香港物业印花税（2024年改革后）
Stamp Duty on Property in Hong Kong (Post-2024 Changes)
发布日期 / Published: 2026-04-21
本文按 2026 年 4 月 21 日有效的法律撰写。 香港的印花税制度于 2024、2025 及 2026 年连续三年作出重要调整，税率或税阶或会再有更新。缴交印花税前，请务必查阅税务局印花税署官方网页的最新税率及法例状况。
简介
香港物业买卖的印花税由《印花税条例》规管，由税务局印花税署（Stamp Office）征收。2024 至 2026 年间，香港的物业印花税制度经历了可能是近十年来最大规模的改动。本文以一般性方式整理现行制度的主要结构及背后的近期改革轨迹——包括 2024 年 2 月 28 日取消三项需求管理措施、2025 年 2 月 26 日调整从价印花税税阶、以及 2026 年 2 月 26 日拟议的 6.5% 顶格税率。
文章对几项具体税率及上限以「截至 2026 年 4 月」的方式标注。具体税阶及公式以税务局公布为准。
印花税制度的整体转变——由五种税到一种
在 2024 年 2 月 28 日之前，香港的物业印花税制度复杂、分层，对住宅物业有多达五重不同的税项：
- 从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）——基本税项，按楼价累进计算；
- 买家印花税（Buyer's Stamp Duty, BSD）——原为针对非香港永久居民买家及公司买家的 15% 平税；
- 额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）——针对短期转售的惩罚性税，2024 年前为 10% 至 20%；
- 住宅物业新印花税（New Residential Stamp Duty, NRSD）——适用于非首置住宅买家；以及
- 双倍印花税（Double Stamp Duty, DSD）的历史形式。
2024 年 2 月 28 日起：政府宣布取消所有「需求管理措施」，即 BSD、SSD 及 NRSD 全部停征。AVD 中原来的 Part 1 of Scale 1（7.5% 平税）亦与较低的 Scale 2 对齐。相关法例《2024 年印花税（修订）条例》于 2024 年 4 月 19 日刊宪生效。
结果：由 2024 年 2 月 28 日起，所有住宅及非住宅物业交易，只须缴付一项印花税——从价印花税（AVD），并按统一 Scale 2 计算。 差别对待（例如永久居民 vs 非永久居民、首置 vs 二套房、个人 vs 公司）在物业印花税层面已完全消除。
此项改革是对 2010 年代初期引入的「辣招」需求管理措施的一次全面撤回，目的为在楼市下行环境下释放需求。
2025 年税阶调整
2025 年 2 月 26 日起：政府透过《2025 年印花税（修订）条例》（于 2025 年 5 月经立法会通过、5 月 16 日刊宪）调整 Scale 2 的税阶：
- HK$100 象征性税款的上限，由原本楼价不超过 HK$3,000,000 提高至 HK$4,000,000。即物业售价 HK$400 万或以下，印花税仅为 HK$100。
- 中、高楼价的税阶亦相应调整。Scale 2 的最高税率维持在 4.25%，适用于楼价超过约 HK$21,739,120 的物业。
此举旨在减轻中低价物业买家（尤其首次置业者、小单位买家）的税务负担。政府估算约 15% 的交易因此受惠，政府一年税收减少约 HK$4 亿元。
2026 年拟议加税（高端物业）——尚待立法
2026 年 2 月 26 日起（拟议）：在 2026-27 年度财政预算案中，财政司司长宣布对超高价住宅物业提高印花税顶格——由 4.25% 加至 6.5%，适用于楼价超过 HK$100,000,000 的住宅物业。同时引入一个新的 Scale 3，适用于非住宅物业。
相关《2026 年印花税（修订）条例草案》于 2026 年 3 月 6 日刊宪，并于 3 月 18 日提交立法会。截至 2026 年 4 月，该条例草案尚未获立法会通过。政府已透过《公共收入保障（印花税）令 2026》机制暂时生效执行新税率，即买方先按旧税率缴交，修订条例通过后 30 日内补交差额。
因此对于 2026 年 2 月 26 日或之后签订合约的超高价住宅物业买家，实际应付印花税视乎该条例草案最终是否通过、如何通过。此等情况下，高价物业买家尤其需要律师及税务顾问的及时意见。
印花税的基本概念
不论税阶如何变动，几项基本概念贯穿始终：
计税基础： 从价印花税按买卖价或市场价两者较高者计算。若法律文件所载的买卖价低于市场价，税务局可按市场价征税。
税项责任： 在法律上，买卖双方均须负责缴交印花税（对合约双方连带负责），但市场惯例为由买方承担。合约应明确列明由哪一方缴交，以免争议。
缴税期限： 印花税须在临时合约或正式合约签订后 30 日内缴交。逾期会被科以附加费（按延期长度递增），逾期超过一定期间更可能面临司法追讨。
印花要件： 未缴印花税的合约及转让契，在税务局盖上印花前不能作为证据呈堂，亦不能于土地注册处办理登记。因此印花税是交易完成及业权登记的必要条件。
完成 vs 签约： 印花税的征税时点为合约签订时，而非交易完成时。因此即使交易尚未完成，只要合约已签订，印花税义务已产生。
永久居民、非永久居民及公司买家
在 2024 年 2 月 28 日前，永久居民（HKPR）首置买家享有较低的 Scale 2 税率；非永久居民及公司买家须缴付较高的 AVD Scale 1 Part 1（15% 平税）再加上 15% 的 BSD，合共可达楼价的约 30%。
由 2024 年 2 月 28 日起：此项差别对待已完全取消。所有买家——永久居民、非永久居民、个人、公司——均按同一 Scale 2 征税。BSD 不再适用。
对于欲透过公司持有物业（例如保护私隐、资产规划、公司形式的税务安排）的买家，印花税不再是显著障碍。但透过公司持有物业引申的其他税务及法律后果（例如将来转让股权而非资产的安排、公司年度申报责任）应另行咨询专业意见。
两种物业交易的分别处理
住宅物业
现时住宅物业只缴付一项 AVD，按 Scale 2 税阶征收。2026 年超高价物业的 6.5% 提议若获立法会通过，将适用于 HK$100,000,000 以上的住宅物业。
非住宅物业
非住宅物业（例如写字楼、商舖、工业大厦、停车位）同样按 Scale 2 征税。2020 年 11 月 26 日起（《2021 年印花税（修订）条例》向前生效），非住宅物业的 AVD 已由 Scale 1 对齐至 Scale 2。2026 年拟议的 Scale 3 亦适用于非住宅物业，但税率不变，只是结构重整。
常被忽略的细节
- 股权转让的印花税： 若物业透过持有物业的公司形式间接转让（即转股而非转楼），交易或受印花税条例下股票转让的条款规管（税率一般为 0.1% 买卖双方各付一次，合共 0.2%）。税务局可能视乎实质判断是否属于避税安排。
- 集团内部转让的减免： 《印花税条例》设有集团内部转让减免机制。2026 年 2 月预算案提议放宽减免条件——将相关公司之间的最低关连比例由 90% 降至 75%，并涵盖有限责任合伙等没有股份资本的实体。相关修订条例同样尚未通过。
- 首置退税机制保留： 永久居民原本拥有的物业更换（即卖旧买新）的退税机制仍然保留，避免同一居民在置换期间重复交税。
- 逾期缴交的附加费： 逾期 30 日、3 个月、6 个月的加收倍数不同，可达应付税款的10 倍。按时缴交尤为重要。