呢条罪行喺一般住宅租赁入面就已经存在，唔系分间单位独有。

第119RA(1)条：

第119RA(2)条：

至于到期日与逾期，见上文第一节：第117(3)(a)条的 15 天，以及第117(5)(c)条把经常迟交定性为不必要的烦扰、不便或骚扰。

租约通常另订的租金条款包括：每月租金金额及支付日；多年租约的加租机制；免租期（俗称『赠送月』）；以及支付方式。免租期会影响印花税的计税基础，计法按租期长短而不同，详见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

本站嘅读法：租金收据唔止系一张纸。喺欠租争议入面，收据系租客证明自己已交租嘅第一手证据；而条例把不发收据定为罪行，正正因为冇收据嘅租客喺争议中处于劣势。长期用现金交租而从来冇收据嘅租客，系本文最想提醒嘅一群。

五之二、一般住宅租赁的刑事条文：唔止收据一条

坊间指南往往把刑事条文全部归入分间单位那一栏。第 IV 部本身就有一组针对业主的罪行，其中一条是可循公诉程序检控的。

第119V条的标题是「侵扰」，第(1)款：

第(2)款是第二项罪行：任何人就任何处所，作出任何刻意打扰租客或分租客或其住户成员的安宁或舒适生活的作为，或经常截停或不提供为占用该处所作住宅而合理所需的服务，并且知道或有合理因由相信该行为相当可能致使租客放弃占用或不行使权利、不追索补救，即属犯罪，罚则与第(1)款相同。第(3)款是免责辩护：证明有合理理由作出有关作为或截停服务者不属犯罪。

第(4)款是那个没收机制：法院除判刑外，可命令被定罪的人向租客或分租客支付赔偿金，并向政府缴纳款项以供没收，其数额不超过于犯罪当日该处所在空置的情况下与在前租客管有的情况下两者的市值差额。第(5)款订明本条中「处所」包括处所的部分。

呢一款同第120AAZO(6)(b)款系同一个机制，用字几乎一样，而第119V条早喺 2002 年已经以现行形式存在。 分间单位规管租赁那一条并非首创。

同一组另有两条：第119U条把无合理辩解而拒绝提供第119T(1)(a)条指明的详情、拒绝出示文件、拒绝让署长复制文件或阻挠／逃避署长行使第119T(1)(c)、(d)或(e)条的权力，定为罪行，可处第 3 级罚款及监禁 3 个月——「无合理辩解」呢个条件唔可以漏，唔系话一有上述行为就自动入罪；第119W条把在本部规定须向署长提交或送达的文件中作出明知虚假或不相信属真实的陈述，定为罪行，可处第 2 级罚款。

六、业主要向差饷物业估价署提交通知书——唔提交，佢入禀追唔到租

这是一般住宅租约的规定，不是分间单位的规定，而它几乎从来没有出现在坊间的租约指南里。 依据是第116(2)(a)条：第 IV 部不适用于第 IVA 部适用的租赁，而第119L条正在第 IV 部之内。分间单位规管租赁行的是另一条——第120AAZT条的 60 日通知书及第120AAZU(2)条的追租门槛（见下文）。

第119L(1)条：

(a)及(b)两项不是行政尾巴，而是整节的关键：第119L(2)条所指的那道追租门槛，正是以署长「已批署」为条件，所以第(1)款那个批署动作就是门槛本身。第119L(1A)条订明提交的时限与费用：

第119L(2)条是后果所在：

开首「除第51A(6)条另有规定外」并非一般例外：第51A条标题为「共同申请将租赁转入第IV部」，业主与租客（或主租客与分租客）可根据第51A(1)条共同申请将租赁豁除于原本适用的第 II 部之外，而第51A(6)条订明，根据该条提交的申请书即属已充分遵从第119L条的规定——即另一条到达同一道门槛的狭窄过渡性路径，并非削弱上述结论的隐藏例外。

本站嘅读法：呢条唔系行政手续，系一道诉讼门槛。一个从来冇向署长交通知书嘅业主，喺租客欠租时，入禀追租呢一步本身就行唔到，要先补交并取得批署。租客一方要知呢条，系因为佢改变咗双方嘅谈判位置；业主一方要知呢条，系因为呢个障碍同印花税嗰个障碍（第117章第15条，文书可否呈堂）系两重，补一样唔会解决另一样——关于印花税那一重，见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

条例本身只写「指明格式的通知书」，并无为该表格编号；第119X(1)条授权署长指明本部所使用的表格，第119X(3)条并订明署长可酌情接受并非采用指明格式的通知或申请。表格编号属差饷物业估价署的行政指定，不是条例的用语。

七、按金：一般租约靠惯例，分间单位有法定上限

香港市场惯例是两个月租金——而喺分间单位规管租赁入面，两个月系条例订明嘅上限，唔系惯例。

先讲一般住宅租赁。第7章并无为一般住宅租赁的租金按金订明上限、订明退还期限，或订明可扣除的项目。两个月按金是市场惯例；三个月按金在较长租期或非住宅单位出现，同样是惯例。因此，一般租约的按金条款要靠合约写清楚三件事：金额、退还时限、以及可扣除的项目与核算方式。

分间单位规管租赁的处理完全不同。第120AAZC(2)条：

第120AAZC(3)条处理超额的写法——如租赁的规定要求租客缴付超过 2 个月租金作为租金按金，该规定须视为要求租客只须缴付相等于 2 个月租金的租金按金。即是说，超额的条款并非无效，而是被读低至 2 个月。 第120AAZC(6)条界定「2个月租金」为「在该租赁开始时应缴付的每月租金款额的2倍」——以开始时的租金为基准。

第120AAZC(4)条先订明两件常被略过的事：即使租赁有任何规定，租金按金在租期内须由业主保管，而退还时须免息。然后才是退还时限，以下列两者中较后者为准：租期届满时（首租期有次租期接续的情况），或租客交回空置管有后的 7 日届满时（次租期，或没有次租期接续的首租期，不论是租期届满抑或提前终止）；以及清缴所有未付款项后的 7 日届满时。第120AAZC(5)条则保留业主的扣除权：可从租金按金中扣除任何欠租款额，或因租客违反租赁而导致业主蒙受的费用、开支、损失或损害赔偿。

一个常见误解，两种租约都适用：按金唔系最后两个月租金。 租客不能迳自以按金抵销最后两个月租金，除非业主同意。在分间单位规管租赁下，这样做会直接触发附表 7 第12(1)(a)条的重收权（见下文）。

八、管理费、差饷、地租、杂费

这一组全部是合约条款，条例并不分配。

• 管理费：市场惯例多为业主负担（属物业拥有成本），但部分租约订明由租客负担。
• 差饷及地租：一般由业主负担，部分租约转嫁租客。
• 公用事业费（水、电、煤气、通讯服务）：一般由租客直接向供应商缴付。

分间单位规管租赁在这一组上有法定限制，而且以刑事条文形式出现——见下文『四条罪行』一节的第120AAZL及120AAZM条。一般住宅租赁并无对应条文，所以合约写法就是全部。

本站嘅读法：呢一节嘅风险唔系金额，系『后补』。一份冇写明管理费由边个交嘅租约，交楼之后先至收到一张管理处嘅单，就变成一场冇条文可依嘅争拗。签约前逐项写低，比事后争论平得多。

九、维修责任：一般租约冇法定分配，分间单位有

一般住宅租赁的维修责任，由租约分配；分间单位规管租赁的维修责任，由附表 7 第 3 部分配，而且删唔到。

一般租约的市场做法是：业主负责结构性维修及固定装置（喉管、电线、窗户、热水炉、冷气主机）的重大维修；租客负责日常维护（更换灯泡、疏通排水口、轻微破损）及保持整洁。呢个系做法，唔系条例。 租约另有分配时，以租约为准。

附表 7 第5(1)条为分间单位规管租赁订明：

第5(2)条加上业主在处所内提供的固定附着物及装置，并须保持它们正常运作；第5(3)条规定业主收到租客要求维修的通知后，须在切实可行的范围内尽快进行维修；第5(4)条让业主为第(3)款的目的——即应租客的维修通知而进行维修——藉给予租客不少于 2 日的事先通知进入处所视察损坏、评估是否需要维修及（视情况所需）进行维修；这不是一项一般的入屋权，租客没有发出维修通知时，第5(4)条并不启动；第5(5)条则是碰口碰面的例外——如损坏是因租客、处所的占用人（租客除外），或获租客准许留在处所的人故意或疏忽的作为所引致，业主无须负责。

第6条给租客一条出口：业主没有履行第5条的义务时，租客可藉给予业主不少于 30 日的事先书面通知终止租赁，而第120AAZH(4)条适用于这样的终止（即租客须在终止日期当日或之前交回空置管有并清缴所有欠款）。

十、分租、改动、用途，同大厦公契

呢三项喺一般租约由条例补入契诺（第117(3)条），喺分间单位租赁由附表 7 直接订明——但两者的内容并不相同。

一般住宅租赁：第117(3)(c)至(h)条补入不得作不道德或非法用途、不得造成不必要的烦扰／不便／骚扰、以及未经业主事先书面同意不得作结构上的改动三项契诺，各附没收租赁权的条件。留意条例补入的三项之中，并无不得分租一项——分租限制在一般住宅租赁中要靠租约条款。

分间单位规管租赁：附表 7 第8条（未经业主事先书面同意不得作结构上的改动）、第9条（不得用作不道德或非法用途）、第10条（烦扰、不便或骚扰，并订明经常欠租可视为对业主造成不必要的不便）、第11条（第(1)款：不得将整个处所转让或分租，或以其他方式放弃对整个处所的管有；第(2)款：未经业主事先书面同意，不得将部分处所分租予另一人）。

大厦公契（Deed of Mutual Covenant）是另一层，并非租约的一部分，但可以令租客的行为构成业主违反公契。第120AA(1)条就第 IVA 部把「公契」界定为就建筑物订立、界定该建筑物业主之间的权利、权益及义务，并在土地注册处注册的文件。常见的公契限制包括饲养宠物、短期出租（许多公契禁止 28 日以下的出租）及经营家居业务。第7、17、117、219、336、338、658章都没有为住宅租赁订明短期出租的日数门槛——该门槛是公契条款，来自个别大厦，要逐幢查。

十一、没收租赁权、重收，同宽免

『业主唔可以赶我走』呢句嘢，喺两种租约入面都要加注脚，而注脚就喺条文嘅下一款。

先讲一般住宅租赁。上文各节提到的「没收租赁权的条件」，行使时受第219章第58条规限——第7章第117(5)(a)款订明第(3)(a)及(b)款（即欠租那一对）在第58(4)及(10)条的规限下具有效力，第117(5)(b)款订明第(3)(c)至(h)款（其余三对）在第58(1)至(13)条的规限下具有效力，两者都明文写明「尽管有该条第(14)款的规定亦然」。

这个分工很重要，因为第58(10)条把欠租一类剔出第58条的通知程序之外：

所以：因欠租而没收租赁权，并不行第58(1)条的通知程序；因其他违反（例如非法用途、结构改动）而没收，则要先按第58(1)条送达指明违反事项、要求补救（如可补救）并指明所要求补偿的通知，并且承租人在其后一段合理时间内没有作出补救及合理金钱补偿。第58(1)条订的是一个标准，不是一个日数。第58(2)条的宽免权则是酌情的——法院「可准予或拒绝宽免」，并可按其认为适当而附加关于讼费、开支、损害赔偿、补偿、罚则或其他方面的条款。第58(13)条订明，在该条中「法院」包括土地审裁处。

分间单位规管租赁的结构不同。第120AAZI(1)条：

下一款就是例外，而它才是实际会发生的事。 第120AAZI(2)条以「然而」开首，容许业主：按第120AAZ(7)条或附表 7 第 2 部第4(3)条藉给予通知终止租赁；或按附表 7 第 4 部强制执行重收权或没收租赁权。附表 7 第12(1)条：

而第12(2)条订明：当业主根据第(1)款重收处所时，处所的租赁即时终止。

第120AAZI(3)条把租约自订的没收条件扫走——如租赁订有任何没收租赁权的条件（附表 7 第 4 部所列者除外），该等条件属作废及无效。第120AAZI(4)条再处理与第219章第58条的关系：尽管有第58(14)条的规定，欠租一类（第(2)(b)款及附表 7 第 4 部第7及12(1)(a)及(2)条）在第58(4)及(10)条的规限下具有效力；其余（第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)条）在第58条（第58(14)条除外）的规限下具有效力。

本站嘅读法：两种租约，同一个结论——欠租 15 天系一条真线。 一般租约由第117(3)(a)(ii)及(b)条补入（唔系第126条——第121(2)(c)条已把第 IV 部适用的租赁剔出第 V 部），分间单位租赁由附表 7 第7条加第12(1)(a)条订明；两边都绕过第58(1)条的通知程序（第58(10)条）。租客最需要记住嘅唔系『业主唔可以赶我走』，而系『租金到期后 15 天』。

第120AAZJ条另给分租客一项保障，适用于管有威胁并非来自其分租业主本身、而系来自上级业主嘅情况。 本条适用于：分间单位的规管租赁本身是产生自另一租赁的分租租赁，而上级业主向法院申请对该分间单位（或该分间单位属其组成部分的处所）的管有（第120AAZJ(1)条）。第120AAZJ(2)条：

指明的方式是张贴送达：上级业主须连续3日，在分间单位（或分间单位属其组成部分的处所）的大门或入口，张贴有关通知书；按此张贴的通知书，视为已有效送达分租客（第120AAZJ(3)、(4)条）。法院不得在自张贴有关通知书的最后一日的翌日起计的60日期间届满前，批予发出管有令状的许可以强制执行有关命令——除非分租客在许可获批予前已交回该分间单位在空置情况下的管有（第120AAZJ(5)、(6)条）。呢一条夹喺上文嘅第120AAZI条同下文『争议去边度告』一节嘅第120AAZK条土地审裁处赔偿司法管辖权之间——系专门针对管有威胁来自上级业主（而非分租客自己嗰位业主）呢种情况嘅60日通知缓冲期。

至于租客一方，分间单位规管租赁另有一条提前终止权，第120AAZH条：租客可藉给予业主事先书面通知终止租赁，通知不得在终止日期前的 30 日内给予（第(2)(b)款）。但第(3)款是那个容易被略过的限制：

即是说，第120AAZH条所给的那条出口，首 12 个月内用唔到——通知可以早交，但终止日期最早只能是租期第一年的最后一日。

但唔好把它读成一句绝对的『首年不能走』。 第120AAZH(1)款的开首是「分间单位规管租赁的租客，可 ——(a)在不局限该租客根据该租赁藉通知而终止该租赁的权利的原则下」——留意「不局限」三个字，即是说，如果租约本身另给租客一项通知终止权，第120AAZH条并不取代它，第(3)款的一年下限亦不套落嗰项合约权利之上。第(3)款限制的是第120AAZH条这条法定出口。此外，附表 7 第6(2)条在业主不履行第5条维修义务时，另给租客一条不少于 30 日通知的终止权，同样不受第120AAZH(3)款的一年下限规限。

十二、印花税：边个交，几时交

一般租约由双方协议分担；分间单位规管租赁由条例规定业主单独承担。

一般住宅租约：第117章第4(3)条使所有签立人（以及任何使用该文书的人）共同及个别对署长负责，所以合约的分担条款只决定双方之间最终由谁承担，不能改变署长向任何一方全数追讨的权力。市场惯例是各半。税率、计税基础、期限及逾期罚款，见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

分间单位规管租赁：附表 7 第2条订明，就属规管租赁的租赁协议征收的印花税，须由业主单独承担；第3条要求业主在收到经租客签署的租赁协议后，安排加盖印花，并在 30 日内把经双方签署并加盖印花的对应本交回租客。第4(1)条给租客的杠杆是：业主没有交回对应本时，租客可将租金扣起，暂不缴付，直至业主交回为止。第4(2)条规定租客在收到对应本后 15 日内免息缴回被扣起的租金；第4(3)条则让业主在租客不遵从时，藉给予不少于 15 日的事先书面通知终止租赁。

顶手费（key money）在一般住宅租约中并非本身违法，但属印花税的课税对象，而税率并非租约的租金税率——它按第117章附表 1 第1(2)(a)分类处理，计算路径及现行税率见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。就分间单位规管租赁，收取顶手费另有刑事后果，见下文第120AAZL条。

十三、业主中途卖楼，租约点算

租约跟楼走，唔系跟人走——条文喺第219章第31及32条。

第31(1)条：租契保留的租金、租契所载每项与其标的有关而须由承租人遵守或履行的契诺或条文的利益，以及租契所载每项重收条件及其他条件，均附属并附带于紧接租契所批年期后的土地复归产业权，并随该产业权转移，即使该复归产业权被分割亦然。第31(2)条让不时有权收取土地收益的人追讨、收取、强制执行及享有上述租金、契诺或条文。

第32(1)条是对应的另一边：批租人就租契标的订立的条件或契诺的义务，在批租人有权约束复归产业权的范围内，附属并附带于该复归产业权并随之转移，并可由不时因转让、法律上的转移或其他方式而获归属该年期的人享有及强制执行。

本站嘅读法：新业主接手嘅唔止系收租嘅权利，仲有前业主喺租约入面对你承担嘅义务。租客要做嘅系保留：租约正本、按金收据、租金收据，以及交楼时的物业状况纪录——因为换咗业主之后，唯一能证明按金金额同单位原状嘅就系呢啲文件。

分间单位租约：另一套规则

条例讲的「分间单位」，比你想像中阔

如果你以为第 IVA 部只管板间房，你会漏咗一大批单位。

第120AA(1)条的定义只有一句：分间单位「指组成建筑物单位一部分的处所」。同一条的「单位」则指在建筑图则中被划定或显示为独立单位的处所，或在大厦公契中被称为单位而其业主有权独占管有的处所。第120AA(2)款并订明，如分间单位是天台或平台（或其部分），提述分间单位包括在其上建成的任何构筑物。

换言之，定义以单位的一部分为准，并不要求有隔板、不要求细、亦不要求质素差。

但要落入第 IVA 部，第120AAB(1)条要求五项条件同时成立：租赁在关键日期（2022 年 1 月 22 日，见第120AA(1)条「关键日期」的定义及该条的编辑附注）当日或之后开始；属住宅租赁；标的处所是分间单位；租客是自然人；租赁的目的是作为租客本身的住宅。同款收尾订明，即使租赁有任何条文其意是一般地或特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围，本部亦适用。

但第一项条件——『关键日期当日或之后开始』——并不是一道硬日期闸。 第120AAB(3)款订明，「提述在关键日期当日或之后开始，包括提述第120AAQ(5)(a)条所指的视为开始的日期」。而第120AAQ(4)款处理的正是在关键日期之前开始、并在该日期仍然存在的定期租赁：只要租赁中的某个周期在关键日期当日开始，或跨越关键日期，该租赁即须视为首期租赁。第(5)款再补上细节：租期视为 2 年，起算日就(b)(i)段而言是关键日期本身，就(b)(ii)段而言是跨越关键日期的那个周期届满后的第二日；而双方议定在该参照期间开始时应缴付的租金，视为首期租赁的租金。所以一份 2022 年 1 月 22 日之前订立、按月续期的分间单位租约，并不因为『签得早』而在第 IVA 部之外。

边啲租赁唔受规管

第120AAB(2)条把附表 6 指明的租赁剔除。附表 6 第2条列出七类，其中一类值得所有分租房间的人留意：

• 第 I 或 II 部适用的租赁；
• 业主是雇主、租客是按受雇条款管有处所的雇员，而该等条款规定不再受雇时须搬离；
• 并非分租租赁、标的处所属单位内的睡房、而业主是自然人并在租赁开始时在该单位内居住的租赁；
• 从政府、香港房屋委员会、香港房屋协会、香港平民屋宇有限公司或市区重建局（或其全资附属公司）取得而持有的租赁；
• 香港房屋协会「未补价资助出售房屋—出租计划」下处所的租赁；
• 在根据第4条就处所作出命令时已存在的该处所的租赁；
• 从社会服务机构取得而持有的租赁。

第三项的「睡房」有严格定义：附表 6 第1(1)条界定「睡房」为「在该建筑物的最近期建筑图则中，该处所是被划定为睡房」的处所，而「最近期建筑图则」指在占用许可证发出之日建筑事务监督批准的最近期图则。

本站嘅读法：业主自己住喺同一个单位、将图则上划定为睡房嘅房间租出去——呢种安排喺香港极常见，而佢唔受第 IVA 部规管。反过来，如果业主唔住喺入面，或者租出去嘅空间喺最近期图则上唔系划定为睡房，同一个房间就可能受规管。条件系一整组，唔可以只睇『系咪㓥房』。

规管周期：2 + 2，但第二个 2 有时限

第120AAO(1)条：

第120AAP条让业主与租客按双方议定的租金订立首期租赁——首期租赁的租金并无管制，管制的是续期的加幅。第120AAR(1)条给租客享有次期租赁的权利，第(3)款订明次期租赁的条款及条件须与首期租赁相同，但租赁期及租金款额除外。

问题在于程序。第120AAS(1)条要求业主在要约期内作出次租期要约并送达租客；「要约期」在第120AA(1)条界定为「指紧接拟达成的次期租赁开始的公历月前的第二个公历月的期间」。要约只可采用表格AR1作出（第120AAS(2)条——这一个表格编号是条例本身的用语），业主须在表格内述明建议租金并签署（第(3)款），建议租金不得超过第120AAZE条准许的最高款额（第(4)款），要约不得加入不属首期租赁的任何条款或条件（第(5)款）。至于撤回，第120AAS(6)款的开首是「在不抵触第120AAT条的情况下」——开首那句限定语是关键：要约一经作出，在首期租赁届满前一直可供接受，业主不得撤回，即使中途换咗业主亦然（第(7)款）。而第120AAT条正是那个限制：

即是说『不得撤回』不等于『不能被取代』。 业主可以在要约期内再发一张表格AR1，新的要约取代旧的；但第120AAT(2)款订明，租客一旦根据第120AAU条接受了任何一份要约，业主此后不得再作出其他要约。租客收到第二张AR1时，要看清楚它是否已经取代第一张。

然后是租客要做的一步，而它有时限——但这一步只在业主先做对咗嘢的情况下才存在。 第120AAV(1)款先划定范围：

在这个前提下，第120AAU(3)条要求租客藉签署载有要约的送达表格，并在首期租赁届满前送达业主；第120AAV(2)条：

第120AAV(3)条列出四种「没有通知」的情况：(a) 从来没有根据第120AAU条给予接受要约通知；(b) 仅在首期租赁届满后才送达；(c) 并非采用业主送交的同一表格AR1给予通知；(d) 交回该表格时没有签署。

业主一方失责的情况，结果刚好相反。 业主如果根本冇送达合规的要约，适用的不是第120AAV条而是第120AAW条——「业主当作为已作出次租期要约」：

第120AAW(3)款列出六种「没有送达」：(a) 没有在要约期内送达；(b) 并非采用表格AR1作出；(c) 业主没有在送交的表格AR1上签署；(d) 没有述明建议租金款额；(e) 建议租金高于第120AAZE条准许的最高款额；(f) 加入了不属首期租赁的条款或条件。第(4)款订明续期租金是租客在首期租赁中最后应缴付的款额；第(5)款则订明如管制百分比是负数，续期租金须按该百分比下调。第(6)款是唯一的例外：租客若在首期租赁届满之时或之前交回空置管有，该视为要约即视为已被拒绝，租客不获授予次期租赁。

还有一条收尾的条文，第120AAY条：如首期租赁在届满前已告终止（而终止理由并非业主藉诉讼强制执行重收权或没收租赁权），则不论要约是业主根据第120AAS条实际作出，抑或根据第120AAW条视为作出，该要约即时失效且属无效，租客的接受亦属无效。

本站嘅读法：『租客有权续租，合共四年』呢个讲法唔完整，但唔完整嘅方向要分清楚。如果业主有送合规嘅表格AR1，责任就喺租客身上——要喺首期租赁届满之前，用业主送嚟嗰张表格，签名送返畀业主，过咗期就当拒绝。但如果业主乜都冇送、送迟咗、冇签名、冇写租金，或者开价高过上限，第120AAW条就会反过来当作业主已作出要约、租客已接受，并在首期租赁届满时授予次期租赁。 实务上最常见嘅一种失责，正正系业主嗰边，而喺嗰种情况下租客唔会因为冇签表格而失去次期租赁。

续租加幅：10% 系上限，唔系全部故事

第120AAZE(2)条订明，次期租赁的租金增幅的最高百分比，是管制百分比与 10% 两者中的较低者。管制百分比按公式 A = [ (B – C) ÷ C ] × 100 计算，其中 B 是紧接拟达成的次期租赁开始月份前的第 4 个公历月的租金指数数字，C 是首期租赁开始月份的租金指数数字，两者均以要约期第一日当日的数字为准。第(7)款界定「租金指数」为差饷物业估价署就所有类别的私人住宅物业编制和公布的全港性租金指数。第(3)款要求管制百分比下舍至小数点后 1 个位，第(5)款要求最高租金款额下舍至最接近的整数。

而第(4)款是这一节的重点：

跌市时唔系加幅为零，而系必须减租，减幅至少等于指数跌幅。 第(6)款另订明，如首期租赁内租金曾下调一次或多于一次，计算次期租赁租金时以最后一次下调后的款额为基础。

首期租赁期内的租金则被冻结。第120AAZD(1)条规定租客就租期应缴付的租金款额须维持不变、在租期内不得更改（受第(3)款规限）；第(2)款订明在租期内任何租金款额的更改属作废及无效；第(3)及(4)款则容许业主在租期内任何时间下调租金，并须在下调前以书面通知租客。方向是单向的：只准减，不准加。

附表 7：十一条你删唔到的条款

第120AAZF(1)条：附表 7 的条文，须隐含地纳入每项规管租赁内。第(2)款订明纳入条文对业主及租客均具约束力，并在与租赁其他规定有抵触或不一致的范围内以纳入条文为准。

附表 7 的实质条文共十一条，分四部：

第120AAZG条另订明，局长可藉宪报公告修订附表 7——呢张表嘅内容系可以改嘅，而改法唔使经修订条例。

租赁通知书：60 日，同一道追租门槛

第120AAZT(2)条：

留意这里的「署长」是差饷物业估价署署长（第120AA(1)条的定义），与《印花税条例》下的印花税署署长不是同一位官员。60 日由租期开始起算，与印花税由签立起算的 30 天是两条不同的时间线。

不提交的后果分三层。第120AAZT(3)条订明业主无合理辩解而拒绝或忽略遵从即属犯罪；第(4)款订明一经定罪可处第 3 级罚款，如属持续罪行，可就持续期间的每一日另处罚款 $200；第(5)款则订明裁判官除可判处刑罚外，还可命令该人在命令指明的时间内向署长提交通知书。

第120AAZU(1)条规定署长接获通知书后须批署接获日期并通知双方。第120AAZU(2)条：

条例本身只写「采用指明表格拟备的通知书」，并无为该表格编号；第120AAZZG(1)条授权署长指明本部所使用的表格。AR2 是差饷物业估价署在行政上对该表格的称呼，不是条例的用语——第7章并无 AR2 这个编号。可以对照的是表格AR1：第120AAS(2)、120AAV(3)及120AAW(3)等条都直接写明「表格AR1」，那是条例自己的用语。行政编号会随表格改版而变。

四条罪行，其中两条针对杂费

第 IVA 部第 7 分部订明四项罪行。头三项（第120AAZL、120AAZM、120AAZN条）的犯罪主体都明文写作「规管租赁的业主」；但第四项第120AAZO条并非如此——第(1)及(3)款的主体并非业主，而是「任何人」，所以中介、二房东的职员、业主雇用的人，同样可以自己入罪。

第120AAZL条——收取指明款项以外的款项。 业主如要求租客缴付、或以其他方式从租客收取与租赁有关的款项，而该款项不属指明租金、指明租金按金、租客根据租赁应付的指明公用设施及服务费用的偿还，或租客违反租赁的损害赔偿四类，即属犯罪；首次定罪可处第 3 级罚款，第二次或其后可处第 4 级罚款。第(3)款订明被控人对其有权或获准收取的款项的错误信念，不能作为免责辩护；第(4)款容许裁判官在罚款以外命令该人把不应收取的款项退还租客。第(5)款界定「指明租金按金」为租客根据规管租赁按第120AAZC条所准许而应缴付的租金按金，「指明租金」为租客根据规管租赁按本部所准许而应缴付的租金；第(6)款订明如属次期租赁，提述租金即提述续期租金。至于(c)项所指的「指明公用设施及服务」，第120AA(1)条界定为「水、电、煤气或石油气及通讯服务」——这是一张封闭的清单，但清单本身唔止得宽频：同条将「通讯服务」界定为「让以下任何一项得以使用的服务——(a)电话，但流动电话除外；(b)互联网；(c)有线电视；(d)卫星电视」，所以有线电视、卫星电视同互联网一样落入指明公用设施及服务嘅范围，并非只有宽频先计。真正不在清单入面嘅系清洁费、管理费，以及呢四项以外嘅其他订阅服务。顶手费、超额按金、非公用事业的杂费，全部落入这一条。

第120AAZM条——摊分的杂费。 当公用设施及服务费用并非由有关当局或服务提供者独立发单时，业主要收取偿还，必须同时符合三项条件：业主是单据上具名的付款人；在要求付款时向租客出示单据副本；并已向租客提供书面帐目，显示单据款额如何在构成有关处所的不同部分（分间单位是其中之一）之间摊分，以及各摊分款额的总和不超过单据款额。第(3)款另订明，收取超过帐目所示摊分款额的数目，同样是罪行。罚则与第120AAZL条相同，同样不接受错误信念的辩护，同样可命令退款。

第120AAZN条——租金收据。 业主须在收到租金后的 7 日内给予收据，并须在收据中指明业主的姓名或名称及地址、租金是就哪段期间而缴付的，以及缴付日期；没有遵从即属犯罪，可处第 1 级罚款。（一般住宅租赁的对应条文是第119RA条，收据须在缴付租金时发给，而非 7 日内。）

第120AAZO条——侵扰。 第(1)款：

第(3)款另订明一项行为罪行：作出任何刻意打扰租客或其住户成员的安宁或舒适生活的作为，或经常截停或不提供为占用该分间单位作住宅而合理所需的服务，而知道或有合理因由相信该行为相当可能致使租客放弃占用或不行使权利。两项罪行的罚则相同：一经循公诉程序被法院定罪，首次可处罚款 $500,000 及监禁 12 个月，第二次或其后可处罚款 $1,000,000 及监禁 3 年。第(5)款是免责辩护——证明有合理理由作出有关作为或截停服务者不属犯罪。第(6)款让法院在判刑以外命令被定罪的人向租客支付赔偿，并向政府缴纳不超过该分间单位「在空置的情况下的市值」与「在前租客管有的情况下的市值」差额的款项以供没收。第(7)款界定该条的「法院」指原讼法庭、区域法院或裁判官，并订明「分间单位」包括分间单位的部分。

本站嘅读法：第120AAZO(6)(b)款嗰个没收机制值得留意——佢针对嘅正正系非法逼迁嘅经济诱因：业主赶走租客系为咗攞返空置单位嘅市值，条例就将嗰个差额没收。但要讲清楚：呢个机制唔系分间单位独有，亦唔系新嘅写法。 同一个机制早就写喺第 IV 部第119V(4)(b)款，用字几乎一样，适用于一般住宅租赁——见下文『一般住宅租赁的刑事条文』一节。第120AAZO条是把第119V条的模式搬入第 IVA 部，而不是首创。

《简朴房条例》（第658章）：另一层，管的是楼，不是租约

第 IVA 部管租赁条款；第658章管单位本身的物理标准同登记。两者并行，并唔互相取代。

第658章第1(2)条订明「本条例自2026年3月1日起实施」，但须受第(3)款规限；第(3)款订明「第2部自2027年3月1日起实施」；而第(4)款：「房屋局局长可藉宪报公告，将第(3)款所指明的日期延后。」第 2 部只有第8条一条——「违例出租2个或多于2个分间单位属罪行」——而该部及该条在 2026 年 3 月 1 日的生效文本中均标示为「(尚未实施)」。

第8(1)条的门槛要看清楚：在同一个楼宇单位内，有 2 个或多于 2 个分间单位根据独立的住宅租赁租出，而当时该楼宇单位没有有效的宽限期登记、该等分间单位当中任何一间亦没有有效的简朴房认证，才构成罪行。单一个分间单位不在第8(1)条范围之内。

第(2)款订明边个犯罪，而范围比「业主」阔：(a) 根据某项租赁将非认证分间单位出租的人；(b) 根据(a)段所述租赁的上级租赁，将整个主楼宇单位出租的人；及 (c) 虽不是(a)或(b)段所述的人，但不时有权因着该等出租而收取租金的人。第(7)款界定「上级租赁」包括产生标的租赁的租赁，或（如标的租赁产生自一连串租赁）该串租赁中的任何一项——所以二房东与大业主可以同时入罪。

第(3)款是罚则，两条路径：一经循简易程序定罪，可处第 6 级罚款及监禁 2 年；一经循公诉程序定罪，可处罚款 $300,000 及监禁 3 年；两者如属持续罪行，均可就持续期间的每一日另处罚款 $20,000。

第(4)款另设三项免责辩护，第(5)款界定何谓「负责该项租赁」，第(6)款并订明：只要有足够证据就有关事项带出争论点，而控方未能在合理疑点以外证明相反情况，该人即当作已确立该事项。

登记方面，第9(1)条订明：某楼宇单位内如有分间单位「在终结于刊宪日的3个月期间当中任何时间，是住宅租赁的标的物」，第(2)款即适用，局长可为本条例应申请而登记该楼宇单位。第10(1)(d)条订明宽限期（登记）申请须「在自2026年3月1日起计的12个月期间内提出」。而第9(4)、9(5)、10(2)、10(3)条全部是可移动日期的权力：局长可藉宪报公告延长宽限期（但公告只可在该宽限期最后 6 个月开始之前刊登），亦可藉宪报公告延长宽限期（登记）申请期（但公告只可在该申请期届满之前刊登）。

租客一方的救济在第45条，但要先过第44条那一关。「法定赔偿」在第44条有一个封闭的定义：

即是说第45条不是租约终止时的通用补偿条文，而是为上述七条指名的情形定出款额的条文——触发点在第14(5)、24(6)、25(6)、31(4)、32(5)、33(5)及41(5)条，第45条只负责计数。先有其中一条的触发，才有第45条的款额：租客可追讨租赁被终止一事上的法定赔偿，款额须相等于「在紧接该项租赁终止一事的生效日期之前，该租客根据该项租赁须缴付的每月租金的3倍」与「按照以下公式厘定的剩余租金」（A = B × C）两者中的较少者；第(2)款并订明，剩余租期所涵盖的月份数目并非整数时，须下舍至最接近的整数。

第658章的完整时间表、费用及简朴房认证标准，见 basic-housing-units-subdivided-flats-hong-kong（简朴房条例）。这里只指出对签租约的人最直接的一点：条例把几个关键日期建在可藉宪报公告更改的权力之上，所以任何把 2027 年 3 月 1 日当作固定死线的讲法，都要连同第1(4)条一并读。

一般住宅租赁 vs 分间单位规管租赁

争议去边度告

「租务纠纷去土地审裁处」呢个常见讲法只对一半，而错嘅嗰一半正正系最常见嘅一种争议。

《小额钱债审裁处条例》（第338章）附表第 1 段订明审裁处的司法管辖权：

同一段其后接一项但书，剔除七类诉讼或法律程序：(a) 诽谤；(b) 《婚姻法律程序与财产条例》（第192章）第14条所指的赡养协议；(c) 持牌放债人追讨贷出款项或强制执行相关协议或保证；(ca) 小额薪酬索偿仲裁处司法管辖权范围内的诉讼；(d) 劳资审裁处司法管辖权范围内的诉讼；(e) 交由地产代理监管局行使司法管辖权而该局并无拒绝行使的诉讼；(f) 在没有法律程序在审裁处展开的情况下，要求作出关于某项争议的讼费及附带讼费命令的诉讼或法律程序。租客向业主追讨按金，不属这七类任何一项——包括(e)，因为那一项针对的是交由地产代理监管局处理的诉讼，不是业主与租客之间的金钱申索。

而第5(2)条使这个管辖权排他：

第5(3)条给出一个出口：

第9条给出另一个出口，而它对按金争议特别实际。 第9(1)条容许申索人在申索超逾附表第 1 及 2 段所述款额时放弃追讨超额的款项，审裁处即取得聆讯及裁定该宗申索的司法管辖权，但申索人不得讨回超逾该款额的款项；第(2)款订明审裁处的裁断即为对该宗申索全部款项的全数清偿。一笔略高于 $75,000 的三个月按金，租客可以放弃超出部分，留在小额钱债审裁处处理。第336章第34条为区域法院设有同样结构的放弃机制。

《土地审裁处条例》（第17章）第8(8)条的开首字眼与第5(3)条对应：审裁处作出缴付租金及中间收益、缴付租赁下其他到期款项、处置遗留财物、违反租赁条件的损害赔偿，以及缴付第7章第120AAZK条所指赔偿（第8(8)(e)款，分间单位规管租赁独有）等命令的司法管辖权，是「对任何收回管有或强迫离开的申请」及「对根据该条例第IV部而提出的新租赁申请」而言的。单独追讨按金，冇附带收回管有或强迫离开的申请，就冇嘢可以附着。

但『排他』两个字要留一分余地。 第5(2)条的措辞是「不得在香港的任何其他法庭进行诉讼」——关键在「其他法庭」四个字，而第338章本身并无为「法庭」下定义；同一条例第2条把土地审裁处与劳资审裁处、小额薪酬索偿仲裁处分别界定，第7条又把「仲裁处、劳资审裁处、土地审裁处、区域法院或原讼法庭」并列。土地审裁处是否第5(2)条所指的「其他法庭」，条文本身没有明说。

而第338章第7条连同第17章第8(8A)条，本身就是一条通道。 第7条容许小额钱债审裁处在法律程序的任何阶段，主动或应一方申请，把法律程序移交土地审裁处（或仲裁处、劳资审裁处、区域法院、原讼法庭）；第17章第8(8A)条相应订明：

即是说，一宗按金申索可以合法地在土地审裁处被裁定——经第7条移交而来。所以正确的说法不是『土地审裁处无权受理按金申索』，而是租客不能自己直接向土地审裁处入禀一宗净追讨按金的申索。

除第8(8)款外，第127A条另订明土地审裁处应业主、租客或分租客的申请，可受理及裁定因第 IV 部而引起的争议或歧见，包括与应缴租金或管有权有关的争议。第8(6)款则单独赋予审裁处作出收回管有或强迫离开命令的司法管辖权。

还有一个常被略过的论坛：区域法院，依据是第7章第 VI 部（第128至132条）。 第129(1)条容许处所的拥有人在租客于租期或权益终结后仍拒绝交还管有时，向区域法院提出申请发出原诉传票——法定门槛系：应课差饷租值在申请时不超过 $100,000、并且无就该租赁订立或须缴付承诺租赁金、并且该租赁系不定期租赁或租期不超过 7 年（即「不定期」同「租期不超过7年」系两者择一，唔系都要满足）。香港绝大部分住宅单位同时符合呢几个门槛。第129(2)款专门处理分间单位：如予以收回的处所是受限于规管租赁的分间单位，拥有人须在申请中指明该规管租赁是否产生自另一租赁；但60日押后执行嘅条件唔系逢分间单位个案就自动有—— 第131(2)款要求同时符合(a)处所系受规管租赁嘅分间单位，及(b)该规管租赁系产生自另一租赁，区域法院发出手令时先须加入执行押后 60 日嘅条件；而第131(3)款再订明：「然而，如根据第129(1)条提出申请的人是有关处所规管租赁的业主，则第(2)款并不适用」——即系话，如果申请人本身就系嗰个规管租赁嘅业主，60日押后嘅规定根本唔适用。第130条处理传票的送达，第132条把同一程序伸展至非法侵占或圈占土地的情况。

第336章第32(1)条：

（第32(2)条另订明「原告人申索的款额」如何计算，涉及已承认的抵销、雇员补偿及共分疏忽——不是单看单据上的数字。）

土地审裁处另有两项对租务争议直接相关的权力：第8(9)款使审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面，具有与原讼法庭相同的司法管辖权（第219章第58(13)条亦订明该条中「法院」包括土地审裁处）；第8(12)款则订明，凡没有法律程序就某项争议而在审裁处展开，审裁处并不具有就该项争议的讼费及附带讼费作出命令的司法管辖权。

本站嘅读法：香港典型嘅住宅按金系两个月租金。以月租 $18,000 计，按金 $36,000——清清楚楚落喺第一行。 一个租客拎住一张净追讨按金嘅申索直接去土地审裁处入禀，系走错咗第一步：正路系入小额钱债审裁处，而如果案件确实应该由土地审裁处审，途径是第338章第7条的移交，唔系租客自己拣论坛。金额略为超标亦唔使跳去区域法院——第9条容许放弃超额。终止租约及争议途径的完整处理，见 ending-tenancy-hong-kong（终止香港租约）。

签租约前的检查清单

呢张清单按边样出事最贵排，唔系按签约流程排。

• 核对签约人身分。 索取土地注册处查册，确认签约人是登记业主；联名业主要全部签名；非业主签约要有书面授权。
• 睇清楚生约／死约条款。 边段时间唔可以终止、通知期几多、由边一方享有终止权。条例并无为一般住宅租赁订明通知期。
• 问业主会唔会向署长提交第119L条的通知书。 这关乎业主日后能否入禀追租，也是租约真实存在的一项旁证。
• 按金条款要写齐三样：金额、退还时限、可扣除项目与核算方式。一般住宅租赁的条例文本并无为这三样订明内容。
• 物业状况纪录。 交楼时逐项拍照或录影，附于租约作为物业状况清单。这不是条例规定，是举证准备。
• 问清楚管理费、差饷、地租由边个负担，并写入租约。
• 查大厦公契的限制：宠物、短期出租、家居业务。公契是独立于租约的一层。
• 印花税： 边个交、几时交、罚款点计，见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。分间单位规管租赁由业主单独承担（附表 7 第2条）。
• 合约语言。 中英双语租约在香港普遍；有冲突时以哪个版本为准，应在租约内订明。
• 如果单位属分间单位： 索取第120AAZT条的租赁通知书及署长的批署；若涉及第658章，索取宽限期登记或简朴房认证文件。续租时留意表格AR1的送达与在首期租赁届满前签署交回；如果业主根本冇送合规的表格AR1，第120AAW条反而当作要约已作出、租客已接受并获授予次期租赁，唔好因为冇收到表格就当自己冇咗续租权。