未補地價居屋、公屋私自出租：法例點寫、上訴法庭點判、住喺入面嗰個人企喺邊

一開始要知嘅六件事

一、兩套法，唔可以撈埋。 公屋係房委會根據《房屋條例》（第283章）第16(1)條出租畀你嘅；居屋係房委會根據第17A條賣畀業主嘅。一個係租賃關係，一個係附帶限制嘅買賣。下面每一條規則、每一個後果、每一條救濟路，兩邊都唔同。你要先知自己企喺邊一邊。

二、由2026年3月31日起，住喺一個由他人非法出租嘅公屋單位入面嗰個人，本身就係犯緊法。 第28A(1)(b)條訂明的罪行是「佔用或同意佔用由他人出租的租住單位」，第28A(4)條的罰則是「可處罰款$500,000及監禁1年」。生效日期唔使靠公告推算——第29A(3)條喺條文本身寫住：「在緊接2026年3月31日之前施行的本條，適用於在該日之前所犯的罪行」。而喺呢日之前，呢啲罪行並不存在：申訴專員2025年1月、法案委員會2025年6月，兩份獨立文件都記載當時房委會只能終止租約、不能檢控租戶。⚠ 呢句窄過〈完全冇刑事後果〉：佢只係講第283章本身。

三、但〈分租公屋＝犯法〉呢句係錯嘅，而錯喺三個地方。 第一，要收錢先入到罪：第28A(5)(a)條把「出租」界定為「為着有值代價而將該單位出租或分租予該人」，而第28A(1)(b)條講的是「由他人出租的租住單位」，所以呢個要件同樣管住佔用人嗰一條腿；房委會自己嘅網頁亦把冇租金收入嘅分租或轉租列喺違反租約嗰邊，唔係刑事嗰邊。第二，根據租契本身准許嘅分租，唔喺罪行範圍之內：第28A(5)(c)條明文排除「根據獲授權租契將該單位出租或分租」，而第28A(6)條把「獲授權租契」界定為「包括憑藉和按照該等租契而批出分租契」，第16(2)(a)條就係容許房委會訂明呢類條款嘅權力來源。第三，第28A(1)(c)條（做生意嗰條腿）有第28A(2)條嘅例外，其中一項係租戶或其家人「正居於該單位」。

四、居屋嗰邊，上訴法庭喺2010年判過同一個問題。 《梁偉志 訴 梁麗貞》（民事上訴案件2009年第29號，上訴法庭，2010年1月21日，原土地審裁處申請編號LDPD 2008年第2692號）：業主未補地價、未取得房委會書面准許就把居屋出租。法庭裁定「租約屬無效」，業主「無權根據租約收取或追討租金或其他金錢濟助」——同一段判詞亦裁定租客必須交出空置管有權，而且「亦無權以任何形式繼續租用或佔用該居屋單位」。下面第七節逐段講。

五、《房屋條例》由頭到尾，冇一條容許任何人追討已經交咗嘅租金。 2025年立法會法案委員會曾經要求加入一條追討分租租金嘅權力，當局的答覆講咗遷出通知書、刑民事程序並行同罰則看齊，冇給予所要求嘅權力，最後亦冇立法。

六、要分清楚嘅概念。 「無效」、〈不可執行〉同「違反契諾」係三件唔同嘅事，帶來三種唔同嘅後果。不法性（illegality）係一套適用於個別事實嘅法律原則，唔係貼喺某一類合約上面嘅判決。

好多人問：點解〈我租咗，我就係租客〉呢句喺呢度唔work？

呢篇文入面有三個身分，法例對佢哋講三種唔同嘅嘢；而好多爭拗，係由把三個身分當成一個開始嘅。

三個身分係：租戶（tenant，同房委會有租契嗰個）、分租客（sub-tenant，同租戶有協議嗰個）、佔用人（occupier，實際住喺入面嗰個人）。

呢個分別唔係文字遊戲，因為《房屋條例》自己就係咁分嘅。條例只喺少數條文用「佔用人」（occupier）一詞，主要見於第25條，即係房委會蒐集資料嘅權力條文。至於第19(2)條把人當作侵入者嗰一條，點名嘅係「租戶」：「根據第(1)款終止租契後，仍然佔用土地的租戶即為該土地的侵入者。」下面第五節會見到，呢個分別一路影響到邊個可以上訴、邊個受保護、邊個唔受。

同樣要分開嘅，仲有三個結果：

• 無效（void）——一份協議喺法律上當作從來冇存在過。
• 不可執行（unenforceable）——協議存在，但法院唔會強制執行其中一方（或雙方）嘅權利。
• 違反契諾（breach of covenant）——你違反咗合約條款，對方有合約上嘅救濟（例如收樓），但份合約本身唔會因此無效。

呢三樣嘢喺呢個題目入面同時出現，而且落喺唔同嘅人身上。 下面第六、七節會見到，居屋業主違反嘅係轉讓契據入面嘅契諾（附表第1段），而條例把其中一部分交易變成無效（第17B條）——兩件事範圍唔一樣，而上訴法庭2010年判嘅，就係喺呢個空隙上面。

公屋：由2026年3月31日起，住喺入面嗰個人自己犯法——但三條腿嘅條件唔一樣

呢一節嘅重點唔係〈分租犯唔犯法〉，係〈邊一種分租、由邊一個人做、收唔收錢〉。第28A條有三條腿，三條腿嘅條件同免責辯護都唔一樣。

三條腿，逐條讀

第28A(1)條全文（2026年3月31日生效，由《2025年房屋(修訂)條例》第8條增補）：

一句講晒：(a)係出租嗰個，(b)係住嗰個，(c)係喺入面做生意嗰個。 由2026年3月31日起，呢三個都係主犯，唔係從犯。

第(1)(a)同(1)(b)腿嘅條件：要收錢

第28A(5)條界定咩叫「出租」：

而第28A(6)條把「有值代價」界定為「指金錢或任何有金錢價值的事物」。

換言之：有值代價呢個要件，係經第(5)款界定「出租」而入嚟嘅。所以佢管住第(1)(a)款；亦透過第(1)(b)款嗰句「由他人出租的租住單位」，管住第(1)(b)款——即住嗰個人。⚠ 但佢唔管第(1)(c)款：喺租住單位內經營貿易或業務，收唔收錢都係罪行。所以〈冇畀過錢就一定唔犯第28A條〉呢句係錯嘅。 房委會自己嘅網頁亦係咁劃線：喺「嚴重濫用公屋」（刑事）以外，佢另外列出一批「違反租約」嘅行為，其中一項就係冇租金收入嘅分租或轉租。

第(1)(a)同(1)(b)腿嘅另一條界線：根據租契本身准許嘅分租，唔喺罪行之內

呢一點要三條條文一齊讀，而三條分散喺條例三個唔同位置：

• 第16(1)(b)條容許房委會「訂定出租或佔用屋邨內任何土地的條款、契諾及條件」；
• 第16(2)條講明呢啲條款「可包括就下述事宜作出規定的條款、契諾及條件 ——(a)由承租人或分租契承租人將該土地的全部或任何部分分租，或由該人將佔用該土地的全部或任何部分的許可證批給任何人」；
• 第28A(5)(c)條排除「根據獲授權租契」而作嘅出租或分租，而第28A(6)條把「獲授權租契」界定為「(a)指根據第16(1)條批出的租契；及(b)包括憑藉和按照該等租契而批出分租契或佔用土地的許可證」。

即是說：條例本身預留咗一種〈租契准許嘅分租〉，而按照租契所作嘅分租契，本身就係一份「獲授權租契」，因此喺第28A條之外。 所以〈分租公屋一定犯法〉呢句，喺條文自己嘅字面上就係錯嘅——正確嘅講法係〈喺租契以外分租〉。

第(1)(c)腿：做生意嗰條腿有佢自己嘅兩項例外

第28A(2)條：

第28A(2)條有兩項獨立嘅例外，中間嘅字係「或」。兩項都只係第(1)(c)款嘅例外。 (a)項係租契本身允許喺單位內經營該貿易或業務——呢一項同有冇人住喺度完全冇關係；(b)項先至係租戶或其家庭成員正居於該單位。所以第(1)(c)款唔可以簡化成〈針對已經唔再係一頭家嘅單位〉：條文寫咗兩條出路。 房委會網頁把呢一條寫成〈唔住喺單位入面，但攞嚟做生意〉，對得上嘅只係第(2)(b)款嗰一半。

罰則，同一條唔會自己升值嘅數字

第28A(4)條：「任何人犯第(1)或(3)款所訂罪行，一經定罪，可處罰款$500,000及監禁1年。」

呢個數字寫法本身有法律後果，值得講清楚。《刑事訴訟程序條例》（第221章）第113B(1)條訂明：「凡某條例以提述某級數的方式訂定某罪行的罰款，適用於該罪行的罰款是附表8中該級數所示的款額」，而第113B(3)條容許「行政長官會同行政會議可藉規例修訂附表8所列出的款額，以反映他認為自該附表實施之日以來或自該附表所載款額對上一次修改之日以來，通貨膨脹對該附表所列出的款額的價值的影響」。附表8現時的款額是：第1級$2,000、第2級$5,000、第3級$10,000、第4級$25,000、第5級$50,000、第6級$100,000。

第28A(4)條寫嘅唔係級數，係一個現金數額。 所以行政長官會同行政會議嗰項通脹調整權去唔到呢50萬元度——只有立法機關可以郁佢；但同一項權力去得到第26C條嘅第3級、第27條嘅第4級同第26(1)條嘅第5級。

時效：六年，唔係兩年

第29A(1)條有兩條腿，要一齊睇先明：

一句講晒：第28A條被特別搬咗入(b)款——犯罪期限係一般規則嘅三倍，發現期限係兩倍。

合理辯解：唔係一項通用免責辯護，係一道閘

第29B條經常被讀成〈呢一部嘅免責辯護〉。佢唔係。第29B(1)條係一個條件：

即是說：第29B條只在訂定罪行嗰條條文本身寫住「合理辯解」四個字嘅時候，先至啟動。 之後第29B(2)、(3)款先把該提述變成免責辯護，並把否證嘅責任交畀控方「在排除合理疑點下，證明情況相反」。

全章睇：「合理辯解」一詞只見於第V部（罪行及罰則，即第26至29B條），包括第26C條、第28A(3)條及第29B條本身。

所以第28A條入面，只有第(3)款——即收咗錢去協助嘅中介——寫住「無合理辯解」。第(1)(a)款同第(1)(b)款都冇。 法案委員會紀錄中，當局形容第(3)款針對的正是協助分租圖利的地產代理及提供中介服務的人。

同一件事，兩條罪，兩種寫法

呢個對比好關鍵：

第26C條全文：「任何人無合理辯解而沒有遵從根據第22A(4)條作出的要求，即屬犯罪，一經定罪，可處第3級罰款及監禁6個月。」 第27條的相關部分，分兩段引錄（中間略去(b)、(c)兩款）：「(a)拒絕提供或因忽略而沒有提供第25(1)條所指申報表指明的任何詳情」，而該條的結尾是「即屬犯罪，一經定罪，可處第4級罰款及監禁3個月。」

一句講晒：喺門口唔講姓名，你有一項法定免責辯護；唔填表，你冇。 而第25(1)條嘅對象係「任何土地(不論是否在屋邨內)的擁有人或佔用人」——佔用人喺第27條範圍之內。

一項要講清楚嘅界線：以上全部係關於法定免責辯護。

如果你手上開住房委會嗰版〈打擊濫用公屋〉網頁（https://www.housingauthority.gov.hk/en/public-housing/tenancy-matters/combating-housing-abuses/index.html ）：嗰版列咗行為同最高罰則，但完全冇提過免責辯護；而第29B條嘅標題睇落似係成個部嘅通用辯護，實際上係一道由條文用字決定嘅閘。呢一節嘅分別，唔逐字對比條文係睇唔出嘅。

〈你冇份〉係邊個講嘅？——四份官方文件，同兩個反例

呢條罪行針對嘅佔用人／分租客，喺相關官方文件入面差不多冇被直接提及。

房委會網上自我評估工具（Tenancy Abuse Checker）嘅問題、申訴專員主動調查報告DI/468（2025年1月20日）同立法會法案委員會報告CB(1)917/2025（2025年6月11日），都係以租戶同「分租」行為為對象，並冇以分租客或佔用人為對象；《房屋條例》本身亦主要喺第25條（蒐集資料的權力）先提及「佔用人」。

有三點值得留意。

第一，該工具自己嘅解說係提過佔用人嘅，但佢從來冇同佢講嘢。 該工具對第28A條的中文解說寫住：「根據2025年房屋(修訂)條例，由2026年3月31日起，出租、佔用及協助出租或佔用的人士均可被起訴，一經定罪，最高可被罰款港幣50萬元及」——而承載呢句解說嘅嗰條問題，係問租戶自己有冇把單位放租。佢喺警告入面有名，喺工具入面冇位。

第二，設計文件點過佢一次名，之後就消失。 房委會2025年1月嘅資助房屋小組委員會文件（SHC 2/2025）建議設立的新罪行，對象包括租戶、分租客、持牌人及再獲授許可人；但落到法案委員會報告，當局對罪行範圍嘅描述涵蓋咗第(1)(a)、(1)(c)同(3)款——冇描述第(1)(b)款，即住喺入面嗰個人。

第三，亦係最重要嗰一項——呢點喺條文入面有明文體現。 第19A(1)條規定，租契一經根據第19(1)(a)或(aa)條終止，房委會必須送達書面通知，指明終止日期同理由；而第19A(2)條列明送達方法：

換言之：喺一個非法出租嘅單位，企喺嗰道門後面嘅人係佔用人，而條例容許把一張寫住租戶名字嘅通知書，貼喺佢每日開嗰道門上面。 呢張紙同時亦係第20(1)(a)條15日上訴期限嘅起計點。整條鏈上面最有可能由佔用人第一個見到嘅文件，法律上係寫畀另一個人嘅。

兩個反例

上面嗰四份，都係執法同政策文件。但「分租客」呢個詞喺法例入面唔係唔存在，而且喺兩條條例入面係有保護嘅——

• 《土地審裁處條例》（第17章）第8(8)條三次點名分租關係，而三次用嘅字眼各有唔同：審裁處可作出「繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令」、「處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令」，以及「就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令」。
• 《業主與租客(綜合)條例》（第7章）第119V條係一條刑事侵擾罪行，第(1)款開宗明義寫住「任何人如非法剝奪租客或分租客對處所的佔用，即屬犯罪」；而第127A條容許審裁處應「業主、租客或分租客」的申請，裁定「業主與租客、租客與分租客，或各者之間」的爭議。

而呢兩條條例，正正就係房委會嘅租約被明文剔走嗰兩條。 點樣剔、剔咗幾多、門後面剩返啲乜，喺下面第十一節。

房屋署上到門：佢問得你啲乜，你唔答會點

房委會問資料嘅權力唔係2026年先有——問「擁有人或佔用人」嗰條由1982年已經係咁寫。2026年新加嘅，係喺門口要你出示身分證明嗰一條。

入屋同視察：第22條

留意兩件事：「隨時」，同埋(b)款覆蓋埋居屋——即係一個受讓與限制規限嘅已售單位，同樣喺視察權力範圍之內。

要求證明身分：第22A條（2025年新增）

第22A(1)條界定本條適用於邊個：身處根據第16(1)條出租作住宅用途嘅屋邨土地上嘅人，或者身處第22(b)條所述土地上嘅人。之後有兩個觸發點——第22A(2)條係為執行第21條（驅逐侵入者）嘅職能而有合理理由相信對方係侵入者；第22A(3)條則係：

而權力本身：

呢一條同第28A條係同一次修訂加入嘅，而次序本身就係機制。 房委會喺SHC 2/2025第8段自述：第21及22條並無賦權獲授權人員向侵入者、租戶、獲授權佔用人、未經授權佔用人或懷疑人士索取個人資料，以致難以在視察時核實身分、蒐集足夠證據提出檢控。先有想檢控嘅打算，後有要求身分證明嘅權力，兩樣喺同一條修訂條例入面一齊到。 而由2026年3月31日起，一個非法出租單位嘅佔用人確實係喺違反本條例，所以第22A(3)條按其本身字面就及得到佢。

書面申報表：第25條

第25(1)條：「為施行本條例，委員會及任何獲授權人員可向任何土地(不論是否在屋邨內)的擁有人或佔用人送達指明格式的申報表，要求該人在表格所述的期限內，向委員會或該獲授權人員提供申報表指明的詳情。」第25(2)條再容許要求該人出席「就佔用該土地一事接受訊問」。2025年新增嘅第25(3A)及(4)款，把入息及資產申報表嘅對象擴展至「該土地的租户」同「該租户的家庭的另一名成員」。

唔答會點：兩條罪，兩種寫法（重要）

呢度就係上面第二節嗰個表落地嘅地方。喺門口唔報上姓名，係第26C條，第3級罰款及監禁6個月，而條文寫住「無合理辯解」，所以第29B條嘅法定免責辯護適用。唔填申報表，係第27(a)條，第4級罰款及監禁3個月，而條文冇「合理辯解」四個字，所以第29B條唔適用。 罰款高一級，監禁短一半，法定辯護冇咗。

另外，第26(1)條把「明知而作出虛假陳述」列為罪行，包括「在提供第25(1)條所指申報表指明的詳情時」同「在接受第25(2)條所指的訊問時」，罰則係第5級罰款及監禁6個月。第26(1A)條再訂明，因虛假陳述而被少收租金者，除第(1)款罰則外「尚可被另處相等於所少收的租金款額的三倍的罰款」——留意呢一條係定罪後的罰款，唔係賠償，亦唔係向租戶追討分租所得。

收樓嗰條鏈：由第19條行到第21條，同埋條例冇寫過嗰兩張紙

呢條鏈由頭到尾都係寫畀「租戶」嘅——但落到嚟嘅係間屋，唔係一個名。 以下係整條鏈，包括每一步唔成立嘅時候會點。

第一步——終止租契，可以唔使通知。 第19(1)條開頭寫住「即使租契條款另有規定」，即係凌駕租契本身；而(aa)款：「委員會如認為並無租契授權佔用土地或其部分的人佔用土地或其部分，則可無須通知而將租契終止」。⚠ 呢一款嘅觸發點係條文自己嗰句——並無獲租契授權嘅人佔用該土地。非法出租只係其中一種會令呢個狀態出現嘅事實，唔係呢一款嘅描述本身：單位吉咗、成戶人搬咗去第二度，同樣落入呢一款（下面第七步會再講一次）。 佢喺1976年已經加入，比第28A條早半個世紀。

第二步——但仍然會有一張紙，而且係必須有嘅。 第19A(1)條：租契一經根據第19(1)(a)或(aa)條終止，委員會「須於租契終止後，在切實可行範圍內盡快將有關此事的書面通知送達租戶，指明租契終止的日期及理由」。所以〈無須通知而終止〉唔等於〈冇文件〉——係〈唔使事先通知就可以終止，但終止之後必須通知〉。送達方法見上面第三節，包括張貼喺門上。

第三步——租戶變成侵入者。 第19(2)條：「根據第(1)款終止租契後，仍然佔用土地的租戶即為該土地的侵入者。」條文點名嘅只有租戶。 佢冇把分租客或者佔用人當作任何嘢。

第四步——上訴權係租戶嘅，而但書都唔到佔用人手上。 第20(1)條容許租戶喺送達終止租契通知書之日起「不遲於15天內」向上訴委員會提出上訴；但書則准許「一名根據有關租契獲授權佔用有關土地或其部分的人代租戶提出上訴」——而一個根據非法出租而佔用單位嘅人，按定義就唔係「根據有關租契獲授權佔用」。權利同代理權兩邊都封咗。

第五步——上訴唔係行禮如儀，呢一點好多人講漏。 第20(2)條要求上訴「須以書面提出，並須述明上訴理由」。而第20(3)條列明審裁小組可以做啲乜：

即是說：喺(aa)款嗰條路上面，審裁小組可以「中止」或者「取消」該項終止；喺遷出通知嗰條路上面，佢仲可以「修訂」。 只印第20(4)條嘅「審裁小組的決定為最終決定」而唔印第(3)款，會令讀者以為上訴係一場過場——條文寫嘅唔係咁。（第20(2A)款另外規定，如上訴人知悉或可合理期望知悉某項經委員會秘書證明嘅政策，審裁小組須顧及該政策。）

第六步——驅逐嗰條條文，係寫「身分」而唔係寫「關係」。 第21(1)條：「除第(2)款另有規定外，屋邨內任何侵入者在獲授權人員命令離開屋邨時，須離開屋邨。」佢寫嘅係「屋邨內任何侵入者」——比第19(2)條嗰個「租戶」闊。

第七步——第21(2)條嘅遮，只遮住其中一條路。

留意佢繫住嘅係第19(1)(b)條嘅遷出通知。 而房委會實際用嚟處理非法出租嘅終止條文係第19(1)(aa)條。⚠ 但要留意條文寫嘅觸發點唔係「非法出租」：第19(1)(aa)條講嘅係房委會認為「並無獲該租契授權佔用該土地的人佔用該土地」。單位吉咗、整戶人搬咗去第二度，同樣落入呢個描述；非法出租只係其中一種會導致呢個狀態嘅事實。按條文本身嘅字面，一個租契係根據(aa)款終止、並且已經根據第20條提出上訴嘅人，唔喺第21(2)條範圍之內——即使第20(1)條明明畀咗佢上訴權，第20(3)(a)款亦明明容許審裁小組取消該項終止。

第八步——驅逐本身，唔使法院命令。 第21(3)條：「任何被命令離開屋邨的侵入者如沒有在合理時間內遵從該項命令，可被任何獲授權人員逐離屋邨，而該獲授權人員可使用合理需要的武力將該侵入者驅逐，並可為此目的要求警務人員或任何其他獲授權人員協助。」第21條並無要求取得法院命令或由執達吏執行。

第九步——法院被排除，但排除得幾闊，係有界線嘅。 第19(3)條：「如任何人的租契已根據第(1)款終止，則法院沒有司法管轄權聆訊由該人或代該人提出的與該項終止有關的寬免申請。」呢句嘅範圍，按其本身字面，係〈租契已根據第(1)款終止的人〉提出的、「與該項終止有關」的寬免申請。佢唔係一條一般性的排除條文。

而原訟法庭嘅監督管轄權，係另一個問題，要分開講。 《高等法院條例》（第4章）第21K(1)條把要求批予履行義務令、禁止令或移審令嘅申請，訂為一項稱為「申請司法覆核」嘅程序；第21K(3)條則訂明「除非已按照法院規則取得原訟法庭的許可，否則不得提出申請司法覆核」。第19(3)條寫嘅係「租契已根據第(1)款終止」嘅人、「與該項終止有關」嘅寬免申請——佢按其字面冇點名司法覆核，亦冇講到一個未曾根據第(1)款有效終止嘅情況。

條例冇寫、但實際會出現嘅兩張紙

《房屋條例》只知道一件事：獲授權人員根據第21(1)條發出嘅一個「離開」命令。但實際運作入面出現嘅係兩份具名文件，而兩份都唔喺條例入面。 申訴專員DI/468報告嘅個案敘述記載咗一次完整流程同佢嘅時距：上訴委員會於7月26日確認遷出通知書；房屋署於8月4日發出〈致佔用人通知書〉（Notice to Occupier），要求於8月11日前交還單位；住戶未有交還，房屋署於8月12日發出〈遷離通知書〉（Eviction Notice）；該通知書於9月2日屆滿後，房屋署以驅逐行動收回單位。同一份報告另一處記載，該份〈致佔用人通知書〉要求於七日內交還單位。

要留意：呢啲係一份監察報告入面嘅個案敘述，唔係一份公布嘅程序；一宗個案入面嘅日數唔構成規則；而該等敘述中嘅「佔用人」，指嘅係身處單位嘅人，喺所描述嘅個案中就係租戶本人。

至於單位入面留低嘅財物：《房屋條例》第24條同《土地審裁處條例》第8(8)(c)條各有規定。詳見本站處理遺留物品嘅專文。

居屋：真正嘅限制喺附表第1段，第17B條只係其中一截

契上面唔准你做嘅事，比條例判為無效嘅事闊。而闊出嚟嗰兩樣，一樣係「轉易」，一樣就係「放棄管有」——即係出租。呢個空隙，就係成件事嘅核心。

一、限制係點入到你張契度嘅：第17AA條

房委會根據第17A條賣出屋邨土地。之後第17AA(1)條容許房屋署署長「藉憲報公告，規定買賣協議及轉讓契據受附表所述的條款、契諾及條件規限，而如此規定的條款、契諾及條件須屬該等協議及契據的一部分」。所以限制唔係喺條例入面直接管你，而係經憲報公告釘咗入你張買賣協議同轉讓契據度，成為合約條款。

呢一條有兩件事，本文每次講到附表都要一齊講：

即是說：附表可以由行政長官會同行政會議修訂，而修訂及得到已經簽咗嘅契。 你手上嗰份契嘅內容，唔係一份簽咗就凍結咗嘅文件。

而第17AA(4)條再訂明：「為免生疑問，現聲明無論何時根據第(1)款作出的任何公告及規定，均不是附屬法例，且從來不是附屬法例。」

二、附表第1段：四個動詞，同一個要兩邊都齊先解除嘅條件

呢一段係居屋業主真正受到嘅限制。佢開頭第一句就講明自己係「除本附表第4段另有規定外」——即係第4段先係例外清單，下面第三點會講。

四個動詞：讓與、轉易、押記、放棄管有。三次重複：實際做、看來做、訂立協議去做。一個例外：向委員會或委員會提名嘅人作出。

跟住落嚟嗰個「除非」，好多人講漏咗一半：

(a)同(b)之間嘅字係「及」，唔係「或」；而(b)款寫嘅係「已先向委員會繳付」。 換言之：夠五年，唔會單獨解除限制；補咗地價，先至解除。兩樣都要。 呢一點值得特別講，因為房委會自己嘅讓與限制網頁（https://www.housingauthority.gov.hk/en/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/index.html ，頁面自述修訂日期2021年4月1日）講嘅係補價嗰一半（業主須先向房委會繳付補價，才可在公開市場出租、出售或讓與），而坊間好多人記住嘅係年期嗰一半。兩半都要，而〈夠十年喇〉呢句本身唔係一個法律結論。

三、第4段：唔補地價都做得嘅事，一共三樣，冇一樣係出租

因為第1段開頭已經寫住自己受第4段規限，所以第4段就係條例自己列出嘅〈未補地價都可以做〉清單。佢全段係：

第(b)款容許訂立買賣土地嘅協議，但「該項協議須有一項條件，即：署長所評估的補價，須於土地轉讓之前和在由協議訂立日期起計的28天內，或在署長另外規定的期限內，向委員會繳付」；第(c)款容許喺首次轉讓兩年之後，把單位賣入受限制嘅第二市場，而買方須係「委員會核證為有資格購買有關土地的人」及「委員會為施行本節而提名購買某一有關土地的人」。

三樣：按揭、附補價條件嘅買賣、居二市場買賣。冇出租。

呢一點好重要：條例自己開咗一張未補地價可以做嘅清單，而出租唔喺張清單上面。下面第十節會見到，合法出租計劃因此唔可以行第4段，只可以行第1段自己嗰個例外——「(但向委員會或委員會提名的人作出者除外)」。

四、補價唔係一個銀碼，係一個有時鐘、有上訴、會失效嘅程序

附表第5至12段係整套程序，而好少人講：

• 第5(a)段：申請評估時同時繳付委員會所定和公布嘅行政費。
• 第5(b)段：署長評估完，須發書面通知說明現行市值、補價款額，同一個繳款日期——「(由通知書的日期起計不少於28天)」。
• 第5(c)段：如果喺期限內繳付，行政費從補價中扣返。
• 第5(d)段：購買人「可在根據(b)節發出的通知書的日期起計28天內，按照《土地審裁處規則》(第17章，附屬法例A)向土地審裁處提出上訴，反對署長對土地的現行市值所作的評估」。
• 第5(e)段：即使上訴已提出，署長仍可喺裁定前隨時更改評估。
• 第6至10段：審裁處嘅估值日期、撤回上訴嘅7天通知、按審裁處數字重新評估、以及補價調低或調高之後嘅退款或補繳（同樣係28天，或審裁處另行命令嘅期限）。
• 第11段：「在向土地審裁處提出的上訴待決期間，購買人如欲將土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，可於署長根據本附表第5(b)段通知的期限內向委員會繳付經評估的補價後如此行事。」
• 第12段：如果冇喺期限內十足繳付補價，「對補價所作的評估即失效」。

第11段值得留意：佢係全份附表入面唯一一段明文容許購買人「放棄管有」嘅條文——而條件係先繳付經評估嘅補價。 一句講晒：放棄管有由繳款嗰一刻起變成合法，而釐定嗰一刻嘅評估，遲交錢就會失效。

五、第17B條：條文入面真正被判為無效嘅，係四樣交易

第17B(1)條係一道三重閘：(a)土地係根據第17A條出售，或屬委員會可提名購買人而在無書面准許下出售；及(b)「獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，或將該土地轉讓或以其他方式讓與」；及(c)該人嘅作為違反買賣協議條款、轉讓契據契諾，或（如屬按揭）違反附表第4(a)段所特准嘅條款。三重閘全部成立，先至有下面嘅後果：

留意：呢張〈無效清單〉上面嘅四樣嘢——按揭、其他押記、轉讓、其他讓與——同第(1)(b)款嗰道閘所列嘅四樣，係同一組，次序都一樣。 換言之，所謂「清單」其實係第(b)款嘅重複，唔係一張獨立開列嘅名單。而第17B條並冇提及「放棄管有」。

喺《房屋條例》其他地方，「放棄管有」見於第22(b)條、第26A(1)(b)條、第26B(3)(ii)條、附表第1段同附表第11段——而每一處都係同「讓與」並列，作為一件分開嘅事。

六、第27A條係跟住第17B條行嘅，唔係一條獨立罪行

兩件事要一齊睇。第一，(b)款係前提：一項交易要「根據第17B條是無效的」，先至有第27A條嘅罪行。冇無效，就冇呢條罪。第二，(a)款嘅第三個分支——「訂立一項關乎土地的協議」——按其字面唔限於業主。

坊間（包括律師行文章同社區法網）都有〈業主同租客兩邊都犯法〉嘅講法。呢個講法唔係無稽——第27A(a)條嘅第三個分支確實唔限於業主——但佢係有條件嘅，而講嗰兩個來源都冇講出個條件係乜。 條件就係同一個問題：份租約究竟係咪根據第17B條無效。 呢個問題喺條文字面上唔係顯而易見；但落到法院手上，2010年有一個答案。

七、房委會自己嘅三個立場，各有日期

• 賣居屋嗰版網頁（頁面自述修訂日期2026年6月25日）逐字重複第17B條嘅清單，講明按揭、押記、轉讓或其他讓與屬無效，並構成第27A條罪行——由頭到尾冇提過出租。
• 讓與限制嗰版網頁（頁面自述修訂日期2021年4月1日）第一句就把資助出售單位嘅買賣、出租同按揭一併列為受讓與限制規限（該頁只有英文本，本站按其英文原文轉述），並說明業主須先繳付補價，才可在公開市場出租、出售或讓與。
• 房委會2026年6月嘅資助房屋小組委員會文件（SHC 18/2026）第31段自述法律理據：資助出售單位業主不得將未補價單位讓與、轉易、押記或放棄管有，向房委會或房委會提名的人作出者除外；因此讓業主出租予房委會提名的有需要家庭並不違法。同一段亦說明，業主如被撤銷出租許可，可能因非法讓與罪行被檢控——而「非法讓與」只可能係第27A條，第27A條又只喺第17B條無效嘅前提下成立。

三版都係現行嘅，而三版之中修訂日期最近嗰版（2026年6月25日）就係漏咗出租嗰版。 呢個唔係一版舊頁被新頁取代，係房委會同時維持緊兩種講法，而佢自己嘅內部理據文件夾喺中間。但無論一個行政立場維持得幾一致，佢都唔係法院對條文嘅解釋。 法院嗰邊，就係下一節。

如果你同時開住房委會兩版網頁：你會見到兩張唔同嘅四動詞清單——一張係第17B條嘅（按揭、押記、轉讓、讓與），一張係附表第1段嘅（讓與、轉易、押記、放棄管有）——而冇任何一版會話你知呢兩張清單唔一樣，亦冇一版話你知邊張先係釘咗入你張契度嗰張。

2010年，上訴法庭判過呢一單——而判詞兩邊都要睇

上訴法庭裁定份租約無效、業主一蚊租都追唔到；而同一段判詞，亦裁定租客必須即刻交出空置管有權，並且無權以任何形式繼續佔用。

件事係咁嘅

《梁偉志 訴 梁麗貞》，民事上訴案件2009年第29號，上訴法庭（副庭長鄧國楨、法官張澤祐、法官楊振權），聆訊日期2009年12月16日，判案書日期2010年1月21日，原土地審裁處申請編號LDPD 2008年第2692號。判案書由法官楊振權頒發。雙方都冇律師代表：申請人親自應訊，答辯人由丈夫代表。

案情：將軍澳廣明苑一個居屋單位。業主喺2007年10月把單位出租兩年，月租6,500元，2008年1月15日起減至5,000元。業主未有取得房委會嘅書面准許。 業主指租客欠租，2008年10月入稟土地審裁處追收欠租同空置管有權。土地審裁處成員盧偉光下令租客交還空置管有權，並支付欠租／中間收益共50,350元、由2009年1月15日起每月5,000元中間收益，另加訟費800元。租客上訴，理由係業主喺未補地價、未取得書面准許嘅情況下，唔應該可以收租。

判詞記載嘅一項事實： 判詞第12段記載業主自己承認「梁先生承認有違反《房屋條例》出租該居屋單位」，並因此被檢控及定罪，被罰6,000元。呢個係一宗案件入面嘅一個罰款數字，唔係一個判刑幅度。

法庭點行呢五步

第一步，法庭引錄第17B條全文，並指出第27A條把違反第17B條嘅非法讓與刑事化。

第二步，第15段講目的：

而同一句跟住落嚟就係：否則根據第17B條，「租約屬無效」，而根據第27A條，「參與租約的人士更屬違法」。

第三步——第16段，而呢一段就係上面第六節嗰個文本問題嘅答案。 法庭指出法例並冇為「讓與」（alienations）一詞下定義，然後從業主與租客法嘅原理入手：管制轉讓或分租嘅契諾，被視為防止「讓與」嘅契諾（引用《Woodfall — Landlord and Tenant》第1卷第11.116段）；而同一部著作亦把英國《Housing Act》第93條——租客未得業主書面同意不得將住宅分租或放棄住宅管有權——視為防止「讓與」嘅隱含契諾（第11.115段）。

呢一點好重要，值得慢慢講：法庭唔係喺第17B條入面搵到「放棄管有」四個字。佢係去解釋「讓與」呢個第17B條確實有嘅字。 所以上面第六節嘅文本觀察（「放棄管有」係一件同「讓與」並列嘅分開嘅事）同呢個結果，可以同時成立——因為法庭行嘅唔係嗰條路。

第四步，第17段落結論：

第五步——第18至25段，法庭先講出一般規則，再講點解本案唔喺一般規則之內。 第18段：

法庭引用《Parker v Jones》[1910] 2 KB 32第38頁（未得批准而分租，違反嘅係契諾，只會令原批租人有權重收土地，唔會令份合約非法），並指出呢項原則亦獲香港法院採納（《Har Sio-ying v Chung Yau-Cheung》[1987] HKLR 411）。

但本案唔止係違反契諾。 第21段指出業主不但違反附表列出嘅條款、契諾及條件，更屬違法行為。第22段：

法庭引用《Shaw v Groom》[1970] 2 QB 504（業主犯法，但仍可追討欠租）同《Best v Glenville》[1960] 3 All ER 478。跟住第23段：「但本案較上述情況嚴重得多」——出租行為「本身已違反購買居屋的條款、契諾和條例，亦屬違法而被視為無效」，而「任何人都不應透過違法的合約，包括租約而獲利」。

而判詞嘅兩半，第二半先係讀者嗰半

法庭喺第26段講租客一方：佢哋「明知梁先生無權出租仍向他租用該居屋單位，不值得同情」，「但本庭要考慮更重要的公眾利益因素」。

跟住就係第28段，全段照錄：

而第29段就係咁做：「本庭裁定梁女士的上訴得直」，撤銷土地審裁處命令嘅第2、3、4及5段——即欠租、中間收益、持續中間收益同訟費——但命令第1段，即交出空置管有權，維持有效，而且要立刻交。第30段：原審及上訴都不作訟費命令。

一句講晒：無效呢件事，喺呢宗案件入面幫咗租客慳返錢，冇幫佢保住間屋。

呢宗案件講到咁盡，同埋佢講唔到嘅四件事

• 佢係一宗2010年、關於一個居屋單位嘅上訴法庭判決。 佢冇講過公屋，亦冇講過第28A條——第28A條當時根本未存在。公屋嗰邊冇任何一條條文把出租變成無效（見上面第二節同第五節）。兩邊唔可以撈埋。
• 佢判嘅係嗰一組事實。 第22段本身就係話，會唔會令業主追唔到租，「看情況而定」。
• 佢唔係香港不法性原則現時立場嘅權威。 呢一點見下面第八節。
• 佢冇講按金。 判詞第8段記載租客當初支付咗13,000元，即一個月租金加一個月按金；判詞由頭到尾冇處理過按金點算。

要留意判詞嘅另一半。 坊間講起呢宗案，多數只講上訴法庭裁定居屋單位嘅出租合約無效、業主無權向租客追討欠租；但第28段嘅另一半——租客仍然必須交吉、無權以任何形式繼續佔用——先係住喺入面嗰個人最需要知嘅。

錢：《房屋條例》冇一條路——而兩地嘅成文法都冇把錢退返畀交錢嗰個人

《房屋條例》由頭到尾，冇一條容許任何人追討已經交咗嘅租金；而英國有一條，佢把錢判畀業主。

香港：一條都冇

《房屋條例》（2026年3月31日綜合本）並無任何條文提供不當得利、歸還或追回已交租金嘅途徑。條例中關於「追討」嘅條文，只涉及第24(4)條（房委會取去財物後嘅移走及貯存開支），以及第25B條同附例中關於追討定額罰款嘅條文。

要留意：以上只關乎《房屋條例》，並不涵蓋普通法；而且其他法例另有規定：有兩條刑事法庭嘅補償權力，正正係由呢類定罪觸發，而兩條都唔喺《房屋條例》入面。

《刑事訴訟程序條例》（第221章）第73條：

命令咗嘅款額係一筆債，唔係酌情付款：

裁判官嗰個版本係《裁判官條例》（第227章）第98條，佢有一個上限，而第221章嗰條冇：

呢兩條條文嘅要點。 刑事法庭喺定罪時有補償權力，可以喺刑罰之外行使；根據第221章，命令嘅款額當作經判定債項，並按經判定債項嘅方式強制執行；裁判官嗰個版本上限$100,000，而第221章嗰條冇上限。但唔可以假定一個喺無效租約下交過租嘅人可以據此追回租金：交咗嘅租金算唔算呢兩條條文入面嘅「財產損失或損壞」，係一個釋義問題。

關於嗰個$100,000。 呢個數字係寫喺第227章第98條本身。佢唔係附表8嘅罰款級數，所以第221章第113B(3)條嗰項行政長官會同行政會議嘅規例訂立權力——即係上文郁得到第1至第6級款額嗰項權力——去唔到呢個數。只有立法機關可以郁佢，同第28A(4)條嗰50萬元一樣。

仲有第三條，下文會再講。 第7章第119V(4)(a)條容許裁定侵擾罪成立嘅法院，命令犯人向租客或分租客支付賠償金，賠償因構成該罪行嘅行為而蒙受嘅損害、損失或不便。佢嘅觸發點係第119V條嘅定罪，唔係第28A條嘅定罪；而第IV部究竟去唔去到讀緊呢篇文嘅人，係第116條決定嘅問題。但佢確實係一條流向住喺入面嗰個人嘅法定金錢途徑。所以準確嘅講法係：《房屋條例》冇一條容許追討已交嘅租金。

立法會問過，當局冇畀

立法會嘅紀錄亦值得留意。2025年審議《2025年房屋(修訂)條例草案》嘅法案委員會，有委員問過會唔會喺條例草案入面加入條文，賦權當局向租戶追討因嚴重濫用公屋租約而獲得嘅金錢利益（例如分租單位所得租金），以加強阻嚇力。 當局嘅答覆講咗三件事：確認濫用即可發出遷出通知書；刑事調查完成後如有足夠證據會同時提出檢控，而民事同刑事程序會按情況並行、不設先後次序；以及把罰則同第27A條看齊，訂為罰款50萬元及監禁一年。佢冇給予所要求嘅追討權，而唯一提及嘅追討，係另一件事——如果蒐證時發現租戶按富戶政策須繳付額外租金，當局會向租戶追回租金差額。

最後亦冇立法。

立法過程冇處理〈有效／無效〉呢個問題

第28A條嘅立法文件（法案委員會報告、立法會參考資料摘要、房屋事務委員會文件，以及房委會SHC 2/2025）都冇討論分租協議係咪無效或不可強制執行、按金點處理，亦冇提及第19(3)條。

上訴法庭答咗一半

上面第七節嘅判決，答咗業主嗰半：租約無效，業主無權收取或追討租金或其他金錢濟助。佢冇答租客已經交咗嘅租攞唔攞得返，亦冇答按金。 判詞記載咗當初有一個月租金加一個月按金共13,000元，之後就冇再提。

英國：佢有一條，而佢把錢送去業主嗰邊

英格蘭及威爾斯《2013年防止社會房屋詐騙法令》（Prevention of Social Housing Fraud Act 2013）第4(3)條設立一種〈不法得利令〉（unlawful profit order）：法院命令犯人向業主支付一筆代表其因犯罪行為所得利潤嘅款項。第4(6)條列出計法，第一步係釐定犯人因該行為所收取嘅總額（即分租客所交嘅租），第二步減去犯人喺犯罪期間向業主繳付嘅租金及服務費。

量度標準係分租客自己嗰筆錢，而全數判畀業主。 一句講晒：兩地嘅成文法都冇把錢退返畀交錢嗰個人——香港係一條都冇，英國係有一條而佢把錢送去業主嗰邊。⚠ 呢句只講成文法；普通法上有冇途徑，見下文。

香港嘅不法性原則而家企喺邊？終審法院2026年4月15日答咗

英國最高法院2016年嘅《Patel v Mirza》[2016] UKSC 42把問題重新框過：法院要問嘅係〈所申索的濟助應否獲批〉，而唔係〈份合約是否因不法而無效〉；同案亦裁定，一名符合不當得利申索一般要件嘅申索人，唔應該僅僅因為佢要追討嘅錢係為不法目的而付出，就被拒諸門外。（原文喺下面英文部分引錄。）

香港行咗同一步。 終審法院喺2026年4月15日頒下 Mai, Jieping trading as Fai Tat RMB Exchange v Wong Chi Hung，終院民事上訴2025年第5號，[2026] HKCFA 14。

三件事，要分開講：

• 合約嗰邊。 Ribeiro 常任法官喺第78段裁定：除個別條例另有規定外，香港普通法就不法性作為合約申索抗辯所採取嘅進路，同《Patel v Mirza》多數意見嘅進路一致。
• 不當得利嗰邊係另一條問題，而佢分開答。 第87段：《Patel v Mirza》就不法性作為不當得利申索抗辯嘅進路，應在香港採納。第110段：合約申索同不當得利申索係兩種不同嘅申索，理據同目的都唔同。第129段一句講晒個分別——一種係執行嗰宗違法交易，另一種係把佢解開。
• 而佢冇訂立任何硬性規則。 Cheung 首席法官喺第8段講明：就受不法性影響嘅借貸或外匯協議所生嘅不當得利申索，並不存在硬性規則，亦不需要有——一切取決於個別案件嘅事實同所涉嘅不法性。

第134段係法院對上訴許可問題嘅答案，而佢自己嘅範圍寫得好清楚：講嘅係一份受香港法律管轄嘅合約因外地（或內地）法律下嘅不法性而不可執行、而被告因總代價失效而不當得利嘅情形。

呢單案唔係關於居屋，亦唔係關於《房屋條例》。 佢係一宗人民幣兌換協議：該協議在內地法律下屬違法，申索人喺香港以不當得利追討已付出嘅一百萬人民幣。佢同本題有關嘅只有兩點，而兩點都係關於框架，唔係關於結果：

• 香港而家行嘅係《Patel》嗰套〈一系列因素〉進路。 所以上面第七節嗰宗2010年判決第22段講「看情況而定」，同今日個框架方向一致；但嗰句仍然只係一間香港法院喺一組事實上嘅講法，唔係一條規則。
• 〈業主追唔追到租〉同〈交咗租嘅人攞唔攞得返〉係兩條問題，唔可以由其中一條答另一條。 呢個分開正正就係終院第110段同第129段所講嘅。上面第七節嗰宗判決答咗前者。後者——一名分租客能唔能以不當得利追返已交嘅租或按金——終院呢單案冇答，因為佢答嘅係外地不法性下嘅問題。

⚠ 所以已交嘅租或按金能唔能夠追返，冇一個劃一答案。 終院第8段自己講咗：一切取決於個別案件嘅事實同所涉不法性。

留意舊資料。 2019年或之前嘅網上文章可能指香港仍受《Tinsley》原則管轄；呢個講法已經被2026年4月15日嗰宗判決取代。

舉報：程序同數字

政府2026年5月20日喺立法會嘅答覆，把整條漏斗連分母講晒：舉報獎勵計劃由2025年1月15日推出，截至2026年3月底，房屋署共收到5,400宗具名舉報；經初步篩選後，約900宗具備基本資料、值得進一步跟進；截至同一日，該約900宗之中約600宗已完成調查；評審小組已完成兩輪評審，確認共25宗成立。每宗成立個案嘅舉報人獲3,000元獎金及一張嘉許狀，房委會亦已就該25宗個案涉及嘅公屋住戶全部發出遷出通知書。該25宗嘅調查期為三至八個月。

兩個分母都啱，而佢哋相差九倍：

• 25 ÷ 5,400 = 0.46%（相對於所有具名舉報）
• 25 ÷ 約600 = 4.2%（相對於已完成調查嘅個案）

兩個數答緊兩條唔同嘅問題。

同一份答覆亦講咗政府自己認為最常見嘅一種誤會：唔能夠跟進嘅個案，原因包括缺乏必要資料（例如不知道涉事租戶身分或所住屋邨／樓宇）、初步查證後發現屬於誤會（例如把已獲批准加入的家庭成員誤當作未經授權的分租），或屬於一般投訴（例如噪音或環境衞生問題）。

更闊嘅基數係另一組數字，而佢唔可以同上面接埋一條漏斗。 申訴專員DI/468報告嘅表6記載，房屋署接獲嘅濫用公屋投訴或舉報，經調查後成立嘅比率喺2017/18至2024/25（截至11月）八個年度之間介乎2%至7%。呢個係另一個類別、另一種年度基準——同一份報告嘅表19係按曆年計算嘅〈濫用個案總數〉（Total no. of abuse cases），2024年就有12,407宗，而表6嘅2024/25年度舉報數字係6,796宗。濫用個案唔係舉報個案嘅子集，兩者之間冇一條漏斗。

合法出租嗰條路：現行計劃行咗七年半、現時有效嘅協議係217份——另有一個2026年嘅新計劃

未補地價嘅資助出售單位，係有一條合法出租途徑嘅。佢嘅法律基礎係〈租畀房委會提名嘅人〉；而佢實際運作嘅machinery，係一套證明書加上一項出租許可——房委會自己嘅文件講明嗰項許可可以被撤銷或者取消。

佢喺法例入面有名有姓。 《業主與租客(綜合)條例》（第7章）附表6第2(e)段把一類租賃排除喺第IVA部之外：「屬在香港房屋協會的未補價資助出售房屋—出租計劃下的處所的租賃」。即係話，立法機關認得呢個計劃，喺條例入面點咗佢個名——而做嘅事係把佢下面嘅租賃排除喺租管保障之外。

點解佢合法？房委會2026年6月嘅SHC 18/2026第31段自述法律理據：業主不得將未補價單位讓與、轉易、押記或放棄管有，向房委會或房委會提名的人作出者除外；因此，容許業主把未補價單位出租予由房委會提名嘅有需要家庭，並不違反有關法例或土地契約條款。

呢一點連住上面第六節第三點就完整咗：計劃唔可以行附表第4段，因為第4段淨係開咗按揭、附條件買賣同居二市場買賣三度門，冇出租嗰度。 佢只可以行第1段自己嗰個例外，即係「向委員會或委員會提名的人作出」。呢個就係房委會單位嗰邊嘅法律結構。

⚠ 但673份入面有40份係房協單位，而嗰40份唔係行呢個結構。 房協嘅資助出售單位唔係房委會根據第17A條賣出嘅，佢哋嘅出租限制寫喺政府土地契約同相關文件度，唔係《房屋條例》附表第1段。房協單位嘅出租限制，要睇相關土地契約文件。

同一段亦有另一半：業主如果出租許可被撤銷或取消，可能因非法讓與罪行被檢控——而「非法讓與」只可能係第27A條，第27A條又只喺第17B條無效嘅前提下成立。

用嘅人有幾多？連分母一齊講。 同一份文件第6段：截至2026年3月31日，計劃推出以來共成功簽訂約673份租約（其中房委會單位633份、房協單位40份），而現時有效嘅租約約217份。第33段提供房委會自己嘅分母：2026年第一季，收入不超過白表限額而居於私人樓宇嘅非業主住戶約350,000戶；房委會及房協未補價而業權滿十年嘅資助出售單位約360,000個；而2025年施政報告訂出嘅新出租計劃配額3,000個，〈約佔上述任一數字的1%〉（該文件只有英文本，本站按其英文原文轉述）。

⚠ 呢度要分開兩個計劃，唔可以撈埋。 673同217，係現行計劃嘅數字；3,000個配額，屬於以白表申請人為對象、要繳付出租許可費嘅新計劃。房委會2026年6月18日同7月15日嘅官方公布只講計劃預計／將於2026年9月推出或接受申請；預計日期唔等於已經開放。 一個計劃嘅使用量唔可以攞去除另一個計劃嘅配額。 以上狀況截至2026年9月5日。

以現行計劃嘅數字計：

• 673 ÷ 360,000 ≈ 0.19%（歷來簽訂）
• 217 ÷ 360,000 ≈ 0.060%（現時有效）

再往前推七年： 2019年11月6日立法會嘅答覆記載，房協出租計劃推出後收到13名業主申請（發出6張證明書）及53名租客申請（發出19張證明書），尚未有租約簽訂；當時未補價而持有單位十年或以上嘅房委會業主約340,000名。

兩個池嘅定義唔一樣（2019年係340,000名房委會業主，2026年係360,000個房委會及房協單位），所以兩者唔係一條可比嘅趨勢線；可比嘅係使用數字本身：由零，到七年半之後現行有效約217份。

普通租務法幫唔幫到手？——第7章三道門，同埋門後面究竟係咩

三條意思相同嘅豁除條文，寫法唔一樣。而寫法唔一樣嗰個分別，落到嚟就係一條刑事侵擾罪行。

三道門，逐道睇

《業主與租客(綜合)條例》（第7章）有三處把房委會嘅租賃剔走，而三處嘅寫法唔同：

一個由公屋租戶批出嘅分租租賃，唔係從房委會取得而持有——佢係從租戶取得而持有嘅。 所以按字面，第IV部係明文封咗，第IVA部同第V部冇明文封。

呢個係一個關於條文用字嘅觀察，唔等於第IVA部或者第V部一定保障到你。 下面會見到兩邊各有自己嘅閘。

第IV部門後面剩返啲乜

第IV部嘅保障租住權機制，2004年已經被《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》大幅廢除：第117至119K條同第119M至119Q條均已由2004年第16號條例第3條廢除。

但第119V條唔喺被廢除嗰批入面。 佢係一條刑事侵擾罪行：

第(2)款另設一條關於打擾安寧或截停服務嘅罪行，罰則相同；第(3)款畀被控人一項「有合理理由」嘅免責辯護；第(4)(a)款容許定罪法院命令犯人「向有關租客或分租客支付法院認為適當的款項，作為對該租客或分租客因構成該罪行的行為而蒙受的損害、損失或不便的賠償金」；第(5)款訂明「處所 (premises)包括處所的部分」——即係及得到一間分租房。

所以嗰個寫法上嘅分別，係有內容嘅：第116(2)(bc)條明文封住嘅嗰個部，正正就係載有呢條侵擾罪行嘅部；而呢條罪行，就係整條《業主與租客(綜合)條例》入面明文寫住保障分租客嘅其中一條。

要講準確，唔可以講到太盡。 第7章有唔少條文提及分租客，所以一句〈全條例只有一條寫畀分租客〉係錯嘅講法。準確嘅講法係：提及分租客最多嘅第I及II部，兩個部都已經喺1998年12月31日午夜12時期滿失效；第IVA部嗰條侵擾罪行只點名租客；而現行有效、明文點名分租客嘅侵擾罪行（第119V條），就坐喺被明文封住嗰個部入面。

第IVA部：佢有自己一道閘，而嗰道閘係「分間單位」

第120AAZO(1)條：「如任何人非法剝奪分間單位規管租賃的租客對該分間單位的佔用，該人即屬犯罪。」佢淨係寫租客，冇寫分租客。 而第IVA部本身嘅適用範圍條文第120AAB(1)條要求該租賃「(c)其標的處所屬分間單位」——即係話，除非個公屋單位被劏過，否則第IVA部根本去唔到。 （分間單位嗰套制度係另一個題目，本站另有專文。）

第V部：豁除條文本身係一項可以改嘅行政命令

呢一點好少人講，但好重要：把房委會租賃剔出第V部嘅，唔係《業主與租客(綜合)條例》本身，係第7A章——一項附屬法例。 而佢嘅授權條文係第7章第123(2)條：

所以整個公屋一邊喺第7章嘅位置，係建基於一項行政長官會同行政會議「有絕對酌情決定權」作出嘅命令之上。

而第V部自己嘅適用範圍條文，係全條例最闊嘅一條：

而第121(2)(h)款自己嘅公營豁除，只寫「從政府取得而持有的租賃」——係政府，唔係房委會。

第V部而家剩返啲乜？ 佢自己嘅終止通知機制（第122、124、127條）同樣喺2004年被廢除。剩返嘅有：第126條（如無明訂交租契諾，隱含交租契諾及「在該日期的15天內未交租即可沒收租賃權的條件」）、第127A條——審裁處應「業主、租客或分租客」嘅申請，可「受理及裁定業主與租客、租客與分租客，或各者之間因本部而引起的爭議或歧見，包括與處所的應繳租金或管有權有關的爭議」——以及第127B條：

所以就算行到呢一步，佢都封住咗頂：分租客嘅租住權保障，唔會大過主租客嘅。而喺公屋，主租客嗰份租契可以根據第19(1)(aa)條無須通知就終止。

要留意

以上全部係關於四條條文嘅字面，唔等於第IVA部或第V部一定保障到某人。 「取得而持有」（held from）呢個用語喺第116(2)(bc)條、附表6第2(d)段或者第7A章第2條入面、喺呢個處境下點解釋，未有定論。

邊個審？——土地審裁處，而上訴要先攞許可

上面第七節嗰宗案件由土地審裁處打起，而唔係由法院打起，唔係巧合——係《土地審裁處條例》（第17章）自己咁寫。

第8(6)條：「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」

「或在其他情況下」呢五個字，就係點解一個租賃唔受第7章任何一部保障嘅業主，都仍然可以去土地審裁處收樓。

第8(8)條列出審裁處可以一併作出嘅命令：繳付租金及中間收益（包括中期付款）；「繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令」；「處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令」；「就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令」；以及第120AAZK條所指嘅賠償。

第8(9)條：「在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同。」

上訴嗰邊有兩道閘。 第11(2)條：任何一方「均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由」向上訴法庭提出上訴——即係淨係法律論點，唔係事實。 而第11AA(1)條：「除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴」；第11AA(6)條再訂明，除非信納「有關上訴有合理機會得直」或者「有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊」，否則不得批予許可。

上面第七節嗰宗案，就係行呢條路上去嘅——而上訴人同答辯人兩邊都冇律師代表。

法援：唔止一道閘，係兩道；而好多人淨係聽過第一道

大家講嘅係銀碼嗰一道；另一道係第10(3)條，即案情理據嗰一道。 ⚠ 一條條文存在，唔等於佢經常係決定性嗰一條。

第一道閘——財務資源。 《法律援助條例》（第91章）第5(1)條：「除本條例另有規定外，財務資源不超過$452,320的人，均可按照本條例規定獲得本條所適用的法律援助，以進行附表2第1部所述的民事法律程序，但該附表第2部所述的法律程序則不包括在內。」呢個數字最近一次係由2026年第29號法律公告修訂——即係話，佢可以由法律公告再作修訂。（部分網上資料仍然寫住舊數字$449,620；現行數字係$452,320。）

第二道閘——第10(3)條。

（後面仲有(d)至(g)四項，包括申請後連續六個月不在香港、不遵從署長根據第9(b)或(c)條作出嘅規定等等。）

換言之：過咗銀碼嗰關，你仲要顯示自己有合理理由；而署長仲有七項酌情拒絕嘅理由，其中一項係「鑑於法律程序簡易，通常無須聘用律師處理」。 社區法網同法律援助署嘅頁面都印咗銀碼嗰道閘，兩者都冇印呢一道。

同一個測試仲有第三份工。第5AA條：署長「在顧及第10(3)條列明的事宜後」，如信納某人喺一項以《香港人權法案條例》或《公民權利和政治權利國際公約》為爭論點嘅法律程序中會獲發法援證書，可以免除第5(1)條嘅財務資源上限。

第三件事——邊個法庭喺個表入面。 附表2第1部第1項係「在以下法院進行的民事法律程序」，跟住開列四個法院：「終審法院」、「上訴法庭」、「原訟法庭」、「區域法院」。而第4項係土地審裁處喺成份附表入面唯一嘅位置：「根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第II部由土地審裁處審理的法律程序。」

而第7章第74B(1)條寫住：「除第(3)、(4)及(5)款另有規定外，本部須在1998年12月31日午夜12時期滿失效。」 第74B(2)條容許立法會「藉決議修訂第(1)款，以決議所指明的日期代替第(1)款所指明的日期」（第48(1)、(2)條就第I部有同樣安排）。

一句講晒，而呢句係本節最實用嗰句：喺土地審裁處打第一審，附表2指住嘅係一個1998年已經期滿失效嘅部；但上到上訴法庭，就係第1(b)項，按字面係喺個表入面嘅。 上面第七節嗰宗案件正正就係呢個形狀：土地審裁處輸，上訴法庭贏。

界線：以上確立嘅係附表2寫咗啲乜，同埋佢點名嗰個部已經期滿失效。佢冇確立〈一個資助房屋佔用人任何官司都攞唔到法援〉。

點解條文會係咁：2025年嗰次修訂，係房委會自己寫嘅

呢一節解釋機制，唔係講故事。三個日期、一個抄過嚟嘅罰則、一個因為時效唔夠用而被拉長三倍嘅期限。

三個日期，擺埋一齊睇

• 2025年1月13日——房委會資助房屋小組委員會文件 SHC 2/2025 發出日期。呢份文件已經載有成套設計：第6段以第27A條（非法讓與）作藍本，建議針對租戶、分租客、持牌人、再獲授許可人及其他犯下或協助嚴重濫用租約嘅人訂立新罪行，理由係嚴重濫用租約同資助出售單位嘅非法讓與〈性質相同〉，兩者都係為個人利益濫用公營房屋資源；第7段建議罰則訂為罰款50萬元及監禁1年，同第27A條看齊，並指明呢個係最高刑罰，法院保留就個別案件訂定適當刑罰嘅酌情權；第8段則交代要求出示身分證明嘅權力係點解需要。
• 2025年1月20日——申訴專員主動調查報告 DI/468 完成日期。
• 2025年1月22日——同一份報告公布日期。

設計文件比報告完成早七日，比報告公布早九日。

佢唔證明兩者無關——申訴專員嘅調查喺完成日期之前已經進行咗好耐，而該項調查嘅開始日期並未公布。但佢意味住〈申訴專員報告促成咗條例草案〉呢個講法喺已公布紀錄入面搵唔到支持。 而且：嗰份18頁嘅法案委員會報告，由頭到尾冇提過申訴專員，亦冇提過審計署。

所以可以講嘅係：房委會提出咗、申訴專員喺同一個半月內就同一個問題發表報告、而立法紀錄兩者都冇引用。 唔可以講嘅係：報告造就咗條例。

罰則係抄嚟嘅，唔係計出嚟嘅

50萬元同一年，唔係按公屋濫用嘅損害計出嚟嘅數字，係按一條早就存在嘅居屋罪行對齊出嚟嘅。 SHC 2/2025 自己就係咁寫，法案委員會報告亦重複咗呢個理由：當局自己把居屋嗰邊當成公屋嗰邊嘅藍本。

時效點解由兩年變六年

因為舊嗰個時效實際上喺阻住檢控，而審計署量過。 審計署第61號報告書第4.58段記載：2011年及2012年分別有28宗（2%）及12宗（2%）檔案送抵檢控組時，時效已經屆滿；另有61宗（5%）及57宗（10%）送抵時距離時效屆滿不足兩個月。申訴專員亦把過去七年房委會就濫用公屋個案嘅檢控率量度為介乎1.7%至4.2%，並認為阻嚇力不足。

2025年嘅修訂就係喺呢個背景之下，把第26(1)(aa)及(c)及(2)、27(c)、27A同28A(1)及(3)條搬出一般嘅〈兩年／六個月〉規則，放入〈六年／一年〉規則，同時廢除舊嘅第29A(2)款。 對讀者嘅實際意義好直接：2026年3月起產生嘅風險，由行為當日起計最長跟足六年。

之前係點？兩把獨立嘅聲音講同一件事

• 申訴專員 DI/468 第6.12段（2025年1月）：就與住用情況有關的嚴重濫用個案，例如分租及轉租，房委會只獲賦權終止租約，而不能檢控租戶。
• 立法會法案委員會報告第4段（2025年6月）：在現行條例下，即使公屋租戶嚴重濫用租約，房委會亦只有權終止租約而無權檢控租戶，因此阻嚇力極微。

兩者都係第28A條生效之前嘅陳述，而兩者一致：喺2026年3月31日之前，非法出租公屋單位對租戶並冇刑事後果，對住喺入面嗰個人更加冇。

執法嘅規模

• 政府2026年5月20日嘅立法會答覆：現屆政府上任至2026年3月底，房委會因濫用租約及違反租約或房屋政策成功收回超過10,000個公屋單位。對比房委會2023年文件所述嘅超過800,000戶公屋住戶，即係約三年九個月內收回約1.25%嘅存量。
• 申訴專員 DI/468 表19（曆年2018至2024）：七年間濫用個案總數50,976宗，檢控1,401宗，即2.75%；定罪1,094宗。大家成日引嘅〈1.7%至4.2%〉，唔係一個圍繞平均值嘅波幅，而係第一年（2018年，1.7%）同最後一年（2024年，4.2%）之間嘅跨度。
• 2024年係一個斷點，而佢兩邊都跳： 濫用個案由2023年嘅7,084宗升至12,407宗（+75%），檢控由164宗升至518宗（+216%）。而2024年係罪行生效之前嗰一年。

兩條要跟住嘅界線。 第一，表19嘅檢控率係整個「濫用公屋」類別嘅檢控率，而該份報告嘅討論主要係關於虛假申報——佢唔係分租嘅檢控率。 第二，第28A條至今冇任何已公布嘅執法紀錄。 呢句唔等於〈至今冇人被檢控〉——條文2026年3月31日先生效，而最近公布嘅一組執法數字（2026年5月20日）所講嘅係遷出通知書，唔係新條文下嘅檢控。

英國點做：同一條普通法原則，兩種立法選擇

英國同香港，喺〈單純違反租約條款〉呢一點上面講嘅嘢一模一樣。分別喺於，香港嗰邊唔係單純違反租約條款。

同一個起點。 英國社區及地方政府部與特許房屋學會2009年11月發出、供社會房屋業主使用嘅良好作業指引第5.12段講明：一份違反「不得轉讓或分租」租約條款而設立嘅分租租賃，並不妨礙它成為租戶與分租客之間有法律約束力嘅協議；不過，佢可能令租戶因違反協議而被收回單位，亦可能令分租客喺該等法律程序過程中被逐出物業。（英文原文喺下面英文部分引錄。）

呢句就係《梁偉志》第18段引《Parker v Jones》嗰句。 而香港上訴法庭跟住講嘅係：本案唔止係違反契諾——出租行為本身違反咗購買居屋嘅條款、契諾同條例，亦屬違法。所以兩地嘅對比唔係〈英國話A、香港冇講〉，而係〈兩地對一條純粹嘅契諾講同一句話，而香港嗰條唔係一條純粹嘅契諾〉。

同一個部門，兩種姿態，相隔四年。 2009年嗰份指引喺〈支援非法分租的受害者〉呢個標題下，指示視察人員留意分租客可能唔知道自己嘅佔用不獲授權，因而需要就日後住屋選擇同權利提供支援及住屋意見；同一節亦提醒，未經授權嘅分租客面對被租戶非法迫遷嘅實際風險，而第4.25段要求業主就住屋需要評估、無家可歸者意見及轉介獨立法律意見作出安排。四年之後，同一個部門就《2013年防止社會房屋詐騙法令》所作嘅影響評估第50及72段就話：驅逐該等佔用人〈不應構成很大障礙〉，因為以市值租金租住社會房屋嘅分租客應可輕易另覓私人市場租盤。

最後一項，而佢令上面第六節嗰個文本觀察企得穩。 《2013年防止社會房屋詐騙法令》第5(3)(a)條嘅民事版本，把「分租」同「放棄管有」並列——同香港《房屋條例》附表第1段一模一樣嘅一對。即係話，把呢兩件事當成兩件事，喺母法司法管轄區都係起草者嘅習慣，唔係香港獨有嘅一個文字巧合。

一項要講嘅界線：2009年嗰份指引第5.4段話當時未經同意嘅分租〈並非違法，因為未經事先同意而分租不是刑事罪行〉——呢句已經被2013年嗰條法令取代咗。 該指引喺呢度只關乎合約效力嗰一點。