香港物业转让：按揭及业权调查

本文按以下条例的现行文本撰写：《物业转易及财产条例》（第219章）、《土地注册条例》（第128章）、《建筑物条例》（第123章）、《城市规划条例》（第131章）、《新界土地契约(续期)条例》（第150章）、《律师执业规则》（第159章，附属法例H）、《建筑物管理条例》（第344章）、《地租(评估及征收)条例》（第515章）、《土地(为重新发展而强制售卖)条例》（第545章）、《一手住宅物业销售条例》（第621章）、《印花税条例》（第117章）及《政府租契续期条例》（第648章）。各章的生效版本日期见文末〈资料来源〉。

简介

买楼的业权调查，坊间常见的讲法是「律师会由政府批地开始，一手一手追到今日」。条例并非这样写。 第219章第13(1)条给买方的权利是有明确界限的，而那条界限是15年。

这一条界限决定了整宗交易的形状：卖方要交什么、买方可以质询什么、质询迟了会怎样、按揭银行看什么、成交后追不追得到。

费用、税率及时间表：印花税见 stamp-duty-property-hong-kong，整体流程见 buying-property-hong-kong-solicitor。以下讲条例本身写了什么。

一、业权要证明到几远：第219章第13条

15年，不是「一直追到政府租契」

第219章第13(1)条全文：

留意「只有权要求」四个字。这一款不是列出卖方应做的最低限度，而是列出买方可以要求的上限。条文给买方的是：政府租契，加上(a)、(b)、(c)三项。

(a)项再分两种情况。第一种是新批地——

第二种是绝大部分香港住宅所属的情况——

这一节就是所谓「业权的起点」（root of title）。 条文说的是：延及合约日期前不少于15年的期间，而且首份业权证明文件必须是转让契、以转让方式作出的按揭文件，或法定押记文件——每份都必须关乎该土地的全部产业权和权益。

换句话说，一份1978年的转让契如果是最接近但早于该15年界线的一份，它就是起点；起点之前的每一手，卖方没有义务证明，买方没有权利要求。「追到政府租契」不是第13条写的东西——政府租契本身要出示，但政府租契与起点之间的历手转让不在第13(1)条的范围之内。

(b)及(c)两项是起点文件的附带要求：

「除非明订有相反用意」——这八个字把整条让开

第13(1)条的开首是「除非明订有相反用意」。这代表第13条是可以用合约条款改动的。 一份买卖合约可以要求卖方证明更长的期间，也可以把期间缩短。买方读合约时，第13条是预设值，不是底线。

第13(5)条另有一项时间界限：

副本、叙文与推定：第13(2)至(4A)条

卖方不一定要出示正本。第13(2)条：

至于起点之前的事，条例用推定处理，而不是用查证处理。第13(3)条：

第13(4)条把推定推得更远：

第13(4A)条处理授权书：

公司签立的契据另有一条平行条文，第23A(2)条：

第23A(1)条处理的是另一层——集体法团签立的契据的核签推定，而这一项是可以推翻的：

而整条第23A条有一项适用范围限制，写在第23A(3)条：

即是说，第23A(2)条的决定性推定只在合约于2003年第14号第9条生效日期当日或之后订立时才适用；这与第13(5)条为第13条划出的界限是同一种东西。

以上各款合起来，就是15年制度得以运作的原因：15年之外的事实不是靠查，而是靠条例推定；而其中第13(4A)及23A(2)条的推定是决定性的（conclusively presumed），连相反证明都不接受。

正本交什么：第13A条

第13A(1)条：

即是说，卖方要交的正本只有两类：单与该土地有关的政府租契，以及单与该土地有关而属第13(1)(a)及(c)条所指的文件。一份同时关乎整幢大厦的契据（例如公契、或一份分割前的母契）不在此列。第13A(3)条把后果讲明：

但第13A(4)条把这一点限死在买卖双方之间：

买方对该份文件没有拥有权，并不等于别人在该土地上的权利或权益受影响。

第13A(2)条保留了普通法：

二、「妥善的业权」在条例中的位置

条例里的字眼是「妥善的业权」

第219章第36条容许把附表2的条款用提述方法收纳进合约：

附表2不是一份表，而是三部。 A部的标题是「(在已完成建筑物内的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的售卖协议内)」，B部是「(在未完成建筑物的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的衡平法按揭内)」，C部是「(在法定押记内)」——A部针对已完成建筑物内单位的售卖协议，B部针对未完成建筑物内单位的衡平法按揭，C部针对法定押记（下文第六节的按揭契，用的正是C部）。本节讲的是A部。

附表2 A部（在已完成建筑物内的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的售卖协议内）第9条的标题正是「妥善的业权」。这一条把「给予业权」和「证明业权」分别指向第13A条和第13条，并分配两边的费用，内容是：

这一条做的事很具体：把给予业权指向第13A条，把证明业权指向第13条，并分配费用——证明的费用由卖方负担，查阅及审查（包括查册费）的费用由买方负担。

它没有订立一个叫「合理怀疑」的标准，亦没有使用「良好业权」一词；以下采用条例自己的用语。

第38(1)条为按条例办事的律师提供保障：

同一保障并不止于律师。 紧接的第38(2)条把它伸延开去：

即是说，以受信人身分处理物业的人（例如遗产代理人、受托人），不论有没有律师代表，同样享有第38(1)条的保障。

第7条：业权质询有一条14天的死线

同一份附表2 A部，第7(1)条：

迟于完成交易日期前14天才提出的业权质询，不受这一条保护。 而第7(2)条给卖方的是一条出路，不是一项义务：

读清楚这一款：买方坚持一项卖方不愿意处理的质询，卖方可以废止售卖，而买方只取回按金——无费用、无补偿，7天内退回的话连利息都没有。 质询提得太进取，可能换来的不是修补业权，而是交易被取消。

第8、10、11及12条：文件、不履行与转易

第8条处理业权文件的去向：

第10条是买方不履行的后果（按金绝对没收、卖方可转售并追讨差价）：

第11条是卖方不履行：

两条并不对称。 第10条把按金订为算定损害赔偿并容许转售追差价；第11条只是免除买方在入禀前提供转让契的手续。

第12条是成交时的转易：

第6条处理错误与遗漏，而要先读第6(1)款——因为下文第6(4)款所指的「第(1)款」就是它：

这是总则：有错，交易一般仍要照做。 第6(2)款是关键性错误的补偿：

第6(3)款则把非关键性的错误排除在补偿之外：

而第6(4)款是第6(1)款的例外：

最后，第6(5)款把另一条条例拉进来：「《失实陈述条例》(第284章)适用于本协议。」

以上各条只在合约以提述方法收纳了附表2的情况下才适用（第36条）。一份没有收纳附表2的合约，这些条款一条都不会自动出现。

买方无法解决的产权负担：第12及12A条

第12(1)条给双方一条到法院问问题的路：

第12A(1)条处理找不到产权负担人的情况：

三、土地注册处：契据登记制做什么、不做什么

注册的是文书，不是业权

第128章第2(1)条：

第2(2)条把「判决」的范围讲明：

第3条：优先次序，以及不注册的后果

第3(1)条：

第3(2)条连但书：

这一款的界限要看清楚。 未注册的文书不是「对所有第三者无效」，而是对「就同一幅地、物业单位或处所付出有值代价的任何其后真诚买方或承按人」无效——条文指向的是一个有名有姓的类别，这是一条优先次序规则。但书再剔走两类：租期不超过3年且缴付全额租金的真正租契，以及第7章第120AA(1)条所界定的规管租赁。

第4条把「知情」排除在外：

即是说：后来的买方即使知道有一份未注册的按揭，仍然可以凭注册取得优先权。 在契据登记制下，「知不知情」不是答案，「有没有注册」才是。

第5条是一个月的窗口：

第5A条为押记令及待决案件另立规则：

待决案件（钉契）：第16、17及19条

第128章第1A条把「待决案件」界定为「任何与土地或与土地的任何权益或押记有关的诉讼或程序，而该等诉讼或程序是在法院或审裁处待决者」，以及「一项破产呈请」。

第16条：

第17条给了一条时间线：

一份查册上见到的判决或待决案件注册，如果超过5年而没有再注册，其注册已停止有效。 而第19条让法庭撤销注册：

注册不是业权保证

第23(1)条订明处长的注册责任：

开首的「除第(2)款另有规定外」指向一项不得注册的责任。 第23(2)条：

即是说，一份达成土地分割的文书，如果没有附上一份由认可土地测量师按《土地测量条例》（第473章）签署及核证的土地界线图，处长不得为它注册。第23(3)条为藉遗嘱或判决而达成的分割另作安排：

第23(4)条则免去政府拟备的界线图的签署及核证要求：

（认可土地测量师的资格及土地界线图的规格由第473章规管。）

第23A条讲明处长不用负责的范围：

(a)段是关键：真诚注册一份「其内有任何错误、遗漏或不妥之处」的文书，处长无须负损害赔偿责任。 这就是为什么查册摘要不能代替读文件——注册制度确认的是「这份文书已按规定登记」，不是「这份文书所述的权利成立」。

第26A(1)条让核证副本在法庭上免却进一步证明：

查册会查到什么：其他条例把文件送进土地注册处

土地注册处的纪录不只有转让契与按揭契。本文所述的各章之中，以下条文各自把文件送进去：

上表列出的是条文所指明的登记事项，并非土地注册处纪录的完整清单——《土地注册规例》（第128章，附属法例A）及其他条例另有规定。

四、政府租契

转让契与法定押记中隐含的业权契诺

第35(1)(b)条把附表1第II部的契诺隐含进转让契：

附表1第II部第1及第2项：

第3项：

第4项：

第5项是进一步保证：

这几项契诺就是「业权没有问题」在条例中的具体形态：政府租契仍然有效、地税已缴、政府租契及公契的契诺已获遵守、卖方有权转让、买方可安宁享用，以及卖方须应买方要求作出进一步的合法转易行为。附表1第II部的开首另有一项重要限制——卖方的责任只延及因卖方本人、卖方以非有值购买方式取得业权的前手，及若干指定人士所引致的违反事项。

法定押记那一边是第35(1)(e)条连附表1第V部：

附表1第V部与第II部一样，一共有五项契诺，不是一项。第1及第2项：

第3项：

第4项：

第5项：

而第35(2)条说明这些契诺并非不可改动：

地租

政府租契的地租由第515章处理——该章的中文文本由头到尾用的是「地租」，本节在自己行文时亦跟从该章的用语。第6(1)条：

3%是条例本身的数字，计算基础是租出土地的应课差饷租值。第6(3)条指明各类租契由何时起须缴交：

第6(5)条说明政府可向谁追收：

（个别物业是否获豁免见第515章第4条；应课差饷租值的厘定见《差饷条例》（第116章）。）

2047年与续期：第150章与第648章

2047年这个日期是条例写出来的，不是政策讲出来的。 第150章第6条：

适用范围在第2条，而第2条有三项除外：

其中「短期租约」及「特殊用途契约」在第3(1)条有定义；前者是「批给年期示明不超过7年的契约」，而在计算该年期时，「不得包括凭借任何权利的行使而已获得或可能获得的该契约的续期或续订在内」。

「特殊用途契约」的定义较曲折，分两条路：(a)符合第3(2)款描述的契约，但不包括短期租约、附表第II部指明的地段的契约，以及批给香港房屋委员会、香港铁路有限公司、九广铁路公司或香港房屋协会的契约；或(b)附表第I部指明的地段中任何地段的契约。而第3(2)款的描述是：

换言之，(a)路的核心是一份整段年期都不准转让、而且没有任何解除该禁制的机制的契约。 有关地段列于附表第I及II部。

但实务上，一份契约是不是特殊用途契约，并不是靠读这个定义得出来的。 第4(1)条要求田土注册处处长把它注明在注册纪录册上：

而第4(2)条把这项注明订为决定性：

即是说：指定日期前有注明，该契约确切地当作为特殊用途契约；指定日期前没有注明，该契约确切地当作为非特殊用途契约。 上文第3(1)及3(2)条的定义是处长作出注明时所用的准则，而读者要查的是注册纪录册上有没有那项注明。第(c)项所指的是承租人自己选择摒除，见第5(1)条：

「指定日期」由第3(1)条界定：

续期后的负担按第7(1)条处理——产权负担、按揭、公众权利、相互契诺、地役权、租约及重收权全部延续，只有缴付租金的契诺由地租取代：

第7(2)条把这些权利义务贯穿整段续期期间：

而第7(3)条改写了收回土地的补偿公式。 凡契约赋权出租人在付补偿后收回土地，而补偿的计算方法用到一个分子为一的分数及尚未届满的年期，则：

分母加大50，而年期当作原已包括续期的一段。 这是一项会直接改变补偿金额的条文。

第10条保留了续期前的违约责任：

至于2047年之后，以及2047年以外的租契，适用的是第648章。 第3条界定适用范围：

但第3条不是唯一的门槛。 第648章的续期只落在「适用租契」身上，而第2条的「适用租契」定义本身把特殊用途租契排除在外：适用租契是指在续期公告刊登日期并非特殊用途租契、或视为并非特殊用途租契的租契。怎样断定，由第6条处理——机制是土地注册处纪录上的识别摘记（SPL identification note）及取消摘记（SPL cancellation note）。第6(1)条：

第6(1)条的两项开首条件不能略过：它只在「某租契的届满日期，是在某续期公告指明的特定届满时间范围内」的情况下运作，而且整款「在第(2)款的规限下」。第6(2)条：

第6(2)条所针对的，是在刊登日期当日或之后才因租契的修改而作出、并且在紧接届满日期之前仍未被取消的识别摘记。

而编制不予续期列表时所用的，并不是第6条的全部。 第8(1)条：

留意(b)段的字眼是「凭借第6(1)(a)条」——只有(a)段，没有(b)段。 一份凭借第6(1)(b)条（识别摘记在刊登日期当日或之后才被取消摘记取消）而视为并非特殊用途租契的租契，不落在第8(1)(b)条的范围之内；下文第9(1)(a)(ii)条用的是完全相同的字眼。

所以一份特殊用途租契由头到尾都在第12条之外，与有没有被列入不予续期列表、有没有交选不续期备忘录无关。个别租契是否有识别摘记，要查该租契在土地注册处的纪录。

机制是：署长刊宪公布续期公告，指明一段特定届满时间范围（第7(1)条）；同时刊登不予续期列表（第8(1)条）。刊登的死线由第7(2)条定出，而该款本身在第7(6)条的规限下：

「6年」只是(a)段的一般规则。 如果特定届满时间范围是在2024年7月5日至2030年12月31日之间开始——即最早受这条例影响的一批租契——(b)段订明的死线是2024年7月5日，不是六年。下文第9(2)(b)条的选不续期备忘录期限，用的正是同一个时间窗。

而这个死线本身是可以押后的：

押后须按第7(7)条刊登批准公告，而第7(8)条规定该公告须述明已押后的指明日期及押后的原因。换言之，第7(2)条给出的是一个可由局长移动的日期，不是一个固定的日历事实。凡在公告涵盖范围内而不在列表上的适用租契——

「50年，无须补缴地价」——条文自己说明了年期，也说明了不用补价。

第12(1)条开首的「在第(2)款及第4部的规限下」，其中「第(2)款」指向第12(2)款，该款处理一种迟来的情况：

即是说，即使某租契是在届满之后才落入公告的涵盖范围，续期同样是50年、同样无须补价，并且追溯至届满日期翌日。 而第12(3)条讲明性质：

承租人亦可选择不续期。第9(1)条先界定这条路对哪些租契开放：

第9(2)条的选不续期备忘录有严格期限：

期限不是一项程序上的客气话。 第9(3)条写明后果：

而第(2)款所提述的「第(4)款指明的所有人」，由第9(4)条列出：

第9(5)条说明效果：

续期期间的负担见第13(1)条，而第13(2)条加入了四项在原租契可能没有的契诺及条件——署长的进入权、符合第131章的发展及使用、符合第123章的建筑物，以及违反时的重收权：

两点要讲清楚。 第一，续期公告、不予续期列表及相关公告不是附属法例（第21条）；某一份具体租契是否已被涵盖、有否被列入列表，要看宪报。第二，第648章第4部就涉及外国有关连实体的土地另设批准规定。

第219章第42(3)条处理续期后契诺的存续：

而第14A(1)条处理政府对租契条款的变更：

五、公契

第344章第VIA部凌驾公契本身

公契是一份合约，但它不是一份可以任意书写的合约。第344章第34C(1)条界定第VIA部的适用范围：

这一款两次用到「关键日期」。该词不是由第2条界定，而是由第34D(1)条界定：

下文第34E(1)、34F(1)、34C(1)三处的「关键日期」，都是这个日期。

第34C(2)条：

第34E(1)条的一般规则，是把附表7隐含进每一份公契——但该条开首就写明「除第(4)款另有规定外」，下文会交代那项例外：

而真正有力的是第34E(2)条：

所以读公契时，公契本身的文字不是最后一句话。

不过「每一份」是有例外的，而例外就写在第34E(1)条开首的「除第(4)款另有规定外」里面。第34E(4)条给主管当局一项排除权：

要看清楚这项权力的范围：它排除的只是附表7的第7段，不是整份附表7，而且最长只有3年，并须在宪报刊登。 第34E(5)条另加一道门槛——如主管当局收到总共拥有该建筑物份数不少于50%的业主的反对通知，就不得根据第(4)(a)款作出排除。所以第34E(1)条的「每一份」是一般规则，读某一幢建筑物的公契时，还要看宪报上有没有一份仍然生效的第34E(4)条公告。

附表8的条文则按第34F(1)条「凡与公契一致者」才纳入：

份数、管理费与维修责任

第39条订明份数如何厘定：

第34G(1)条处理发展商未售出份数的管理开支：

第34H(1)条补上公契可能漏掉的维修责任：

第34H(2)条把它变成对全体业主的责任：

第34I(1)及(2)条处理公用部分：

欠缴的后果：第19及25条

第19(1)条：

这一条与买家直接相关：公契如果赋予某人就欠缴款项出售业主权益或注册押记的权力，法团可以取而代之行使。查册上一项法团注册的押记，来源就在这里。

而第19(2)条把触发这项权力的「欠缴」定义扩阔了：

即是说，欠缴的不限于公契本身列明的款项，还包括管理委员会行使第40(1)(a)(ii)或(b)条权力时所承付的费用。那两项权力是什么，要读第40(1)条。 该款容许管理委员会委员及获授权的人在给予合理通知后于合理时间进入单位，而(a)(ii)及(b)两项的目的是：

所以第19(2)条所扩阔的，是法团为处理单位内影响公用部分或其他业主的财物、或消除危险情况或烦扰而承付的费用。

第25条让已登记承按人代付并向业主追讨：

公契争议去哪里

第45(1)条：

但入禀的资格另有一款。 第45(2)条：

「本条适用的人」由第45(4)条列出：

即是说，不是任何人都可以就公契事宜开始有关的法律程序——业主、主管当局、第3(1)(a)或(b)条所提述的人、管理委员会、法团、经理人、业主委员会、已登记承按人、管理人，以及在审裁处许可下的租客代表及文书指明的其他人，才在名单之内。

但第45(3)条为这项管辖权划了界：

（土地审裁处的管辖范围细目列于附表10。）

公契条款为何能约束后来的买家，答案在第219章第41(9)条：

条文的用语是「不论是否知悉该契诺的存在」。这是注册带来的效果，与买家有没有读过公契无关。

但第41(9)条不是独立运作的。 整条第41条先由第41(1)及(2)条设定适用范围：第41(1)条说明本条适用于明订的契诺及法律所隐含的契诺，而第41(2)条列出三项条件——

换言之，注册本身不会令任何条款都随土地转移；该条款要先通过第41(2)(a)、(b)、(c)三关，第41(9)条才处理「知悉与否」这个问题。第41(5)条另订明，不得只凭借第41条向承租人（及借着承租人得业权的人、以及只因本身是占用人的人）强制执行积极性契诺，而第41(6)条界定何谓积极性契诺。第41(8)条则为责任划出终点：

即是说，卖出物业后，新发生的违反不再是前业主的事，但卖出前自己造成的违反仍然跟着他。

六、按揭契

只可以法定押记方式作出

第219章第44(1)条：

第44(2)条是这一节里实质作用最大的一款：

留意括号里被剔除的那一项：承按人在按揭人不履行责任之前行使财产管有权的权力。 这一点要与下文附表4第2段（进入及管有按揭土地的权力）一并读——法定押记下，管有权不能在按揭人违约之前行使。

按揭契那一边的附表条款，是附表2C部（「(在法定押记内)」），不是A部。 它同样按第36条以提述方法收纳，第一项是借款人的缴付及弥偿契诺：

第44(5)条容许二按：

第44(6)条处理契据的保管：

这一款正是「银行保管契据」的来源，而它同样以「除非明订有相反用意」开首。第47(1)条保留查阅权：

加贷的优先权（tacking）由第45条处理，而第45(1)条不是一条容许的条文，是一条例外的条文——真正的一般规则在第45(3)条。先看第45(1)条，其中(c)段直接关乎明订为「不时欠该先前承按人的全部款项」的保证的按揭：

第45(2)条把这项优先权伸延至利息及费用：

而第45(3)条才是一般规则：

该款连着一项但书：

即是说，与土地有关的加贷优先权已被废止，只有第45(1)条(a)、(b)、(c)三种情况仍然成立；本条生效日期前已取得的优先权则不受影响。读第45(1)条而不读第45(3)条，会令人以为普通法上的加贷权仍然完整存在。

银行的权力从哪里来：第51条连附表4

第51(1)条：

第51(2)条：

第51(3)条是衡平法按揭的一道限制——第51(1)条把附表4的权力伸延至「任何藉契据作出的法定押记或衡平法按揭」，而第51(3)条随即为后者划界：

即是说，衡平法按揭的承按人可以有售卖权，但不能单凭该按揭本身转让法定产业权。

第51(4)条容许按揭契据改动：

而整条第51条有一道时间界限，就在(4)之后。 第51(5)条：

即是说，在第51条生效日期（该条的编辑附注订明为1984年11月1日）之前签立的按揭，并不隐含附表4的权力——下文整套附表4的机制对这一类按揭不适用。第13(5)条为第13条划出的是同一种界限。

附表4第8段是售卖权：

第2段是取得管有权：

何时可以行使：附表4第11段

第8段不是独立的。 附表4第11段：

三个条件，任何一个成立即可，但必须有一个成立。 第(a)项不是「一违约即可卖」——是要求缴付按揭金的通知已送达，而且送达后一个月仍未获缴付；第(b)项是利息到期后拖欠一个月；第(c)项是缴付按揭金及利息以外的其他条文遭违反。

第50(1)条另有委任接管人的权力，而第50(2)条把接管人定性为按揭人的代理人：

售卖的效力、款项的次序、买方的保障

第53(1)条：

第53(2)条处理的是另一回事——绝对止赎令是法院颁发的命令：

第54条订明得益的运用次序：

次序值得记住：先清应缴租金、税项、差饷及其他开支，再解除具优先权的产权负担，再付接管人报酬及售卖开支，然后才轮到按揭金、利息及费用；剩余才归原业主。

第52条保障向承按人买楼的买家：

这一条有两半，而后半经常被略去。 前半：买方业权不受影响。后半：因售卖权在未获准许下行使、或行使不正当或不合乎规定而蒙受损失的人，可针对行使该项权力的人追讨损害赔偿。

赎契与解除

第56(1)条：

第56(2)条：

费用由按揭人自己负责，这一点写在条文里。第62(1)条要求条例下的土地通知须以书面作出：

但「以书面作出」不是第62条的全部。 本文所讲的附表4第11(a)段，靠的是一份「已送达」的通知，而什么算是送达，由第62(2)至(6)款决定。第62(2)条处理收件人的称谓：

第62(3)及(4)条是送达方式：

第62(5)条把这些规则伸延至文书规定的通知及终止租契的通知，第62(6)条则把法院及审裁处法律程序中的通知排除在外：

按揭文书的注册回到第128章第3及第5条：未注册的按揭在当事人之间仍然有效，但对其后付出有值代价的真诚买方或承按人绝对无效（第3(2)条），而第5条的一个月窗口决定它是否依签立日期生效。

七、同一律师代表买方与银行

香港市场的常见安排，是买方律师同时处理银行的按揭文件。这件事的规则出处是《律师执业规则》（第159章，附属法例H）第5C条，而不是任何未具名的指引。

第5C(1)条：

注意这一款讲的是卖方与买方，不是贷款人与借款人。

同时要留意开首那句「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有规定外」。 那四款不是抽象的例外：第(2)、(3)及(4)款正正是一手发展商卖楼——即本节所讲的那种交易；第(5)款则把同一项容许伸延至转售。第5C(2)条容许一名律师在未完成的发展的单位买卖中同时代卖方及买方行事，前提是该项发展依据官批或政府批地书需要地政总署署长同意。第5C(3)条处理无须署长同意的未完成发展，但「如果是并仅如果是」已按理事会指明的格式把一份法定声明存放于土地注册处，而买卖协议载有理事会指明须强制包括的条款。第5C(4)条则容许在已完成的发展中由整个发展的拥有人卖出单位时同时代表双方，前提是自占用许可证或合格证明书「视乎该宗买卖需要何者而定，如两者均需要，则以较早者为准」的日期起未有转让契签立，并且协议同样载有理事会指明须强制包括的条款。第5C(5)条把同一项容许伸延至转售及转购，条件同样是协议载有该等强制条款。

所以，买一手楼时被告知发展商的律师同时代表自己，并不等于有人违反第5C(1)条——那是第5C(2)、(3)或(4)款的情况。 第5C(3)及(4)款所依赖的条件，是理事会指明的强制条款，以及在第5C(3)款下已存放的法定声明；第5C(2)款的条件则只是该项发展依据官批或政府批地书需要地政总署署长同意。

而第5C(6)条列出整条规则不适用的情况：

(c)段：土地的按揭。 第5C条这条禁止规则本身不伸延到土地的按揭——这就是同一律师可以同时处理买方与承按银行文件的规则基础。同时留意 (b) 段的 $1,000,000：这个数额可由律师会理事会「在获得终审法院首席法官事先批准后」不时决定。

还有第5C(8)款，把整条规则伸延至同一联合执业事务所：

即是说，两间属于同一联合执业事务所的律师行，不会因为是两间行而走出第5C条之外。（第5C(7)款现为空白。）

规则本身另有一条总则，第2条：

发展商楼盘另有一条与费用有关的条文，第219章第34A条。先要看这一条适用于哪些协议，那是第34A(1)条：

第34A(2)条把它伸延至转售及转购，但只在同一律师获授权同时代表转卖方及转买方时：

落在第34A(1)或(2)条之内的协议，才是下文第34A(3)条所说的「本条适用的任何协议」：

而第34A(4)条为这项保护加了一个条件：

即是说：买方与卖方有不同法律代表，该项保护才生效。

八、印花税与业权

印花税的税率不是本文的题目（见 stamp-duty-property-hong-kong），但未加盖适当印花对业权文件的影响是。第117章第15(1)条：

条文最后一句是「亦不得供作任何其他用途」。这一句比不获收取为证据更阔。 第15(1A)条提供一条出路：

第15(1)条开首还提到第15A条，那是另一条例外。 第15A(1)条界定它适用于哪些文书：

第15A(2)条是效果：

即是说：一份文书如果只是因为第29DH条的指明款项或买家印花税未缴而未加盖适当印花，由并非该文书中的承让人或购买人的人交出，仍可在民事法律程序中被收取为证据。

第15(2)条转向公职人员：

而第15(3)条为土地注册处的登记开了一个口，同时把它的效果限死：

留意最后一句。 一份文书在土地注册处注册了，并不代表它已加盖适当印花。

而第15(4)条是公职人员凭复本或副本行事时的操作规则：

登记处收到一份副本，可以要求出示已加盖适当印花的正本，或出示令其信纳该文书已加盖适当印花的证据；在两者皆未获出示之前，不得凭该副本行事、将其存档或登记。

迟了加盖印花的代价在第9(1)条：

2倍、4倍、10倍，按迟的长短计。第9(2)条保留了减免权：

第4(5)条是追讨的时限：

九、一手住宅物业

买一手楼，第621章加上一层本文其他章节没有的规则。第52(1)条：

第52(2)条让它凌驾合约条文：

5%这个数字可以改，而且不用修订条例，第52(3)条：

第53(1)条先订明适用范围：

第53(2)条是时间表：

第53(3)条是不签正约的后果：

而第53(4)条是最容易被忽略的一款：

没收临时订金之后，拥有人不能再追。 普通法上的进一步申索权，这一款明文废止。

而第53(5)条处理的是相反方向——拥有人自己违约时的后果：

第53(2)款的责任是拥有人须在订立临时买卖合约当日后的8个工作日内签立买卖合约——与买方的5个工作日一样，同以订立临时买卖合约的日期起计，而非以买方签立买卖合约的日期起计。所以这一节的两边并不对称：买方失责的后果是没收临时订金（第53(3)及(4)款），拥有人失责的后果是刑事罪行及$1,000,000罚款（第53(5)款）。

第54条规定临时买卖合约必须载有附表4的条文：

「实用面积」的定义在第8(1)条：

成交纪录册的目的在第61条：

而失实陈述的民事责任在第77(1)及(2)条：

十、规划与僭建

城规：图则做什么、罚则在哪里

第131章第11(1)及(2)条把核准图送进土地注册处供公众免费查阅：

第13条界定核准图的地位：

条文的用语是「作为指引的标准」。对象是公职人员及公共机构。 需要规划许可时，申请按第16(1)条提出——凡草图、局部核准图或核准图「规定就任何目的批给许可，对批给该等许可的申请须向规划委员会提出」。

至于罚则，第131章的违例发展罪行是有地域范围的。 第21(1)及(2)条：

第20(7)及(8)条是同一结构的另一种情况：

执行权在第23(1)条：

本文所述的第131章条文之中，违例发展的罪行条文（第20(8)、21(2)及21F(2)条）及第23条的执行权，都是以「违例发展」这个定义为枢纽的。 第2条的定义有两条腿：(a)就发展审批地区的图则所包括的土地、第20(7)条适用的土地或受规管地区而言，指违反本条例的发展；及(b)在第22及23条中，就第23(4)条所提述的土地而言，指根据中期发展审批地区的图则所许可的发展以外的发展，而该等发展于有关图则的公告刊于宪报当日或之后进行。所以第23条并不只伸延至发展审批地区及受规管地区两类土地——第20(7)条适用的土地及中期发展审批地区的土地同样在射程之内。 这不代表市区物业的规划用途无关痛痒——它透过另一条路影响业权：政府租契的契诺。第648章第13(2)(b)条就把不得作出没有在各方面符合「《城市规划条例》(第131章)及其附属法例」的发展或使用，写成续期租契的承租人契诺，而第13(2)(d)条的后果是政府的重收权。

另有两点要一并读：第20(9)、21(3)及21F(3)条分别为第20(8)、21(2)及21F(2)款所订的罪行加了限制，订明各该款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第111条所规限；而第23(13)条同样订明，第23(1)及(2)款的效力受该条例第111条所规限。

建筑物条例：命令、通知，以及费用跟着物业走

第123章第14(1)条：

第14(2)条讲明批准的界限：

第14(2)款的三项「均不得当作」之中，头两项是「赋予任何土地业权」及「免除任何租契或特许的任何条款」。屋宇署批了图则，不等于租契条款过了关。

第24(1)条是清拆／改动命令：

第24(1A)条把简化规定下已展开的小型工程排除在第(1)款之外。

另有一款要读：第24(6)条为整条第(1)款加了限制，订明第(1)款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第112条所规限，并受《简朴房条例》（第658章）第72条所规限。

第24(2C)条容许把命令注册：

第24(3)条是政府代做：

然后是第24(4A)条，这一款是买家最应该知道的一条：

命令一经在土地注册处注册，政府代做工程的费用，向「在该项拆卸或改动完成之日是该土地或处所的拥有人的人」追讨。条文钉住的日子是工程完成之日，不是成交之日。 如果建筑事务监督的工程在买卖成交之后才完成，要付钱的是买方；如果工程在成交之前已经完成，要付钱的是当时的拥有人，即卖方。所以这不是一项可以留给卖方处理的手尾——但要先看那项拆卸或改动在哪一日完成。

第24C条另有一种文件——通知：

第24C(4)及(5)条：

第24C(6)条是清除的方法：

所以查册见到第24C条通知，要问的不是「有没有拆」，而是「有没有递交满意文书」。

还有一款要读：第24C(7)条为整条第(1)款加了两项限制。 该款订明，第24C(1)款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第112条所规限，并受《简朴房条例》（第658章）第72条所规限。

十一、强制售卖

一幢旧楼被整幢收购重建，用的是第545章。第3(1)条：

90%是条例本身的数字，但第3(5)条是一项改动它的权力：

行政长官会同行政会议可藉宪报公告，就指明类别的地段订出较低的百分比。 但第3(5)条开首的「在符合第(6)款的规定下」是有内容的——条例本身为这项权力设了一个下限：

即是说，较低的百分比可以低至65%，但不能再低。 90%是第3(1)条的一般门槛，65%是第3(6)条为公告所定的法定下限，而第3(7)(b)条订明第(5)款所指的公告是附属法例。个别地段适用什么百分比，要看有关宪报公告。

审裁处不是自动批准。第4(1)条先订明审裁处必须怎样裁定申请——而第一步就是少数份数拥有人的估值争议：

次序值得留意：先聆讯及裁定少数份数拥有人对估值的争议（少数份数拥有人无法寻获的，则要求多数份数拥有人使审裁处信纳该估值不少于公平及合理的价值），然后才决定作出或拒绝作出售卖令。而第4(1)条本身「在符合第(2)款的规定下」运作，第(2)款是：

售卖令的注册及效果在第7(1)条：