香港物业印花税（2024年改革后）
Stamp Duty on Property in Hong Kong (Post-2024 Changes)
发布日期 / Published: 2026-04-21
本文所述为《印花税条例》（第117章）2026 年 2 月 26 日的生效版本。 由该版本日期至本文的更新日期（2026 年 8 月 8 日），已相隔 5 个月 13 天；在这段期间刊宪的公告，未必反映于本文。 香港的印花税制度于 2024、2025 及 2026 年连续三年作出重要调整，税率或税阶或会再有更新。特别要留意：BSD 及 SSD 的税率可由财政司司长按第63A条藉宪报公告更改（见下文），因此在 2026 年 2 月 26 日之后刊宪的公告，不会反映在本文所引的条例文本内。最新税率及法例状况由税务局印花税署在其官方网页公布。
简介
香港物业买卖的印花税由《印花税条例》规管，由税务局印花税署（Stamp Office）征收。2024 至 2026 年间，香港的物业印花税制度经历了可能是近十年来最大规模的改动。本文以一般性方式整理现行制度的主要结构及背后的近期改革轨迹——包括 2024 年 2 月 28 日撤回三项需求管理措施（BSD 及 SSD 的税率定为 0%）、2025 年 2 月 26 日调整从价印花税税阶、以及 2026 年 2 月 26 日起的 6.5% 顶格税率。
本文所引税阶及税率，均注明所取用的《印花税条例》文本生效版本日期。
印花税制度的整体转变——由五种税到一种
在 2024 年 2 月 28 日之前，香港的物业印花税制度复杂、分层，对住宅物业有多达五重不同的税项：
- 从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）——基本税项，按楼价累进计算；
- 买家印花税（Buyer's Stamp Duty, BSD）——针对非香港永久居民买家及公司买家的税项（附表1第1(1AAB)类）；该类现行的税率为「代价款额或价值的0%」。该类的附注为「本分类受第29D、29DB及29DC条规限」——在 0% 税率下并无金额分别，但该等条文仍然适用；
- 额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）——针对短期转售的惩罚性税（附表1第1(1AA)类）。旧税率仍载于该类第1至3部，按取得及处置日期分布于 5% 至 20% 之间：第1部（2010 年 11 月 20 日或之后但 2012 年 10 月 27 日之前取得）为 15%／10%／5%；第2部及第3部为 20%／15%／10%。该类注1为「本分类受第29D及29DA条规限」——在第4部的 0% 税率下并无金额分别，但该等条文仍然适用；
- 住宅物业新印花税（New Residential Stamp Duty, NRSD）——这是坊间对 AVD 第1标准第1部的通用叫法，并非《印花税条例》的用语；适用于非首置住宅买家；以及
- 双倍印花税（Double Stamp Duty, DSD）的历史形式。
2024 年 2 月 28 日起：政府取消所有需求管理措施（这是政府的政策用语，并非《印花税条例》的条文用语）。要准确描述条例文本：BSD 及 SSD 并非被废除，而是税率定为零。附表1第1(1AAB)类（BSD）及第1(1AA)类第4部（在 2024 年 2 月 28 日或之后被处置的住宅物业）现时同样写着「代价款额或价值的0%」。AVD 中原来的第1标准第1部亦与较低的第2标准对齐。条例文本把这些改动标示为由 2024 年第 26 号法律公告及 2024 年第 8 号第 6 条作出。
呢个分别对读者有实际意义。 第63A条订明：「财政司司长可藉宪报公告，修订附表1第1(1AA)、(1AAB)、(1B)或(1C)类，以实施对该类所列的印花税税率的更改」。换言之，BSD 及 SSD 的 0% 税率，行政机关可以宪报公告单方面改动，毋须经立法会修订条例。相比之下，第1(1)类（即 AVD，包括下文的 6.5% 税阶）不在第63A条所列的类别之内，要改动就必须有修订条例。本文所引的是 2026 年 2 月 26 日的生效文本；在该日之后刊宪的第63A条公告，未必反映于本文。
结果：由 2024 年 2 月 28 日起，所有住宅及非住宅物业交易，只须缴付一项从价印花税（AVD）。 要准确说明所适用的标准：第29AI条订明，住宅物业按第1标准第1部征收，非住宅物业按第3标准征收；第2标准只透过例外条文适用，而该条的例外清单是「除第29AIA、29AJ、29AK、29AL、29AM、29AN、29AO、29AP、29AQ、29AR及29AS条及附表1第1(1)类注1B及1C另有规定外」——除了第29AIA至29AS条，附表1第1(1)类注1B及1C本身亦是通往第2标准的途径（例如先前按第(2)分类加盖印花的租赁权益）。第1标准第1部与第2标准现时的税阶完全相同，所以今日没有金额分别，但条文所指的标准并不是第2标准。 差别对待（例如永久居民 vs 非永久居民、首置 vs 二套房、个人 vs 公司）在物业印花税层面已完全消除。
此项改革是对 2010 年代初期引入的需求管理措施的一次全面撤回，目的为在楼市下行环境下释放需求。
2025 年税阶调整
2025 年 2 月 26 日起：Scale 2 的税阶作出调整；条例文本把相关税阶标示为由 2025 年第 34 号法律公告及 2025 年第 12 号第 4 条代替。
- HK$100 象征性税款的上限提高至 HK$4,000,000。即物业售价 HK$400 万或以下、而文书已按第29条核证属 $4,000,000 者，印花税仅为 HK$100。
- 中、高楼价的税阶亦相应调整。现行文本中，4.25% 是税阶(k)的税率，适用于代价超逾 HK$21,739,120 但不超逾 HK$100,000,000 而已核证的文书；其上另有 2026 年 2 月 26 日加设的税阶(l)及(m)——见下一节。现行 Scale 2 的顶格是 6.5%，不是 4.25%。
此举旨在减轻中低价物业买家（尤其首次置业者、小单位买家）的税务负担。
2026 年高端物业加税——已载入条例文本
2026 年 2 月 26 日起：超高价住宅物业的从价印花税顶格由 4.25% 加至 6.5%。呢个唔再系拟议——《印花税条例》（第117章）2026年2月26日生效版本嘅附表1第1(1)类，Scale 1 及 Scale 2 都已经载有新税阶，条文并注明由2026年第3号第14条增补或代替：
- (k)「凡代价款额或价值超逾$21,739,120但不超逾$100,000,000，而有关文书已按照第29条核证属$100,000,000者」——「代价款额或价值的4.25%」（由2026年第3号第14条代替）；
- (l)「凡代价款额或价值超逾$100,000,000但不超逾$109,574,470，而有关文书已按照第29条核证属$109,574,470者」——「$4,250,000，另加代价款额或价值超逾$100,000,000的款额的30%」（由2026年第3号第14条增补）；
- (m)「任何其他情形」——「代价款额或价值的6.5%」（由2026年第3号第14条增补）。
税阶(m)是「余额式」税阶，不是一个价格区间。 税阶(a)至(l)每一个都附有同一个条件：该文书已按照第29条，核证属该税阶所订的款额。税阶(m)写的是「任何其他情形」。因此 6.5% 有两条入口：一是代价超逾 HK$109,574,470（无论核证与否，都落入(m)）；二是文书并无按照第29条就其税阶所订的款额核证——不论楼价多少。一份 HK$4,000,000 的买卖，如果文书没有按第29条核证属 $4,000,000，适用的并不是税阶(a)的 HK$100，而是税阶(m)的 6.5%。核证并不是一项手续，它是进入税阶(a)至(l)的条件本身。
新设的 Scale 3 亦已载入条例文本，其顶格为 4.25%。
本站嘅读法：呢一段系本文入面最容易过时嘅部分。上述税阶取自条例 2026 年 2 月 26 日嘅生效文本。该范畴的最新公布由税务局发出。
印花税的基本概念
不论税阶如何变动，几项基本概念贯穿始终：
计税基础： 第1(1)类按「代价款额或价值」征税——《印花税条例》（第117章）并无「买卖价与市值取其高」的一般规定（「市值」在该条例只出现于第3类香港不记名文书）。条例订明的是第27(4)条，而该款开首先设一项排除——它只适用于「(如非一项作给出于诚意及付出有值代价的购买人、产权负担的持有人或其他人的产权处置)」以外的转易契或转让书：换言之，出于诚意并付出有值代价的一般买家，本身就不在该款的范围之内。在该排除以外，署长如认为某转易契因代价不足而给予重大利益，该转易契即当作生前无偿产权处置，第27(1)条再按所转易财产的价值征税。第27(5)条另设一组独立的豁免：整条第27条并不适用于——为保证偿还预支款项或借款而以象征式代价订立的转易契或转让书、为达成新受托人的委任而订立的转易契或转让书、所转易或转让的不动产的实益权益并无据之而转移的转易契或转让书，以及由受托人或其他人以受信人身分根据任何信托订立给受益人的转易契或转让书；而有关文书必须列明其获豁免的情况，该款方属有效。「取其高」是税务局的实务表述，不是条文用语。
税项责任： 附表1第1(1)类第1标准第1部及第2标准的(C)栏订明的责任人并不只是买卖双方，而是「所有买卖各方，以及所有其他签立人；另见本分类注2及7」。非住宅物业所用的第3标准，同一栏的文字为「所有买卖各方，以及所有其他签立人；另见本分类注2」——只提述注2，不提述注7。市场惯例为由买方承担。合约应明确列明由哪一方缴交，以免争议。
缴税期限： 第1(1A)类(B)栏订明为「第29B(3)条所指的有关日期后30天；另见本分类注2及3」——(B)栏本身就叫读者去看注2及注3，而该两条注可以改写答案。第29B(3)(c)条订明，如同一批订约方就同一条款先后订立多于一份协议，有关日期是「该等协议中的第一项或第一份协议的订立日期」；单看这一句，时钟由临时合约起计。但注2为香港最常见的一种情况另设规则：「如在加盖印花期限的首14天内，一份买卖协议被另一份买卖协议所代替，而该第二份买卖协议是由相同的买卖各方以相同条款按照第29B(1)条签立，并载有第29B(5)条所指明的事项」，则「则尽管有(aa)段的规定，该第二份协议的加盖印花期限为不迟逾其签立日期后30天」。临时合约后 14 天内签正式合约，正是一般的香港做法，所以在这个常见情形下，正式合约的 30 天是由正式合约签立日起计，不是由临时合约起计。注3的开首是「在符合注2的规定下」——即注2先行，注3只在注2以外的情形适用。注3的全文为：「在符合注2的规定下，如相同的买卖各方以相同条款订有超过一份买卖协议，则—— (a) 就第IIIA部及本分类而言，该等买卖协议均当作于第29B(3)条所指的有关日期订立；及 (b) 如该等买卖协议中任何买卖协议已加盖适当印花或已根据第5(1)、13(2)或18E(1)条加盖印花，则—— (i) 其他协议每份可予征收印花税$100」，而每份其他协议的期限亦为其签立日期后 30 天。留意注3的触发条件不限于「已加盖适当印花」：条文写的是「如该等买卖协议中任何买卖协议已加盖适当印花或已根据第5(1)、13(2)或18E(1)条加盖印花」。逾期缴付的罚款见下文第9条。
印花要件： 第15(1)条开首是「除第(1A)款及第15A条另有规定外」，订明可予征收印花税的文书如未加盖适当印花，不得在「任何法律程序」中被接纳为证据——但条文明文列出例外：「(a) 刑事法律程序」及「(b) 署长为追讨根据本条例须予缴付的印花税或罚款而提出的民事法律程序」；该款的结尾一句同样要读：「此外，亦不得供作任何其他用途」——即禁制不限于作证据。第15(1A)条另容许在法院应律师的个人承诺而作出命令、或署长已按第14(1C)条加注的情况下接纳。第15A条是另一项独立例外：如文书仅因未缴第29DH条的指明款项或买家印花税而属未加盖适当印花，则「尽管第15(1)条另有规定，在以下情况下，上述文书仍可在民事法律程序中，在法庭被收取为证据」——条件是交出该文书作证据的人并非承让人或购买人。至于登记，第15(3)款订明第15(2)款不适用于三类文书的登记：(aaa) 已根据第IIIA部第6A分部第3次分部暂免缴付印花税款项法律责任的文书；(a)「根据第5(1)、13(2)或18E(1)条加盖印花的、《土地注册条例》(第128章)所指的文书」——留意(a)段附带条件，并非所有《土地注册条例》文书都在例外之内；以及(b)「根据第13(2)条加盖印花的任何转让文书」。三类的登记均不影响该文书是否已加盖适当印花的问题。因此印花税在实务上仍是交易完成及业权登记的必要条件。
完成 vs 签约： 印花税的征税时点为合约签订时，而非交易完成时。因此即使交易尚未完成，只要合约已签订，印花税义务已产生。
永久居民、非永久居民及公司买家
在 2024 年 2 月 28 日前，永久居民（HKPR）首置买家享有较低的 Scale 2 税率；非永久居民及公司买家须缴付较高的 AVD 第1标准第1部，另加买家印花税。
由 2024 年 2 月 28 日起：此项差别对待已完全取消。所有买家——永久居民、非永久居民、个人、公司——均按同一套税阶征税：按第29AI条，住宅物业是第1标准第1部，非住宅物业是第3标准（第1标准第1部与第2标准的税阶现时完全相同，所以金额上没有分别，但条文所指的并不是第2标准）。BSD 的税率现为「代价款额或价值的0%」。
对于欲透过公司持有物业（例如保护私隐、资产规划、公司形式的税务安排）的买家，印花税不再是显著障碍。但透过公司持有物业另有其他税务及法律后果（例如将来转让股权而非资产的安排、公司年度申报责任）。
两种物业交易的分别处理
住宅物业
现时住宅物业只缴付一项 AVD。由 2026 年 2 月 26 日起，6.5% 并非由 HK$100,000,000 起适用：条例在 HK$100,000,000 与 HK$109,574,470 之间另设一个过渡税阶(l)——已按第29条核证的文书，税款为「$4,250,000，另加代价款额或价值超逾$100,000,000的款额的30%」。6.5%（税阶(m)「任何其他情形」）在两种情形下适用：代价超逾 HK$109,574,470；或文书并无按照第29条就其税阶所订的款额核证——此情形不限于高价物业，任何楼价的文书都可以因此落入 6.5%。
非住宅物业
非住宅物业（例如写字楼、商舖、工业大厦、停车位）按 Scale 3 征税，不是 Scale 2——第29AI(b)条订明，「如有关物业属非住宅物业——附表1第1(1)类第3标准。」这一点在 2026 年之后有实际分别：Scale 3 的顶格是 4.25%，并无 6.5% 的税阶(m)。第1标准第2部（原本适用于非住宅物业的较高税阶）已被废除，条例文本的标示是「(由2020年第231号法律公告及2021年第2号第10条废除)」；第29AI条同期由同一批文件修订。条例文本现时另设 Scale 3 适用于非住宅物业，顶格为 4.25%，即税率不变，只是结构重整。
常被忽略的细节
- 股权转让的印花税： 若物业透过持有物业的公司形式间接转让（即转股而非转楼），交易受附表1第2类（香港证券）规管。第2(1)类就「由第19(1)条规定须制备的每份单据」（成交单据）征收「代价款额或代价于成交单据签立当日价值的0.1%：另见本分类附注」——(A)栏本身就叫读者去看该分类的附注，而该附注订明：「凡代价或部分代价是由任何非证券的保证物组成，则有关该保证物在成交单据签立当日未偿付的本金及利息，须视为其当日的价值」，即代价由非证券的保证物组成时，计税基础另有规定。第19(1)条的开首是「除本条另有规定外，任何以主事人或代理人身分完成香港证券的售卖或购买的人」，其后第(1A)、(1C)及(1D)款分别就单位信托单位的取消、市场合约，以及附表4所指明的获豁免交易，排除第(1)款的适用（第(1DA)及(1DB)款则另就附表8至11A第2部所指明的交易，以及《印花税(证券经销业务)(期权庄家)规例》所指明的交易，同样排除适用）。第(1B)款并非排除整个第(1)款：它只豁免第(1)(d)款就转让文书加上签注的规定，适用于由认可结算所按其规章保管、或以认可结算所或其代名人名义登记的香港证券——第(1)款其余的规定（包括备制成交单据及加盖印花的规定）仍然适用。第(1E)款的作用正好相反，并非豁免条文：它把某些并非藉售卖及购买方式而转移香港证券实益权益的交易，当作是香港证券的售卖及购买，就本条例而言须予征收印花税——即扩大而非缩窄征税范围。本站的读法是：一宗买卖中买方及卖方各自完成一项售卖或购买，各须制备一份单据，故合共 0.2%——条文本身并无写明「两份」这个数目。此外，第2(4)类「转让书——任何其他类别」另就转让文书本身征收「$5；另见本分类注1及2」；该分类注1订明「由第19(16)条所指的认可结算所或其代名人所签立的转让书，如符合以下情况，则无须缴付本分类所订的印花税 —— (a) 认可结算所或其代名人是香港证券的转让人；及 (b) 转让书是按照认可结算所的第19(16)条所指的规章而签立。」，注2则就附表8第4部、附表9第4部、附表10第3部及附表11A第4部所指明的转让书免除该项印花税——换言之，经认可结算所签立的转让书并不缴付这 $5。税务局可能视乎实质判断是否属于避税安排。
- 集团内部转让的减免： 集团内部转让减免的条文是第45条。第45(2)条开首为「除第(4)、(5)、(5A)及(6)款另有规定外」，其中的关连测试是一间公司是另一间的「不少于百分之九十已发行股本的实益拥有人」，或有第三个法人团体是该两个法人团体各自不少于百分之九十已发行股本的实益拥有人（即共同母公司架构同样符合）。第45(6)条另订明，该拥有权「直接有的拥有权或透过另一个或其他多个法人团体而有的拥有权，或指部分是直接有的、部分透过另一个或其他多个法人团体而有的拥有权」，并须据附表3适用——即间接或部分间接持股同样计算在内，并非只计直接持股。这对集团架构有实在的财务后果：透过共同母公司控股、或透过中间法人团体间接持股达90%的集团，若只按直接持股一项判断，有机会被误以为不符合减免资格。减免可以被追回：第45(5A)条订明，如转让人与承让人在文书签立日期后 2 年内「不再有第(4)(c)款所描述的相联关系」——即因转让人或第三个法人团体在承让人已发行股本中所占的实益拥有权比率有变而不再相联，并非任何原因的脱离关系——双方须于 30 天内通知署长，已批准的宽免除第13(6)条另有规定外当作撤回，并须于 30 天内补缴本应征收的印花税。第13(6)条保留的是一项独立保障：任何已根据第13条加盖印花（表明无须征收印花税或已加盖适当印花）的文书，即使宽免其后根据本条当作撤回，该文书仍可被接纳为证据及可供所有用途，即使有人就印花税提出反对亦然——即先前加盖印花所赋予的证据能力及可用性，不因宽免撤回而丧失。逾期另有罚款（第45(5A)(d)条），而不通知署长本身可处第2级罚款（第45(7)条）。另有放宽该项减免条件的建议提出，最新情况请留意税务局公布。
- 更换物业的退税： 第29DF(1)条的「指明款项」有两肢。(a)肢针对按附表1第1(1)类第1标准缴税的文书，退的是已缴印花税与「假使按照第2分部，该文书须根据附表1第1(1)类第2标准予以征收印花税的话，便须就它缴付的印花税」之间的差额；(b)肢针对按第1(1A)类第1标准缴税的文书，比较的是「假使按照第3分部，该文书须根据附表1第1(1A)类第2标准予以征收印花税的话，便须就它缴付的印花税」。由于第1标准第1部与第2标准现时的税阶完全相同，两肢的差额同样为零。机制在文本上保留，但按现行税阶并无金额可退。条文退的是两个标准之间的差额，不是「重复征税」。
- 逾期加盖印花的罚款： 第9(1)条开首设有例外——「除第5(5)或13(7)(a)条适用的文书外」，其余文书才适用以下三级——不迟逾 1 个月：罚款为税款的 2 倍；迟逾 1 个月但不迟逾 2 个月：4 倍；其他情形：10 倍。留意分界是 1 个月及 2 个月，不是 30 日／3 个月／6 个月。第9(2)条容许署长宽免全部或部分罚款。