香港住宅租約：邊啲條款你可以傾，邊啲條例已經幫你寫好

本文按以下條例文本撰寫：《業主與租客（綜合）條例》（第7章，2024年4月19日生效版本）、《物業轉易及財產條例》（第219章，2018年12月13日生效版本）、《土地審裁處條例》（第17章，2025年8月24日生效版本）、《小額錢債審裁處條例》（第338章，2025年3月28日生效版本）、《區域法院條例》（第336章，2024年8月18日生效版本）、《簡樸房條例》（第658章，2026年3月1日生效版本）。表格、實務程序及最新公佈由差餉物業估價署及房屋局發出，不在條例文本之內。

簡介：租約唔係一張白紙

好多人以為，香港住宅租約完全屬於『合約自由』——雙方傾掂數，白紙黑字寫低，就係全部。呢個講法有一半係錯嘅，而錯嘅嗰半，恰恰係租客最需要知嘅嗰半。

《業主與租客（綜合）條例》第 IV 部適用於任何住宅租賃（第116(1)條），而第117(3)條規定：凡在 2002 年 12 月 27 日當日或之後訂立的住宅租賃，如果租約冇寫某幾項條款，條例就自動當你寫咗——連違反時可沒收租賃權的條件一併加入。換言之，一份手寫兩頁、乜都冇寫清楚的租約，並唔係『冇規矩』，而係由條例填補。

分間單位（一般俗稱『劏房』——條例本身的用語是「分間單位」）的情況更徹底：第 IVA 部連同附表 7，直接為每項規管租賃隱含十一條強制性條款，涵蓋印花稅由誰承擔、維修責任、分租限制、重收條件。條例明文規定，這些條文與租約其他條文抵觸時，以條例條文為準。

一、租約冇寫嘅嘢，條例已經幫你寫咗

這是全篇最容易被忽略的一節：你手上那份租約的內容，並不等於你租約的內容。

第 IV 部的適用範圍寫在第116(1)條——本部適用於任何住宅租賃，即使租賃內有任何條文「其意是一般地或特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍」。第115(1)條把「住宅租賃」界定為「指出租作住宅的處所的租賃」，並把「租賃」界定為「指以口頭或書面達成的租賃」，包括租賃協議及分租租賃。

「係咪住宅租賃」呢個問題本身有一條條文管，就是第115A條，而它是整個第 IV 部的入口。 第115A(1)款訂明決定租賃性質的規則：書面協議中訂明用途的條款是處所正用作該用途的表面證據（(a)項）；但即使有證據證明處所原本是否作住宅出租，處所如正主要用作另一用途，即須當作以該另一用途出租（(b)項）——而如果那個主要用途是住宅用途並因此違反協議條款，舉證責任在租客一方，要確立業主曾明示、默示同意或默許。(c)項訂明證據不足時以處所的主要用途決定；(e)項訂明用作旅館或旅舍即屬非住宅用途。第(2)款列出可考慮的因素，包括政府租契的契諾、佔用許可證，以及與住宅性質相符的正常附加用途（樓面面積、非住客人數、裝設物件、毛利與租金的對比）。

而第115A(3)至(5)款給了雙方一條行政途徑：凡出現租賃是否屬住宅性質的爭議，且爭議與主要用途相關，業主或租客可用指明格式向署長申請發出證明主要用途的證明書（第(3)款）；不論有無爭議，業主或租客亦可如此申請（第(4)款），但須指明希望的視察日期、繳交財政司司長藉憲報公告釐定的費用，並在該日期前不少於 10 天提交表格（第(5)款）。第(7)款訂明署長須視察處所，並可發出證明書或發出拒絕表示意見的通知書；第(8)款訂明證明書發出後 1 年內不得再申請；第(9)款使證明書成為所列事實及視察當日主要用途的表面證據；第(10)款則保留向土地審裁處申請裁定的途徑。

最適用於：租住唐樓地舖後半部、樓上工作室、或者一半住一半做小生意的單位的租客同業主。第 IV 部適用與否，決定咗第117(3)條的隱含條款、第119L條的追租門檻同第119RA條的收據責任是否適用，但呢一步唔係強制嘅第一步。 第115A(3)、(4)款嘅證明書申請係「可」（may），第(10)款仲留咗一條直接路線：「租賃的任何一方，可向審裁處申請，要求裁定租賃是否屬住宅性質」——即係話，一方可以唔經署長證明書，直接向審裁處申請裁定。條文並無規定必須先用115A(3)或(4)款嗰張表格先可以入稟。

咁條例幫你寫咗啲乜？第117(3)條分成四對條文，每對都係同一個結構：冇寫就補一條契諾加一個沒收租賃權的條件；寫咗契諾但冇寫沒收條件，就補返個沒收條件。四項分別是：

第一項的原文值得逐字讀，因為 15 天這個數字對租客的影響最直接：

第(3)(b)、(d)、(f)、(h)款那一半——租約已寫咗契諾但冇寫沒收條件——另有第117(4)條補一句，而這一句對讀租約的人很實際：

即是說，租約如果已經有一條沒收條款，只是不能單憑該項理由行使（例如寫明要連同其他違反才可沒收），法律上仍當作『已包含沒收條件』，第117(3)條就不會再補一個獨立的沒收條件入去。呢一點決定咗四對條文裏面第二條腿到底補唔補。

留意：第 V 部第126條的隱含交租契諾，並不適用於一般住宅租約。 第126條的措辭雖然相近，但第121(2)(c)條把「屬第IV部適用的租賃」剔出第 V 部，而第116(1)條使第 IV 部適用於任何住宅租賃——詳見下文『生約、死約』一節。一般住宅租約的 15 天沒收條件，來源只有第117(3)(a)(ii)及(b)條一處。

本站嘅讀法：好多人以為『業主要趕我走，總要一兩個月通知』。喺欠租呢一項上面，條例畀嘅唔係通知期，而係一個沒收租賃權的條件——租金過咗到期日 15 天未交，業主就有一個可以行使的權利。行使嗰個權利之後仲有第219章第58條嘅寬免機制（見下文『沒收租賃權、重收，同寬免』一節），但起點係 15 天，唔係一個月，亦唔係『講吓數』。

第117(5)(c)條再加一句，把兩項條款接駁起來：

即是說，就算每次都補交，經常遲交本身可以構成另一項違反，而那一項同樣附帶沒收租賃權的條件。

而呢個轉換係有代價的，代價喺第117(5)(b)款。 第117(5)(a)款訂明第(3)(a)及(b)款（欠租那一對）在第219章第58(4)及(10)條的規限下具有效力；第117(5)(b)款訂明第(3)(c)至(h)款在第58(1)至(13)條的規限下具有效力。經常遲交租金一旦按第117(5)(c)款被定性為第(3)(e)及(f)款的煩擾、不便或騷擾，它就不再走欠租那條路，而是落入第117(5)(b)款——要行足第58(1)條的通知程序——但補救呢一步唔係逢違反必有：條文寫明「如該違反事項可予補救」先要求補救，仲有一項補償金錢嘅但書。 第58(1)(b)款：「如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救」；(c)款再要求通知「指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)」，而沒收要待承租人喺合理時間內「並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有……作出……合理金錢補償」先可以進行。即係話：通知、（如可補救）補救機會，加埋補償金錢呢三樣，先係完整程序，唔淨止係送達通知加畀時間補救。 換言之，同一批遲交的租金，業主循欠租一路走可以繞過第58(1)條（第58(10)條），循『經常遲交＝煩擾』一路走反而要行全套程序。兩條路的規限並不相同，這一節與下文『沒收租賃權、重收，同寬免』一節要一併讀。

但第 IV 部有自己的豁除範圍，而其中一項對本文特別重要。 第116(2)條訂明本部不適用於若干租賃，其中(a)項是「第I、II或IVA部適用的租賃」。所以一項受第 IVA 部規管的分間單位租賃，並不受第117(3)條規管——它受附表 7 規管，內容相近但並不相同（見下文『附表 7：十一條你刪唔到的條款』一節）。第116(2)條的豁除表共有八項，(a)至(d)全數如下：(a) 第I、II或IVA部適用的租賃；(b) 未有建築物在其上的土地的租賃；(ba) 農地的租賃；(bb) 業主是僱主而租客是按受僱條款管有處所的僱員（並須在不再受僱時搬離）的租賃；(bc) 從政府、香港房屋委員會、香港房屋協會或香港平民屋宇有限公司取得而持有的租賃及由此產生的分租租賃；(bd) 在 1981 年 12 月 18 日之後以書面訂立、租期固定為 5 年或以上而並無條文訂明業主可藉沒收以外方式提前終止、亦無條文訂明同意租賃金或承諾租賃金或租期內加租的租賃；(c) 根據第4條就某一處所作出命令時，該處所已存在的租賃；以及 (d) 根據第53(7A)(a)(ii)條所特准達成的租賃。 最後兩項同樣是條例自己訂的豁除，不能遺漏——這張表是完整的八項，不是六項。

最適用於：租約只有一兩頁、由業主或代理提供的標準格式、或者根本係口頭協議的一般住宅租客同業主。條文補入的條款，你係刪唔到的——第116(1)(a)款明文寫明，即使租賃有條文意圖排除本部亦然。

二、租約使唔使寫低？三年係分水嶺，但仲有兩個附加條件

『三年以下唔使寫』呢個講法，喺香港流傳好廣，而佢漏咗兩個條件——其中一個係『唔可以收頂手費』。

第219章第4(1)條訂立原則：

第4(2)條列出例外，其中(d)項是租賃的例外：

三個條件同時成立，才落入這個例外：

• 在承租人管有時即生效——即租期由交吉入住開始。一份今日簽、半年後先起租的租約，唔符合呢一項。
• 為期不超過 3 年（承租人有無續期權不影響）。
• 租金是「在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金」——如果租約除租金以外另收一筆頂手費／額外費用，而租金因此被壓低，這一項就不成立。

那麼一份收了頂手費、期限三年、又從來沒有以契據簽立的租約，法律地位是甚麼？ 條例分三層回答，而三層的答案並不相同：

• 法定產業權：沒有。 第4(1)條訂明「土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置」；第4(2)(d)條的例外因收了額外費用而不成立，所以沒有契據就沒有法定租賃權益。
• 合約本身：仍可強制執行，但要過第3(1)條那一關。 第3(1)條訂明，除非協議或其備忘錄以書面作出並由被告的一方簽署，否則不得根據土地售賣或處置合約提出訴訟；同條第(2)款並訂明：「本條適用於在任何時候訂立的合約或其他產權處置，而對與部分履行有關的法律或由法院頒令的售賣則無影響。」一份雙方簽署的書面租約本身就滿足第3(1)條的書面及簽署要求——欠的是契據的形式，不是書面的形式。
• 第7章第 IV 部：照樣適用。 第115(1)條把「租賃」界定為以口頭或書面達成的租賃，並包括租賃協議；第116(1)條使第 IV 部適用於任何住宅租賃。所以第117(3)條補入的四項契諾及四項沒收條件、第119L條的通知書門檻、第119RA條的收據責任，全部不因為欠缺契據而落空。

第6(1)條處理口頭設定的後果：

而第6(2)條把上述同一類租契救返：

第3(1)條另有一重——凡土地售賣或處置合約，除非協議或其備忘錄以書面作出並由被告的一方簽署，否則不得據以提出訴訟；同一條開首明文「除第6(2)條另有規定外」，即上述口頭短租契不受此限。

本站嘅讀法：法律上容許唔寫，同實際上應唔應該唔寫，係兩回事。條例本身喺其他地方假設咗有書面文件——第117(3)條的判斷起點是租賃有沒有包含某項契諾，冇文字就無從判斷包唔包含；第119L條要業主向署長提交通知書；印花稅要按文書徵收。本文的立場：寫低。

三、當事人：簽名嗰個係咪業主

租約上業主一欄的名字，同田土廳登記的業主，係兩件要分開核對的事。

第115(1)條為第 IV 部界定的「業主」是「包括(政府除外)有權每隔一段時期就處所而收取租金的人，而就某一租客而言，則指有權向該租客收取租金的人」。這個定義以收租的權利為準，並非以土地註冊處的登記為準——所以合法的業主可以是一個受託人、遺產代理人或中介以外的第三者。但反過來說，一個無權收租的人替你簽租約，你的租約就有問題。

實務上要做的三件事：

• 索取單位的土地註冊處查冊，核對簽約人是否登記業主，以及有沒有按揭或其他負擔。
• 若簽約人不是登記業主，索取書面授權。
• 若單位是聯名持有，一般要求全部登記業主簽名。

至於中途換業主的情況，第219章第31及32條處理：租契保留的租金及承租人契諾的利益，隨復歸產業權轉移（第31條）；批租人所訂契諾及條件的義務，同樣隨復歸產業權轉移（第32條）。詳見下文『業主中途賣樓』一節。

四、租期：『生約』、『死約』唔係法律名詞

呢兩個詞喺市場上人人都用，但第7、17、117、219、336、338、658章的中英文文本入面，都搵唔到。

它們描述的是合約條款：『死約』指雙方在該段期間內都不能單方面終止；『生約』指其中一方（或雙方）可按合約訂明的通知期以書面通知終止。條款的內容、通知期多長、由哪一方享有，全部由租約寫定，條例並無為一般住宅租賃訂明通知期。

第7章第 V 部的標題雖然是『租賃（終止通知）』，但該部原有的終止通知條文已經全部廢除：第122、124及127條由2004年第16號第8條廢除，第124A、124B及124C條由2002年第32號第31條廢除，第125條則由1981年第52號第14條廢除。該部現存的實質條文只餘第120A（釋義）、121（適用範圍）、123（豁除）、126（隱含交租契諾）、127A（審裁處可就爭議作出裁決）及127B（分租客的保障不高於租客）。 第123條本身亦只餘第(2)款——第(1)及(3)款由1981年第52號第13條廢除；現存的第(2)款是行政長官會同行政會議豁除任何一類租賃或處所的權力。

但第 V 部對一般住宅租約其實根本唔適用，而理由喺第121(2)(c)條。 第121(1)條訂明第 V 部適用於每項租賃（包括分租租賃），不論口頭或書面訂立，即使租賃有條文意圖排除本部亦然。第121(2)條隨即列出豁除，其中(c)項只有一句：

而第116(1)條把第 IV 部套用於任何住宅租賃。兩條一併讀的結果是：一份普通住宅租約既然落入第 IV 部，就同時被第121(2)(c)條剔出第 V 部，第126條的隱含交租契諾根本輪唔到適用。 一般住宅租賃的 15 天沒收條件，來源是第117(3)(a)(ii)條，唔係第126條。第121(2)條同一張豁除表另有(a)項——租期固定為 3 年或更長、協議內除違反條文或處所被毀損外並無提前終止條文的租賃——但對一般住宅租約而言，(c)項已經先一步生效。

第121(3)至(6)款是另一組獨立的豁除及程序：第(3)款把租期不超過 1 年、且屬業主將不在港、擬重建、暫時不需自用或其他特殊情況的書面租賃剔出第 V 部；第(4)款規定爭議由署長以簡易方式裁定；第(5)款容許署長授權估價署人員行使該權力；第(6)款則給予受屈一方在裁定通知書送達後 1 個月內向土地審裁處上訴的權利。

最適用於：簽兩年約（一年死約、一年生約）的租客。你要喺租約入面搵嘅係三樣嘢：邊段時間唔可以終止、通知期幾多個月、以及由邊一方享有終止權（好多標準格式只畀業主）。呢三樣冇一樣係條例送畀你嘅。

五、租金：到期日、15 天，同一張你有權攞的收據

業主唔開租金收據，係刑事罪行——而呢條罪行喺一般住宅租賃入面就已經存在，唔係分間單位獨有。

第119RA(1)條：

第119RA(2)條：

至於到期日與逾期，見上文第一節：第117(3)(a)條的 15 天，以及第117(5)(c)條把經常遲交定性為不必要的煩擾、不便或騷擾。

租約通常另訂的租金條款包括：每月租金金額及支付日；多年租約的加租機制；免租期（俗稱『贈送月』）；以及支付方式。免租期會影響印花稅的計稅基礎，計法按租期長短而不同，詳見 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

本站嘅讀法：租金收據唔止係一張紙。喺欠租爭議入面，收據係租客證明自己已交租嘅第一手證據；而條例把不發收據定為罪行，正正因為冇收據嘅租客喺爭議中處於劣勢。長期用現金交租而從來冇收據嘅租客，係本文最想提醒嘅一群。

五之二、一般住宅租賃的刑事條文：唔止收據一條

坊間指南往往把刑事條文全部歸入分間單位那一欄。第 IV 部本身就有一組針對業主的罪行，其中一條是可循公訴程序檢控的。

第119V條的標題是「侵擾」，第(1)款：

第(2)款是第二項罪行：任何人就任何處所，作出任何刻意打擾租客或分租客或其住戶成員的安寧或舒適生活的作為，或經常截停或不提供為佔用該處所作住宅而合理所需的服務，並且知道或有合理因由相信該行為相當可能致使租客放棄佔用或不行使權利、不追索補救，即屬犯罪，罰則與第(1)款相同。第(3)款是免責辯護：證明有合理理由作出有關作為或截停服務者不屬犯罪。

第(4)款是那個沒收機制：法院除判刑外，可命令被定罪的人向租客或分租客支付賠償金，並向政府繳納款項以供沒收，其數額不超過於犯罪當日該處所在空置的情況下與在前租客管有的情況下兩者的市值差額。第(5)款訂明本條中「處所」包括處所的部分。

呢一款同第120AAZO(6)(b)款係同一個機制，用字幾乎一樣，而第119V條早喺 2002 年已經以現行形式存在。 分間單位規管租賃那一條並非首創。

同一組另有兩條：第119U條把無合理辯解而拒絕提供第119T(1)(a)條指明的詳情、拒絕出示文件、拒絕讓署長複製文件或阻撓／逃避署長行使第119T(1)(c)、(d)或(e)條的權力，定為罪行，可處第 3 級罰款及監禁 3 個月——「無合理辯解」呢個條件唔可以漏，唔係話一有上述行為就自動入罪；第119W條把在本部規定須向署長提交或送達的文件中作出明知虛假或不相信屬真實的陳述，定為罪行，可處第 2 級罰款。

六、業主要向差餉物業估價署提交通知書——唔提交，佢入稟追唔到租

這是一般住宅租約的規定，不是分間單位的規定，而它幾乎從來沒有出現在坊間的租約指南裏。 依據是第116(2)(a)條：第 IV 部不適用於第 IVA 部適用的租賃，而第119L條正在第 IV 部之內。分間單位規管租賃行的是另一條——第120AAZT條的 60 日通知書及第120AAZU(2)條的追租門檻（見下文）。

第119L(1)條：

(a)及(b)兩項不是行政尾巴，而是整節的關鍵：第119L(2)條所指的那道追租門檻，正是以署長「已批署」為條件，所以第(1)款那個批署動作就是門檻本身。第119L(1A)條訂明提交的時限與費用：

第119L(2)條是後果所在：

開首「除第51A(6)條另有規定外」並非一般例外：第51A條標題為「共同申請將租賃轉入第IV部」，業主與租客（或主租客與分租客）可根據第51A(1)條共同申請將租賃豁除於原本適用的第 II 部之外，而第51A(6)條訂明，根據該條提交的申請書即屬已充分遵從第119L條的規定——即另一條到達同一道門檻的狹窄過渡性路徑，並非削弱上述結論的隱藏例外。

本站嘅讀法：呢條唔係行政手續，係一道訴訟門檻。一個從來冇向署長交通知書嘅業主，喺租客欠租時，入稟追租呢一步本身就行唔到，要先補交並取得批署。租客一方要知呢條，係因為佢改變咗雙方嘅談判位置；業主一方要知呢條，係因為呢個障礙同印花稅嗰個障礙（第117章第15條，文書可否呈堂）係兩重，補一樣唔會解決另一樣——關於印花稅那一重，見 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

條例本身只寫「指明格式的通知書」，並無為該表格編號；第119X(1)條授權署長指明本部所使用的表格，第119X(3)條並訂明署長可酌情接受並非採用指明格式的通知或申請。表格編號屬差餉物業估價署的行政指定，不是條例的用語。

七、按金：一般租約靠慣例，分間單位有法定上限

香港市場慣例是兩個月租金——而喺分間單位規管租賃入面，兩個月係條例訂明嘅上限，唔係慣例。

先講一般住宅租賃。第7章並無為一般住宅租賃的租金按金訂明上限、訂明退還期限，或訂明可扣除的項目。兩個月按金是市場慣例；三個月按金在較長租期或非住宅單位出現，同樣是慣例。因此，一般租約的按金條款要靠合約寫清楚三件事：金額、退還時限、以及可扣除的項目與核算方式。

分間單位規管租賃的處理完全不同。第120AAZC(2)條：

第120AAZC(3)條處理超額的寫法——如租賃的規定要求租客繳付超過 2 個月租金作為租金按金，該規定須視為要求租客只須繳付相等於 2 個月租金的租金按金。即是說，超額的條款並非無效，而是被讀低至 2 個月。 第120AAZC(6)條界定「2個月租金」為「在該租賃開始時應繳付的每月租金款額的2倍」——以開始時的租金為基準。

第120AAZC(4)條先訂明兩件常被略過的事：即使租賃有任何規定，租金按金在租期內須由業主保管，而退還時須免息。然後才是退還時限，以下列兩者中較後者為準：租期屆滿時（首租期有次租期接續的情況），或租客交回空置管有後的 7 日屆滿時（次租期，或沒有次租期接續的首租期，不論是租期屆滿抑或提前終止）；以及清繳所有未付款項後的 7 日屆滿時。第120AAZC(5)條則保留業主的扣除權：可從租金按金中扣除任何欠租款額，或因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。

一個常見誤解，兩種租約都適用：按金唔係最後兩個月租金。 租客不能逕自以按金抵銷最後兩個月租金，除非業主同意。在分間單位規管租賃下，這樣做會直接觸發附表 7 第12(1)(a)條的重收權（見下文）。

八、管理費、差餉、地租、雜費

這一組全部是合約條款，條例並不分配。

• 管理費：市場慣例多為業主負擔（屬物業擁有成本），但部分租約訂明由租客負擔。
• 差餉及地租：一般由業主負擔，部分租約轉嫁租客。
• 公用事業費（水、電、煤氣、通訊服務）：一般由租客直接向供應商繳付。

分間單位規管租賃在這一組上有法定限制，而且以刑事條文形式出現——見下文『四條罪行』一節的第120AAZL及120AAZM條。一般住宅租賃並無對應條文，所以合約寫法就是全部。

本站嘅讀法：呢一節嘅風險唔係金額，係『後補』。一份冇寫明管理費由邊個交嘅租約，交樓之後先至收到一張管理處嘅單，就變成一場冇條文可依嘅爭拗。簽約前逐項寫低，比事後爭論平得多。

九、維修責任：一般租約冇法定分配，分間單位有

一般住宅租賃的維修責任，由租約分配；分間單位規管租賃的維修責任，由附表 7 第 3 部分配，而且刪唔到。

一般租約的市場做法是：業主負責結構性維修及固定裝置（喉管、電線、窗戶、熱水爐、冷氣主機）的重大維修；租客負責日常維護（更換燈泡、疏通排水口、輕微破損）及保持整潔。呢個係做法，唔係條例。 租約另有分配時，以租約為準。

附表 7 第5(1)條為分間單位規管租賃訂明：

第5(2)條加上業主在處所內提供的固定附着物及裝置，並須保持它們正常運作；第5(3)條規定業主收到租客要求維修的通知後，須在切實可行的範圍內盡快進行維修；第5(4)條讓業主為第(3)款的目的——即應租客的維修通知而進行維修——藉給予租客不少於 2 日的事先通知進入處所視察損壞、評估是否需要維修及（視情況所需）進行維修；這不是一項一般的入屋權，租客沒有發出維修通知時，第5(4)條並不啟動；第5(5)條則是碰口碰面的例外——如損壞是因租客、處所的佔用人（租客除外），或獲租客准許留在處所的人故意或疏忽的作為所引致，業主無須負責。

第6條給租客一條出口：業主沒有履行第5條的義務時，租客可藉給予業主不少於 30 日的事先書面通知終止租賃，而第120AAZH(4)條適用於這樣的終止（即租客須在終止日期當日或之前交回空置管有並清繳所有欠款）。

十、分租、改動、用途，同大廈公契

呢三項喺一般租約由條例補入契諾（第117(3)條），喺分間單位租賃由附表 7 直接訂明——但兩者的內容並不相同。

一般住宅租賃：第117(3)(c)至(h)條補入不得作不道德或非法用途、不得造成不必要的煩擾／不便／騷擾、以及未經業主事先書面同意不得作結構上的改動三項契諾，各附沒收租賃權的條件。留意條例補入的三項之中，並無不得分租一項——分租限制在一般住宅租賃中要靠租約條款。

分間單位規管租賃：附表 7 第8條（未經業主事先書面同意不得作結構上的改動）、第9條（不得用作不道德或非法用途）、第10條（煩擾、不便或騷擾，並訂明經常欠租可視為對業主造成不必要的不便）、第11條（第(1)款：不得將整個處所轉讓或分租，或以其他方式放棄對整個處所的管有；第(2)款：未經業主事先書面同意，不得將部分處所分租予另一人）。

大廈公契（Deed of Mutual Covenant）是另一層，並非租約的一部分，但可以令租客的行為構成業主違反公契。第120AA(1)條就第 IVA 部把「公契」界定為就建築物訂立、界定該建築物業主之間的權利、權益及義務，並在土地註冊處註冊的文件。常見的公契限制包括飼養寵物、短期出租（許多公契禁止 28 日以下的出租）及經營家居業務。第7、17、117、219、336、338、658章都沒有為住宅租賃訂明短期出租的日數門檻——該門檻是公契條款，來自個別大廈，要逐幢查。

十一、沒收租賃權、重收，同寬免

『業主唔可以趕我走』呢句嘢，喺兩種租約入面都要加註腳，而註腳就喺條文嘅下一款。

先講一般住宅租賃。上文各節提到的「沒收租賃權的條件」，行使時受第219章第58條規限——第7章第117(5)(a)款訂明第(3)(a)及(b)款（即欠租那一對）在第58(4)及(10)條的規限下具有效力，第117(5)(b)款訂明第(3)(c)至(h)款（其餘三對）在第58(1)至(13)條的規限下具有效力，兩者都明文寫明「儘管有該條第(14)款的規定亦然」。

這個分工很重要，因為第58(10)條把欠租一類剔出第58條的通知程序之外：

所以：因欠租而沒收租賃權，並不行第58(1)條的通知程序；因其他違反（例如非法用途、結構改動）而沒收，則要先按第58(1)條送達指明違反事項、要求補救（如可補救）並指明所要求補償的通知，並且承租人在其後一段合理時間內沒有作出補救及合理金錢補償。第58(1)條訂的是一個標準，不是一個日數。第58(2)條的寬免權則是酌情的——法院「可准予或拒絕寬免」，並可按其認為適當而附加關於訟費、開支、損害賠償、補償、罰則或其他方面的條款。第58(13)條訂明，在該條中「法院」包括土地審裁處。

分間單位規管租賃的結構不同。第120AAZI(1)條：

下一款就是例外，而它才是實際會發生的事。 第120AAZI(2)條以「然而」開首，容許業主：按第120AAZ(7)條或附表 7 第 2 部第4(3)條藉給予通知終止租賃；或按附表 7 第 4 部強制執行重收權或沒收租賃權。附表 7 第12(1)條：

而第12(2)條訂明：當業主根據第(1)款重收處所時，處所的租賃即時終止。

第120AAZI(3)條把租約自訂的沒收條件掃走——如租賃訂有任何沒收租賃權的條件（附表 7 第 4 部所列者除外），該等條件屬作廢及無效。第120AAZI(4)條再處理與第219章第58條的關係：儘管有第58(14)條的規定，欠租一類（第(2)(b)款及附表 7 第 4 部第7及12(1)(a)及(2)條）在第58(4)及(10)條的規限下具有效力；其餘（第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)條）在第58條（第58(14)條除外）的規限下具有效力。

本站嘅讀法：兩種租約，同一個結論——欠租 15 天係一條真線。 一般租約由第117(3)(a)(ii)及(b)條補入（唔係第126條——第121(2)(c)條已把第 IV 部適用的租賃剔出第 V 部），分間單位租賃由附表 7 第7條加第12(1)(a)條訂明；兩邊都繞過第58(1)條的通知程序（第58(10)條）。租客最需要記住嘅唔係『業主唔可以趕我走』，而係『租金到期後 15 天』。

第120AAZJ條另給分租客一項保障，適用於管有威脅並非來自其分租業主本身、而係來自上級業主嘅情況。 本條適用於：分間單位的規管租賃本身是產生自另一租賃的分租租賃，而上級業主向法院申請對該分間單位（或該分間單位屬其組成部分的處所）的管有（第120AAZJ(1)條）。第120AAZJ(2)條：

指明的方式是張貼送達：上級業主須連續3日，在分間單位（或分間單位屬其組成部分的處所）的大門或入口，張貼有關通知書；按此張貼的通知書，視為已有效送達分租客（第120AAZJ(3)、(4)條）。法院不得在自張貼有關通知書的最後一日的翌日起計的60日期間屆滿前，批予發出管有令狀的許可以強制執行有關命令——除非分租客在許可獲批予前已交回該分間單位在空置情況下的管有（第120AAZJ(5)、(6)條）。呢一條夾喺上文嘅第120AAZI條同下文『爭議去邊度告』一節嘅第120AAZK條土地審裁處賠償司法管轄權之間——係專門針對管有威脅來自上級業主（而非分租客自己嗰位業主）呢種情況嘅60日通知緩衝期。

至於租客一方，分間單位規管租賃另有一條提前終止權，第120AAZH條：租客可藉給予業主事先書面通知終止租賃，通知不得在終止日期前的 30 日內給予（第(2)(b)款）。但第(3)款是那個容易被略過的限制：

即是說，第120AAZH條所給的那條出口，首 12 個月內用唔到——通知可以早交，但終止日期最早只能是租期第一年的最後一日。

但唔好把它讀成一句絕對的『首年不能走』。 第120AAZH(1)款的開首是「分間單位規管租賃的租客，可 ——(a)在不局限該租客根據該租賃藉通知而終止該租賃的權利的原則下」——留意「不局限」三個字，即是說，如果租約本身另給租客一項通知終止權，第120AAZH條並不取代它，第(3)款的一年下限亦不套落嗰項合約權利之上。第(3)款限制的是第120AAZH條這條法定出口。此外，附表 7 第6(2)條在業主不履行第5條維修義務時，另給租客一條不少於 30 日通知的終止權，同樣不受第120AAZH(3)款的一年下限規限。

十二、印花稅：邊個交，幾時交

一般租約由雙方協議分擔；分間單位規管租賃由條例規定業主單獨承擔。

一般住宅租約：第117章第4(3)條使所有簽立人（以及任何使用該文書的人）共同及個別對署長負責，所以合約的分擔條款只決定雙方之間最終由誰承擔，不能改變署長向任何一方全數追討的權力。市場慣例是各半。稅率、計稅基礎、期限及逾期罰款，見 stamp-duty-tenancy-hong-kong。

分間單位規管租賃：附表 7 第2條訂明，就屬規管租賃的租賃協議徵收的印花稅，須由業主單獨承擔；第3條要求業主在收到經租客簽署的租賃協議後，安排加蓋印花，並在 30 日內把經雙方簽署並加蓋印花的對應本交回租客。第4(1)條給租客的槓桿是：業主沒有交回對應本時，租客可將租金扣起，暫不繳付，直至業主交回為止。第4(2)條規定租客在收到對應本後 15 日內免息繳回被扣起的租金；第4(3)條則讓業主在租客不遵從時，藉給予不少於 15 日的事先書面通知終止租賃。

頂手費（key money）在一般住宅租約中並非本身違法，但屬印花稅的課稅對象，而稅率並非租約的租金稅率——它按第117章附表 1 第1(2)(a)分類處理，計算路徑及現行稅率見 stamp-duty-tenancy-hong-kong。就分間單位規管租賃，收取頂手費另有刑事後果，見下文第120AAZL條。

十三、業主中途賣樓，租約點算

租約跟樓走，唔係跟人走——條文喺第219章第31及32條。

第31(1)條：租契保留的租金、租契所載每項與其標的有關而須由承租人遵守或履行的契諾或條文的利益，以及租契所載每項重收條件及其他條件，均附屬並附帶於緊接租契所批年期後的土地復歸產業權，並隨該產業權轉移，即使該復歸產業權被分割亦然。第31(2)條讓不時有權收取土地收益的人追討、收取、強制執行及享有上述租金、契諾或條文。

第32(1)條是對應的另一邊：批租人就租契標的訂立的條件或契諾的義務，在批租人有權約束復歸產業權的範圍內，附屬並附帶於該復歸產業權並隨之轉移，並可由不時因轉讓、法律上的轉移或其他方式而獲歸屬該年期的人享有及強制執行。

本站嘅讀法：新業主接手嘅唔止係收租嘅權利，仲有前業主喺租約入面對你承擔嘅義務。租客要做嘅係保留：租約正本、按金收據、租金收據，以及交樓時的物業狀況紀錄——因為換咗業主之後，唯一能證明按金金額同單位原狀嘅就係呢啲文件。

分間單位租約：另一套規則

條例講的「分間單位」，比你想像中闊

如果你以為第 IVA 部只管板間房，你會漏咗一大批單位。

第120AA(1)條的定義只有一句：分間單位「指組成建築物單位一部分的處所」。同一條的「單位」則指在建築圖則中被劃定或顯示為獨立單位的處所，或在大廈公契中被稱為單位而其業主有權獨佔管有的處所。第120AA(2)款並訂明，如分間單位是天台或平台（或其部分），提述分間單位包括在其上建成的任何構築物。

換言之，定義以單位的一部分為準，並不要求有隔板、不要求細、亦不要求質素差。

但要落入第 IVA 部，第120AAB(1)條要求五項條件同時成立：租賃在關鍵日期（2022 年 1 月 22 日，見第120AA(1)條「關鍵日期」的定義及該條的編輯附註）當日或之後開始；屬住宅租賃；標的處所是分間單位；租客是自然人；租賃的目的是作為租客本身的住宅。同款收尾訂明，即使租賃有任何條文其意是一般地或特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍，本部亦適用。

但第一項條件——『關鍵日期當日或之後開始』——並不是一道硬日期閘。 第120AAB(3)款訂明，「提述在關鍵日期當日或之後開始，包括提述第120AAQ(5)(a)條所指的視為開始的日期」。而第120AAQ(4)款處理的正是在關鍵日期之前開始、並在該日期仍然存在的定期租賃：只要租賃中的某個周期在關鍵日期當日開始，或跨越關鍵日期，該租賃即須視為首期租賃。第(5)款再補上細節：租期視為 2 年，起算日就(b)(i)段而言是關鍵日期本身，就(b)(ii)段而言是跨越關鍵日期的那個周期屆滿後的第二日；而雙方議定在該參照期間開始時應繳付的租金，視為首期租賃的租金。所以一份 2022 年 1 月 22 日之前訂立、按月續期的分間單位租約，並不因為『簽得早』而在第 IVA 部之外。

邊啲租賃唔受規管

第120AAB(2)條把附表 6 指明的租賃剔除。附表 6 第2條列出七類，其中一類值得所有分租房間的人留意：

• 第 I 或 II 部適用的租賃；
• 業主是僱主、租客是按受僱條款管有處所的僱員，而該等條款規定不再受僱時須搬離；
• 並非分租租賃、標的處所屬單位內的睡房、而業主是自然人並在租賃開始時在該單位內居住的租賃；
• 從政府、香港房屋委員會、香港房屋協會、香港平民屋宇有限公司或市區重建局（或其全資附屬公司）取得而持有的租賃；
• 香港房屋協會「未補價資助出售房屋—出租計劃」下處所的租賃；
• 在根據第4條就處所作出命令時已存在的該處所的租賃；
• 從社會服務機構取得而持有的租賃。

第三項的「睡房」有嚴格定義：附表 6 第1(1)條界定「睡房」為「在該建築物的最近期建築圖則中，該處所是被劃定為睡房」的處所，而「最近期建築圖則」指在佔用許可證發出之日建築事務監督批准的最近期圖則。

本站嘅讀法：業主自己住喺同一個單位、將圖則上劃定為睡房嘅房間租出去——呢種安排喺香港極常見，而佢唔受第 IVA 部規管。反過來，如果業主唔住喺入面，或者租出去嘅空間喺最近期圖則上唔係劃定為睡房，同一個房間就可能受規管。條件係一整組，唔可以只睇『係咪劏房』。

規管周期：2 + 2，但第二個 2 有時限

第120AAO(1)條：

第120AAP條讓業主與租客按雙方議定的租金訂立首期租賃——首期租賃的租金並無管制，管制的是續期的加幅。第120AAR(1)條給租客享有次期租賃的權利，第(3)款訂明次期租賃的條款及條件須與首期租賃相同，但租賃期及租金款額除外。

問題在於程序。第120AAS(1)條要求業主在要約期內作出次租期要約並送達租客；「要約期」在第120AA(1)條界定為「指緊接擬達成的次期租賃開始的公曆月前的第二個公曆月的期間」。要約只可採用表格AR1作出（第120AAS(2)條——這一個表格編號是條例本身的用語），業主須在表格內述明建議租金並簽署（第(3)款），建議租金不得超過第120AAZE條准許的最高款額（第(4)款），要約不得加入不屬首期租賃的任何條款或條件（第(5)款）。至於撤回，第120AAS(6)款的開首是「在不抵觸第120AAT條的情況下」——開首那句限定語是關鍵：要約一經作出，在首期租賃屆滿前一直可供接受，業主不得撤回，即使中途換咗業主亦然（第(7)款）。而第120AAT條正是那個限制：

即是說『不得撤回』不等於『不能被取代』。 業主可以在要約期內再發一張表格AR1，新的要約取代舊的；但第120AAT(2)款訂明，租客一旦根據第120AAU條接受了任何一份要約，業主此後不得再作出其他要約。租客收到第二張AR1時，要看清楚它是否已經取代第一張。

然後是租客要做的一步，而它有時限——但這一步只在業主先做對咗嘢的情況下才存在。 第120AAV(1)款先劃定範圍：

在這個前提下，第120AAU(3)條要求租客藉簽署載有要約的送達表格，並在首期租賃屆滿前送達業主；第120AAV(2)條：

第120AAV(3)條列出四種「沒有通知」的情況：(a) 從來沒有根據第120AAU條給予接受要約通知；(b) 僅在首期租賃屆滿後才送達；(c) 並非採用業主送交的同一表格AR1給予通知；(d) 交回該表格時沒有簽署。

業主一方失責的情況，結果剛好相反。 業主如果根本冇送達合規的要約，適用的不是第120AAV條而是第120AAW條——「業主當作為已作出次租期要約」：

第120AAW(3)款列出六種「沒有送達」：(a) 沒有在要約期內送達；(b) 並非採用表格AR1作出；(c) 業主沒有在送交的表格AR1上簽署；(d) 沒有述明建議租金款額；(e) 建議租金高於第120AAZE條准許的最高款額；(f) 加入了不屬首期租賃的條款或條件。第(4)款訂明續期租金是租客在首期租賃中最後應繳付的款額；第(5)款則訂明如管制百分比是負數，續期租金須按該百分比下調。第(6)款是唯一的例外：租客若在首期租賃屆滿之時或之前交回空置管有，該視為要約即視為已被拒絕，租客不獲授予次期租賃。

還有一條收尾的條文，第120AAY條：如首期租賃在屆滿前已告終止（而終止理由並非業主藉訴訟強制執行重收權或沒收租賃權），則不論要約是業主根據第120AAS條實際作出，抑或根據第120AAW條視為作出，該要約即時失效且屬無效，租客的接受亦屬無效。

本站嘅讀法：『租客有權續租，合共四年』呢個講法唔完整，但唔完整嘅方向要分清楚。如果業主有送合規嘅表格AR1，責任就喺租客身上——要喺首期租賃屆滿之前，用業主送嚟嗰張表格，簽名送返畀業主，過咗期就當拒絕。但如果業主乜都冇送、送遲咗、冇簽名、冇寫租金，或者開價高過上限，第120AAW條就會反過來當作業主已作出要約、租客已接受，並在首期租賃屆滿時授予次期租賃。 實務上最常見嘅一種失責，正正係業主嗰邊，而喺嗰種情況下租客唔會因為冇簽表格而失去次期租賃。

續租加幅：10% 係上限，唔係全部故事

第120AAZE(2)條訂明，次期租賃的租金增幅的最高百分比，是管制百分比與 10% 兩者中的較低者。管制百分比按公式 A = [ (B – C) ÷ C ] × 100 計算，其中 B 是緊接擬達成的次期租賃開始月份前的第 4 個公曆月的租金指數數字，C 是首期租賃開始月份的租金指數數字，兩者均以要約期第一日當日的數字為準。第(7)款界定「租金指數」為差餉物業估價署就所有類別的私人住宅物業編製和公布的全港性租金指數。第(3)款要求管制百分比下捨至小數點後 1 個位，第(5)款要求最高租金款額下捨至最接近的整數。

而第(4)款是這一節的重點：

跌市時唔係加幅為零，而係必須減租，減幅至少等於指數跌幅。 第(6)款另訂明，如首期租賃內租金曾下調一次或多於一次，計算次期租賃租金時以最後一次下調後的款額為基礎。

首期租賃期內的租金則被凍結。第120AAZD(1)條規定租客就租期應繳付的租金款額須維持不變、在租期內不得更改（受第(3)款規限）；第(2)款訂明在租期內任何租金款額的更改屬作廢及無效；第(3)及(4)款則容許業主在租期內任何時間下調租金，並須在下調前以書面通知租客。方向是單向的：只准減，不准加。

附表 7：十一條你刪唔到的條款

第120AAZF(1)條：附表 7 的條文，須隱含地納入每項規管租賃內。第(2)款訂明納入條文對業主及租客均具約束力，並在與租賃其他規定有抵觸或不一致的範圍內以納入條文為準。

附表 7 的實質條文共十一條，分四部：

第120AAZG條另訂明，局長可藉憲報公告修訂附表 7——呢張表嘅內容係可以改嘅，而改法唔使經修訂條例。

租賃通知書：60 日，同一道追租門檻

第120AAZT(2)條：

留意這裏的「署長」是差餉物業估價署署長（第120AA(1)條的定義），與《印花稅條例》下的印花稅署署長不是同一位官員。60 日由租期開始起算，與印花稅由簽立起算的 30 天是兩條不同的時間線。

不提交的後果分三層。第120AAZT(3)條訂明業主無合理辯解而拒絕或忽略遵從即屬犯罪；第(4)款訂明一經定罪可處第 3 級罰款，如屬持續罪行，可就持續期間的每一日另處罰款 $200；第(5)款則訂明裁判官除可判處刑罰外，還可命令該人在命令指明的時間內向署長提交通知書。

第120AAZU(1)條規定署長接獲通知書後須批署接獲日期並通知雙方。第120AAZU(2)條：

條例本身只寫「採用指明表格擬備的通知書」，並無為該表格編號；第120AAZZG(1)條授權署長指明本部所使用的表格。AR2 是差餉物業估價署在行政上對該表格的稱呼，不是條例的用語——第7章並無 AR2 這個編號。可以對照的是表格AR1：第120AAS(2)、120AAV(3)及120AAW(3)等條都直接寫明「表格AR1」，那是條例自己的用語。行政編號會隨表格改版而變。

四條罪行，其中兩條針對雜費

第 IVA 部第 7 分部訂明四項罪行。頭三項（第120AAZL、120AAZM、120AAZN條）的犯罪主體都明文寫作「規管租賃的業主」；但第四項第120AAZO條並非如此——第(1)及(3)款的主體並非業主，而是「任何人」，所以中介、二房東的職員、業主僱用的人，同樣可以自己入罪。

第120AAZL條——收取指明款項以外的款項。 業主如要求租客繳付、或以其他方式從租客收取與租賃有關的款項，而該款項不屬指明租金、指明租金按金、租客根據租賃應付的指明公用設施及服務費用的償還，或租客違反租賃的損害賠償四類，即屬犯罪；首次定罪可處第 3 級罰款，第二次或其後可處第 4 級罰款。第(3)款訂明被控人對其有權或獲准收取的款項的錯誤信念，不能作為免責辯護；第(4)款容許裁判官在罰款以外命令該人把不應收取的款項退還租客。第(5)款界定「指明租金按金」為租客根據規管租賃按第120AAZC條所准許而應繳付的租金按金，「指明租金」為租客根據規管租賃按本部所准許而應繳付的租金；第(6)款訂明如屬次期租賃，提述租金即提述續期租金。至於(c)項所指的「指明公用設施及服務」，第120AA(1)條界定為「水、電、煤氣或石油氣及通訊服務」——這是一張封閉的清單，但清單本身唔止得寬頻：同條將「通訊服務」界定為「讓以下任何一項得以使用的服務——(a)電話，但流動電話除外；(b)互聯網；(c)有線電視；(d)衞星電視」，所以有線電視、衞星電視同互聯網一樣落入指明公用設施及服務嘅範圍，並非只有寬頻先計。真正不在清單入面嘅係清潔費、管理費，以及呢四項以外嘅其他訂閱服務。頂手費、超額按金、非公用事業的雜費，全部落入這一條。

第120AAZM條——攤分的雜費。 當公用設施及服務費用並非由有關當局或服務提供者獨立發單時，業主要收取償還，必須同時符合三項條件：業主是單據上具名的付款人；在要求付款時向租客出示單據副本；並已向租客提供書面帳目，顯示單據款額如何在構成有關處所的不同部分（分間單位是其中之一）之間攤分，以及各攤分款額的總和不超過單據款額。第(3)款另訂明，收取超過帳目所示攤分款額的數目，同樣是罪行。罰則與第120AAZL條相同，同樣不接受錯誤信念的辯護，同樣可命令退款。

第120AAZN條——租金收據。 業主須在收到租金後的 7 日內給予收據，並須在收據中指明業主的姓名或名稱及地址、租金是就哪段期間而繳付的，以及繳付日期；沒有遵從即屬犯罪，可處第 1 級罰款。（一般住宅租賃的對應條文是第119RA條，收據須在繳付租金時發給，而非 7 日內。）

第120AAZO條——侵擾。 第(1)款：

第(3)款另訂明一項行為罪行：作出任何刻意打擾租客或其住户成員的安寧或舒適生活的作為，或經常截停或不提供為佔用該分間單位作住宅而合理所需的服務，而知道或有合理因由相信該行為相當可能致使租客放棄佔用或不行使權利。兩項罪行的罰則相同：一經循公訴程序被法院定罪，首次可處罰款 $500,000 及監禁 12 個月，第二次或其後可處罰款 $1,000,000 及監禁 3 年。第(5)款是免責辯護——證明有合理理由作出有關作為或截停服務者不屬犯罪。第(6)款讓法院在判刑以外命令被定罪的人向租客支付賠償，並向政府繳納不超過該分間單位「在空置的情況下的市值」與「在前租客管有的情況下的市值」差額的款項以供沒收。第(7)款界定該條的「法院」指原訟法庭、區域法院或裁判官，並訂明「分間單位」包括分間單位的部分。

本站嘅讀法：第120AAZO(6)(b)款嗰個沒收機制值得留意——佢針對嘅正正係非法逼遷嘅經濟誘因：業主趕走租客係為咗攞返空置單位嘅市值，條例就將嗰個差額沒收。但要講清楚：呢個機制唔係分間單位獨有，亦唔係新嘅寫法。 同一個機制早就寫喺第 IV 部第119V(4)(b)款，用字幾乎一樣，適用於一般住宅租賃——見下文『一般住宅租賃的刑事條文』一節。第120AAZO條是把第119V條的模式搬入第 IVA 部，而不是首創。

《簡樸房條例》（第658章）：另一層，管的是樓，不是租約

第 IVA 部管租賃條款；第658章管單位本身的物理標準同登記。兩者並行，並唔互相取代。

第658章第1(2)條訂明「本條例自2026年3月1日起實施」，但須受第(3)款規限；第(3)款訂明「第2部自2027年3月1日起實施」；而第(4)款：「房屋局局長可藉憲報公告，將第(3)款所指明的日期延後。」第 2 部只有第8條一條——「違例出租2個或多於2個分間單位屬罪行」——而該部及該條在 2026 年 3 月 1 日的生效文本中均標示為「(尚未實施)」。

第8(1)條的門檻要看清楚：在同一個樓宇單位內，有 2 個或多於 2 個分間單位根據獨立的住宅租賃租出，而當時該樓宇單位沒有有效的寬限期登記、該等分間單位當中任何一間亦沒有有效的簡樸房認證，才構成罪行。單一個分間單位不在第8(1)條範圍之內。

第(2)款訂明邊個犯罪，而範圍比「業主」闊：(a) 根據某項租賃將非認證分間單位出租的人；(b) 根據(a)段所述租賃的上級租賃，將整個主樓宇單位出租的人；及 (c) 雖不是(a)或(b)段所述的人，但不時有權因着該等出租而收取租金的人。第(7)款界定「上級租賃」包括產生標的租賃的租賃，或（如標的租賃產生自一連串租賃）該串租賃中的任何一項——所以二房東與大業主可以同時入罪。

第(3)款是罰則，兩條路徑：一經循簡易程序定罪，可處第 6 級罰款及監禁 2 年；一經循公訴程序定罪，可處罰款 $300,000 及監禁 3 年；兩者如屬持續罪行，均可就持續期間的每一日另處罰款 $20,000。

第(4)款另設三項免責辯護，第(5)款界定何謂「負責該項租賃」，第(6)款並訂明：只要有足夠證據就有關事項帶出爭論點，而控方未能在合理疑點以外證明相反情況，該人即當作已確立該事項。

登記方面，第9(1)條訂明：某樓宇單位內如有分間單位「在終結於刊憲日的3個月期間當中任何時間，是住宅租賃的標的物」，第(2)款即適用，局長可為本條例應申請而登記該樓宇單位。第10(1)(d)條訂明寬限期（登記）申請須「在自2026年3月1日起計的12個月期間內提出」。而第9(4)、9(5)、10(2)、10(3)條全部是可移動日期的權力：局長可藉憲報公告延長寬限期（但公告只可在該寬限期最後 6 個月開始之前刊登），亦可藉憲報公告延長寬限期（登記）申請期（但公告只可在該申請期屆滿之前刊登）。

租客一方的救濟在第45條，但要先過第44條那一關。「法定賠償」在第44條有一個封閉的定義：

即是說第45條不是租約終止時的通用補償條文，而是為上述七條指名的情形定出款額的條文——觸發點在第14(5)、24(6)、25(6)、31(4)、32(5)、33(5)及41(5)條，第45條只負責計數。先有其中一條的觸發，才有第45條的款額：租客可追討租賃被終止一事上的法定賠償，款額須相等於「在緊接該項租賃終止一事的生效日期之前，該租客根據該項租賃須繳付的每月租金的3倍」與「按照以下公式釐定的剩餘租金」（A = B × C）兩者中的較少者；第(2)款並訂明，剩餘租期所涵蓋的月份數目並非整數時，須下捨至最接近的整數。

第658章的完整時間表、費用及簡樸房認證標準，見 basic-housing-units-subdivided-flats-hong-kong（簡樸房條例）。這裏只指出對簽租約的人最直接的一點：條例把幾個關鍵日期建在可藉憲報公告更改的權力之上，所以任何把 2027 年 3 月 1 日當作固定死線的講法，都要連同第1(4)條一併讀。

一般住宅租賃 vs 分間單位規管租賃

爭議去邊度告

「租務糾紛去土地審裁處」呢個常見講法只對一半，而錯嘅嗰一半正正係最常見嘅一種爭議。

《小額錢債審裁處條例》（第338章）附表第 1 段訂明審裁處的司法管轄權：

同一段其後接一項但書，剔除七類訴訟或法律程序：(a) 誹謗；(b) 《婚姻法律程序與財產條例》（第192章）第14條所指的贍養協議；(c) 持牌放債人追討貸出款項或強制執行相關協議或保證；(ca) 小額薪酬索償仲裁處司法管轄權範圍內的訴訟；(d) 勞資審裁處司法管轄權範圍內的訴訟；(e) 交由地產代理監管局行使司法管轄權而該局並無拒絕行使的訴訟；(f) 在沒有法律程序在審裁處展開的情況下，要求作出關於某項爭議的訟費及附帶訟費命令的訴訟或法律程序。租客向業主追討按金，不屬這七類任何一項——包括(e)，因為那一項針對的是交由地產代理監管局處理的訴訟，不是業主與租客之間的金錢申索。

而第5(2)條使這個管轄權排他：

第5(3)條給出一個出口：

第9條給出另一個出口，而它對按金爭議特別實際。 第9(1)條容許申索人在申索超逾附表第 1 及 2 段所述款額時放棄追討超額的款項，審裁處即取得聆訊及裁定該宗申索的司法管轄權，但申索人不得討回超逾該款額的款項；第(2)款訂明審裁處的裁斷即為對該宗申索全部款項的全數清償。一筆略高於 $75,000 的三個月按金，租客可以放棄超出部分，留在小額錢債審裁處處理。第336章第34條為區域法院設有同樣結構的放棄機制。

《土地審裁處條例》（第17章）第8(8)條的開首字眼與第5(3)條對應：審裁處作出繳付租金及中間收益、繳付租賃下其他到期款項、處置遺留財物、違反租賃條件的損害賠償，以及繳付第7章第120AAZK條所指賠償（第8(8)(e)款，分間單位規管租賃獨有）等命令的司法管轄權，是「對任何收回管有或強迫離開的申請」及「對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請」而言的。單獨追討按金，冇附帶收回管有或強迫離開的申請，就冇嘢可以附着。

但『排他』兩個字要留一分餘地。 第5(2)條的措辭是「不得在香港的任何其他法庭進行訴訟」——關鍵在「其他法庭」四個字，而第338章本身並無為「法庭」下定義；同一條例第2條把土地審裁處與勞資審裁處、小額薪酬索償仲裁處分別界定，第7條又把「仲裁處、勞資審裁處、土地審裁處、區域法院或原訟法庭」並列。土地審裁處是否第5(2)條所指的「其他法庭」，條文本身沒有明說。

而第338章第7條連同第17章第8(8A)條，本身就是一條通道。 第7條容許小額錢債審裁處在法律程序的任何階段，主動或應一方申請，把法律程序移交土地審裁處（或仲裁處、勞資審裁處、區域法院、原訟法庭）；第17章第8(8A)條相應訂明：

即是說，一宗按金申索可以合法地在土地審裁處被裁定——經第7條移交而來。所以正確的說法不是『土地審裁處無權受理按金申索』，而是租客不能自己直接向土地審裁處入稟一宗淨追討按金的申索。

除第8(8)款外，第127A條另訂明土地審裁處應業主、租客或分租客的申請，可受理及裁定因第 IV 部而引起的爭議或歧見，包括與應繳租金或管有權有關的爭議。第8(6)款則單獨賦予審裁處作出收回管有或強迫離開命令的司法管轄權。

還有一個常被略過的論壇：區域法院，依據是第7章第 VI 部（第128至132條）。 第129(1)條容許處所的擁有人在租客於租期或權益終結後仍拒絕交還管有時，向區域法院提出申請發出原訴傳票——法定門檻係：應課差餉租值在申請時不超過 $100,000、並且無就該租賃訂立或須繳付承諾租賃金、並且該租賃係不定期租賃或租期不超過 7 年（即「不定期」同「租期不超過7年」係兩者擇一，唔係都要滿足）。香港絕大部分住宅單位同時符合呢幾個門檻。第129(2)款專門處理分間單位：如予以收回的處所是受限於規管租賃的分間單位，擁有人須在申請中指明該規管租賃是否產生自另一租賃；但60日押後執行嘅條件唔係逢分間單位個案就自動有—— 第131(2)款要求同時符合(a)處所係受規管租賃嘅分間單位，及(b)該規管租賃係產生自另一租賃，區域法院發出手令時先須加入執行押後 60 日嘅條件；而第131(3)款再訂明：「然而，如根據第129(1)條提出申請的人是有關處所規管租賃的業主，則第(2)款並不適用」——即係話，如果申請人本身就係嗰個規管租賃嘅業主，60日押後嘅規定根本唔適用。第130條處理傳票的送達，第132條把同一程序伸展至非法侵佔或圈佔土地的情況。

第336章第32(1)條：

（第32(2)條另訂明「原告人申索的款額」如何計算，涉及已承認的抵銷、僱員補償及共分疏忽——不是單看單據上的數字。）

土地審裁處另有兩項對租務爭議直接相關的權力：第8(9)款使審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面，具有與原訟法庭相同的司法管轄權（第219章第58(13)條亦訂明該條中「法院」包括土地審裁處）；第8(12)款則訂明，凡沒有法律程序就某項爭議而在審裁處展開，審裁處並不具有就該項爭議的訟費及附帶訟費作出命令的司法管轄權。

本站嘅讀法：香港典型嘅住宅按金係兩個月租金。以月租 $18,000 計，按金 $36,000——清清楚楚落喺第一行。 一個租客拎住一張淨追討按金嘅申索直接去土地審裁處入稟，係走錯咗第一步：正路係入小額錢債審裁處，而如果案件確實應該由土地審裁處審，途徑是第338章第7條的移交，唔係租客自己揀論壇。金額略為超標亦唔使跳去區域法院——第9條容許放棄超額。終止租約及爭議途徑的完整處理，見 ending-tenancy-hong-kong（終止香港租約）。

簽租約前的檢查清單

呢張清單按邊樣出事最貴排，唔係按簽約流程排。

• 核對簽約人身分。 索取土地註冊處查冊，確認簽約人是登記業主；聯名業主要全部簽名；非業主簽約要有書面授權。
• 睇清楚生約／死約條款。 邊段時間唔可以終止、通知期幾多、由邊一方享有終止權。條例並無為一般住宅租賃訂明通知期。
• 問業主會唔會向署長提交第119L條的通知書。 這關乎業主日後能否入稟追租，也是租約真實存在的一項旁證。
• 按金條款要寫齊三樣：金額、退還時限、可扣除項目與核算方式。一般住宅租賃的條例文本並無為這三樣訂明內容。
• 物業狀況紀錄。 交樓時逐項拍照或錄影，附於租約作為物業狀況清單。這不是條例規定，是舉證準備。
• 問清楚管理費、差餉、地租由邊個負擔，並寫入租約。
• 查大廈公契的限制：寵物、短期出租、家居業務。公契是獨立於租約的一層。
• 印花稅： 邊個交、幾時交、罰款點計，見 stamp-duty-tenancy-hong-kong。分間單位規管租賃由業主單獨承擔（附表 7 第2條）。
• 合約語言。 中英雙語租約在香港普遍；有衝突時以哪個版本為準，應在租約內訂明。
• 如果單位屬分間單位： 索取第120AAZT條的租賃通知書及署長的批署；若涉及第658章，索取寬限期登記或簡樸房認證文件。續租時留意表格AR1的送達與在首期租賃屆滿前簽署交回；如果業主根本冇送合規的表格AR1，第120AAW條反而當作要約已作出、租客已接受並獲授予次期租賃，唔好因為冇收到表格就當自己冇咗續租權。