香港物業轉讓：按揭及業權調查

本文按以下條例的現行文本撰寫：《物業轉易及財產條例》（第219章）、《土地註冊條例》（第128章）、《建築物條例》（第123章）、《城市規劃條例》（第131章）、《新界土地契約(續期)條例》（第150章）、《律師執業規則》（第159章，附屬法例H）、《建築物管理條例》（第344章）、《地租(評估及徵收)條例》（第515章）、《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（第545章）、《一手住宅物業銷售條例》（第621章）、《印花稅條例》（第117章）及《政府租契續期條例》（第648章）。各章的生效版本日期見文末〈資料來源〉。

簡介

買樓的業權調查，坊間常見的講法是「律師會由政府批地開始，一手一手追到今日」。條例並非這樣寫。 第219章第13(1)條給買方的權利是有明確界限的，而那條界限是15年。

這一條界限決定了整宗交易的形狀：賣方要交甚麼、買方可以質詢甚麼、質詢遲了會怎樣、按揭銀行看甚麼、成交後追不追得到。

費用、稅率及時間表：印花稅見 stamp-duty-property-hong-kong，整體流程見 buying-property-hong-kong-solicitor。以下講條例本身寫了甚麼。

一、業權要證明到幾遠：第219章第13條

15年，不是「一直追到政府租契」

第219章第13(1)條全文：

留意「只有權要求」四個字。這一款不是列出賣方應做的最低限度，而是列出買方可以要求的上限。條文給買方的是：政府租契，加上(a)、(b)、(c)三項。

(a)項再分兩種情況。第一種是新批地——

第二種是絕大部分香港住宅所屬的情況——

這一節就是所謂「業權的起點」（root of title）。 條文說的是：延及合約日期前不少於15年的期間，而且首份業權證明文件必須是轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件，或法定押記文件——每份都必須關乎該土地的全部產業權和權益。

換句話說，一份1978年的轉讓契如果是最接近但早於該15年界線的一份，它就是起點；起點之前的每一手，賣方沒有義務證明，買方沒有權利要求。「追到政府租契」不是第13條寫的東西——政府租契本身要出示，但政府租契與起點之間的歷手轉讓不在第13(1)條的範圍之內。

(b)及(c)兩項是起點文件的附帶要求：

「除非明訂有相反用意」——這八個字把整條讓開

第13(1)條的開首是「除非明訂有相反用意」。這代表第13條是可以用合約條款改動的。 一份買賣合約可以要求賣方證明更長的期間，也可以把期間縮短。買方讀合約時，第13條是預設值，不是底線。

第13(5)條另有一項時間界限：

副本、敘文與推定：第13(2)至(4A)條

賣方不一定要出示正本。第13(2)條：

至於起點之前的事，條例用推定處理，而不是用查證處理。第13(3)條：

第13(4)條把推定推得更遠：

第13(4A)條處理授權書：

公司簽立的契據另有一條平行條文，第23A(2)條：

第23A(1)條處理的是另一層——集體法團簽立的契據的核簽推定，而這一項是可以推翻的：

而整條第23A條有一項適用範圍限制，寫在第23A(3)條：

即是說，第23A(2)條的決定性推定只在合約於2003年第14號第9條生效日期當日或之後訂立時才適用；這與第13(5)條為第13條劃出的界限是同一種東西。

以上各款合起來，就是15年制度得以運作的原因：15年之外的事實不是靠查，而是靠條例推定；而其中第13(4A)及23A(2)條的推定是決定性的（conclusively presumed），連相反證明都不接受。

正本交甚麼：第13A條

第13A(1)條：

即是說，賣方要交的正本只有兩類：單與該土地有關的政府租契，以及單與該土地有關而屬第13(1)(a)及(c)條所指的文件。一份同時關乎整幢大廈的契據（例如公契、或一份分割前的母契）不在此列。第13A(3)條把後果講明：

但第13A(4)條把這一點限死在買賣雙方之間：

買方對該份文件沒有擁有權，並不等於別人在該土地上的權利或權益受影響。

第13A(2)條保留了普通法：

二、「妥善的業權」在條例中的位置

條例裏的字眼是「妥善的業權」

第219章第36條容許把附表2的條款用提述方法收納進合約：

附表2不是一份表，而是三部。 A部的標題是「(在已完成建築物內的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的售賣協議內)」，B部是「(在未完成建築物的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的衡平法按揭內)」，C部是「(在法定押記內)」——A部針對已完成建築物內單位的售賣協議，B部針對未完成建築物內單位的衡平法按揭，C部針對法定押記（下文第六節的按揭契，用的正是C部）。本節講的是A部。

附表2 A部（在已完成建築物內的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的售賣協議內）第9條的標題正是「妥善的業權」。這一條把「給予業權」和「證明業權」分別指向第13A條和第13條，並分配兩邊的費用，內容是：

這一條做的事很具體：把給予業權指向第13A條，把證明業權指向第13條，並分配費用——證明的費用由賣方負擔，查閱及審查（包括查冊費）的費用由買方負擔。

它沒有訂立一個叫「合理懷疑」的標準，亦沒有使用「良好業權」一詞；以下採用條例自己的用語。

第38(1)條為按條例辦事的律師提供保障：

同一保障並不止於律師。 緊接的第38(2)條把它伸延開去：

即是說，以受信人身分處理物業的人（例如遺產代理人、受託人），不論有沒有律師代表，同樣享有第38(1)條的保障。

第7條：業權質詢有一條14天的死線

同一份附表2 A部，第7(1)條：

遲於完成交易日期前14天才提出的業權質詢，不受這一條保護。 而第7(2)條給賣方的是一條出路，不是一項義務：

讀清楚這一款：買方堅持一項賣方不願意處理的質詢，賣方可以廢止售賣，而買方只取回按金——無費用、無補償，7天內退回的話連利息都沒有。 質詢提得太進取，可能換來的不是修補業權，而是交易被取消。

第8、10、11及12條：文件、不履行與轉易

第8條處理業權文件的去向：

第10條是買方不履行的後果（按金絕對沒收、賣方可轉售並追討差價）：

第11條是賣方不履行：

兩條並不對稱。 第10條把按金訂為算定損害賠償並容許轉售追差價；第11條只是免除買方在入稟前提供轉讓契的手續。

第12條是成交時的轉易：

第6條處理錯誤與遺漏，而要先讀第6(1)款——因為下文第6(4)款所指的「第(1)款」就是它：

這是總則：有錯，交易一般仍要照做。 第6(2)款是關鍵性錯誤的補償：

第6(3)款則把非關鍵性的錯誤排除在補償之外：

而第6(4)款是第6(1)款的例外：

最後，第6(5)款把另一條條例拉進來：「《失實陳述條例》(第284章)適用於本協議。」

以上各條只在合約以提述方法收納了附表2的情況下才適用（第36條）。一份沒有收納附表2的合約，這些條款一條都不會自動出現。

買方無法解決的產權負擔：第12及12A條

第12(1)條給雙方一條到法院問問題的路：

第12A(1)條處理找不到產權負擔人的情況：

三、土地註冊處：契據登記制做甚麼、不做甚麼

註冊的是文書，不是業權

第128章第2(1)條：

第2(2)條把「判決」的範圍講明：

第3條：優先次序，以及不註冊的後果

第3(1)條：

第3(2)條連但書：

這一款的界限要看清楚。 未註冊的文書不是「對所有第三者無效」，而是對「就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人」無效——條文指向的是一個有名有姓的類別，這是一條優先次序規則。但書再剔走兩類：租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契，以及第7章第120AA(1)條所界定的規管租賃。

第4條把「知情」排除在外：

即是說：後來的買方即使知道有一份未註冊的按揭，仍然可以憑註冊取得優先權。 在契據登記制下，「知不知情」不是答案，「有沒有註冊」才是。

第5條是一個月的窗口：

第5A條為押記令及待決案件另立規則：

待決案件（釘契）：第16、17及19條

第128章第1A條把「待決案件」界定為「任何與土地或與土地的任何權益或押記有關的訴訟或程序，而該等訴訟或程序是在法院或審裁處待決者」，以及「一項破產呈請」。

第16條：

第17條給了一條時間線：

一份查冊上見到的判決或待決案件註冊，如果超過5年而沒有再註冊，其註冊已停止有效。 而第19條讓法庭撤銷註冊：

註冊不是業權保證

第23(1)條訂明處長的註冊責任：

開首的「除第(2)款另有規定外」指向一項不得註冊的責任。 第23(2)條：

即是說，一份達成土地分割的文書，如果沒有附上一份由認可土地測量師按《土地測量條例》（第473章）簽署及核證的土地界線圖，處長不得為它註冊。第23(3)條為藉遺囑或判決而達成的分割另作安排：

第23(4)條則免去政府擬備的界線圖的簽署及核證要求：

（認可土地測量師的資格及土地界線圖的規格由第473章規管。）

第23A條講明處長不用負責的範圍：

(a)段是關鍵：真誠註冊一份「其內有任何錯誤、遺漏或不妥之處」的文書，處長無須負損害賠償責任。 這就是為甚麼查冊摘要不能代替讀文件——註冊制度確認的是「這份文書已按規定登記」，不是「這份文書所述的權利成立」。

第26A(1)條讓核證副本在法庭上免卻進一步證明：

查冊會查到甚麼：其他條例把文件送進土地註冊處

土地註冊處的紀錄不只有轉讓契與按揭契。本文所述的各章之中，以下條文各自把文件送進去：

上表列出的是條文所指明的登記事項，並非土地註冊處紀錄的完整清單——《土地註冊規例》（第128章，附屬法例A）及其他條例另有規定。

四、政府租契

轉讓契與法定押記中隱含的業權契諾

第35(1)(b)條把附表1第II部的契諾隱含進轉讓契：

附表1第II部第1及第2項：

第3項：

第4項：

第5項是進一步保證：

這幾項契諾就是「業權沒有問題」在條例中的具體形態：政府租契仍然有效、地稅已繳、政府租契及公契的契諾已獲遵守、賣方有權轉讓、買方可安寧享用，以及賣方須應買方要求作出進一步的合法轉易行為。附表1第II部的開首另有一項重要限制——賣方的責任只延及因賣方本人、賣方以非有值購買方式取得業權的前手，及若干指定人士所引致的違反事項。

法定押記那一邊是第35(1)(e)條連附表1第V部：

附表1第V部與第II部一樣，一共有五項契諾，不是一項。第1及第2項：

第3項：

第4項：

第5項：

而第35(2)條說明這些契諾並非不可改動：

地租

政府租契的地租由第515章處理——該章的中文文本由頭到尾用的是「地租」，本節在自己行文時亦跟從該章的用語。第6(1)條：

3%是條例本身的數字，計算基礎是租出土地的應課差餉租值。第6(3)條指明各類租契由何時起須繳交：

第6(5)條說明政府可向誰追收：

（個別物業是否獲豁免見第515章第4條；應課差餉租值的釐定見《差餉條例》（第116章）。）

2047年與續期：第150章與第648章

2047年這個日期是條例寫出來的，不是政策講出來的。 第150章第6條：

適用範圍在第2條，而第2條有三項除外：

其中「短期租約」及「特殊用途契約」在第3(1)條有定義；前者是「批給年期示明不超過7年的契約」，而在計算該年期時，「不得包括憑藉任何權利的行使而已獲得或可能獲得的該契約的續期或續訂在內」。

「特殊用途契約」的定義較曲折，分兩條路：(a)符合第3(2)款描述的契約，但不包括短期租約、附表第II部指明的地段的契約，以及批給香港房屋委員會、香港鐵路有限公司、九廣鐵路公司或香港房屋協會的契約；或(b)附表第I部指明的地段中任何地段的契約。而第3(2)款的描述是：

換言之，(a)路的核心是一份整段年期都不准轉讓、而且沒有任何解除該禁制的機制的契約。 有關地段列於附表第I及II部。

但實務上，一份契約是不是特殊用途契約，並不是靠讀這個定義得出來的。 第4(1)條要求田土註冊處處長把它註明在註冊紀錄冊上：

而第4(2)條把這項註明訂為決定性：

即是說：指定日期前有註明，該契約確切地當作為特殊用途契約；指定日期前沒有註明，該契約確切地當作為非特殊用途契約。 上文第3(1)及3(2)條的定義是處長作出註明時所用的準則，而讀者要查的是註冊紀錄冊上有沒有那項註明。第(c)項所指的是承租人自己選擇摒除，見第5(1)條：

「指定日期」由第3(1)條界定：

續期後的負擔按第7(1)條處理——產權負擔、按揭、公眾權利、相互契諾、地役權、租約及重收權全部延續，只有繳付租金的契諾由地租取代：

第7(2)條把這些權利義務貫穿整段續期期間：

而第7(3)條改寫了收回土地的補償公式。 凡契約賦權出租人在付補償後收回土地，而補償的計算方法用到一個分子為一的分數及尚未屆滿的年期，則：

分母加大50，而年期當作原已包括續期的一段。 這是一項會直接改變補償金額的條文。

第10條保留了續期前的違約責任：

至於2047年之後，以及2047年以外的租契，適用的是第648章。 第3條界定適用範圍：

但第3條不是唯一的門檻。 第648章的續期只落在「適用租契」身上，而第2條的「適用租契」定義本身把特殊用途租契排除在外：適用租契是指在續期公告刊登日期並非特殊用途租契、或視為並非特殊用途租契的租契。怎樣斷定，由第6條處理——機制是土地註冊處紀錄上的識別摘記（SPL identification note）及取消摘記（SPL cancellation note）。第6(1)條：

第6(1)條的兩項開首條件不能略過：它只在「某租契的屆滿日期，是在某續期公告指明的特定屆滿時間範圍內」的情況下運作，而且整款「在第(2)款的規限下」。第6(2)條：

第6(2)條所針對的，是在刊登日期當日或之後才因租契的修改而作出、並且在緊接屆滿日期之前仍未被取消的識別摘記。

而編製不予續期列表時所用的，並不是第6條的全部。 第8(1)條：

留意(b)段的字眼是「憑藉第6(1)(a)條」——只有(a)段，沒有(b)段。 一份憑藉第6(1)(b)條（識別摘記在刊登日期當日或之後才被取消摘記取消）而視為並非特殊用途租契的租契，不落在第8(1)(b)條的範圍之內；下文第9(1)(a)(ii)條用的是完全相同的字眼。

所以一份特殊用途租契由頭到尾都在第12條之外，與有沒有被列入不予續期列表、有沒有交選不續期備忘錄無關。個別租契是否有識別摘記，要查該租契在土地註冊處的紀錄。

機制是：署長刊憲公布續期公告，指明一段特定屆滿時間範圍（第7(1)條）；同時刊登不予續期列表（第8(1)條）。刊登的死線由第7(2)條定出，而該款本身在第7(6)條的規限下：

「6年」只是(a)段的一般規則。 如果特定屆滿時間範圍是在2024年7月5日至2030年12月31日之間開始——即最早受這條例影響的一批租契——(b)段訂明的死線是2024年7月5日，不是六年。下文第9(2)(b)條的選不續期備忘錄期限，用的正是同一個時間窗。

而這個死線本身是可以押後的：

押後須按第7(7)條刊登批准公告，而第7(8)條規定該公告須述明已押後的指明日期及押後的原因。換言之，第7(2)條給出的是一個可由局長移動的日期，不是一個固定的日曆事實。凡在公告涵蓋範圍內而不在列表上的適用租契——

「50年，無須補繳地價」——條文自己說明了年期，也說明了不用補價。

第12(1)條開首的「在第(2)款及第4部的規限下」，其中「第(2)款」指向第12(2)款，該款處理一種遲來的情況：

即是說，即使某租契是在屆滿之後才落入公告的涵蓋範圍，續期同樣是50年、同樣無須補價，並且追溯至屆滿日期翌日。 而第12(3)條講明性質：

承租人亦可選擇不續期。第9(1)條先界定這條路對哪些租契開放：

第9(2)條的選不續期備忘錄有嚴格期限：

期限不是一項程序上的客氣話。 第9(3)條寫明後果：

而第(2)款所提述的「第(4)款指明的所有人」，由第9(4)條列出：

第9(5)條說明效果：

續期期間的負擔見第13(1)條，而第13(2)條加入了四項在原租契可能沒有的契諾及條件——署長的進入權、符合第131章的發展及使用、符合第123章的建築物，以及違反時的重收權：

兩點要講清楚。 第一，續期公告、不予續期列表及相關公告不是附屬法例（第21條）；某一份具體租契是否已被涵蓋、有否被列入列表，要看憲報。第二，第648章第4部就涉及外國有關連實體的土地另設批准規定。

第219章第42(3)條處理續期後契諾的存續：

而第14A(1)條處理政府對租契條款的變更：

五、公契

第344章第VIA部凌駕公契本身

公契是一份合約，但它不是一份可以任意書寫的合約。第344章第34C(1)條界定第VIA部的適用範圍：

這一款兩次用到「關鍵日期」。該詞不是由第2條界定，而是由第34D(1)條界定：

下文第34E(1)、34F(1)、34C(1)三處的「關鍵日期」，都是這個日期。

第34C(2)條：

第34E(1)條的一般規則，是把附表7隱含進每一份公契——但該條開首就寫明「除第(4)款另有規定外」，下文會交代那項例外：

而真正有力的是第34E(2)條：

所以讀公契時，公契本身的文字不是最後一句話。

不過「每一份」是有例外的，而例外就寫在第34E(1)條開首的「除第(4)款另有規定外」裏面。第34E(4)條給主管當局一項排除權：

要看清楚這項權力的範圍：它排除的只是附表7的第7段，不是整份附表7，而且最長只有3年，並須在憲報刊登。 第34E(5)條另加一道門檻——如主管當局收到總共擁有該建築物份數不少於50%的業主的反對通知，就不得根據第(4)(a)款作出排除。所以第34E(1)條的「每一份」是一般規則，讀某一幢建築物的公契時，還要看憲報上有沒有一份仍然生效的第34E(4)條公告。

附表8的條文則按第34F(1)條「凡與公契一致者」才納入：

份數、管理費與維修責任

第39條訂明份數如何釐定：

第34G(1)條處理發展商未售出份數的管理開支：

第34H(1)條補上公契可能漏掉的維修責任：

第34H(2)條把它變成對全體業主的責任：

第34I(1)及(2)條處理公用部分：

欠繳的後果：第19及25條

第19(1)條：

這一條與買家直接相關：公契如果賦予某人就欠繳款項出售業主權益或註冊押記的權力，法團可以取而代之行使。查冊上一項法團註冊的押記，來源就在這裏。

而第19(2)條把觸發這項權力的「欠繳」定義擴闊了：

即是說，欠繳的不限於公契本身列明的款項，還包括管理委員會行使第40(1)(a)(ii)或(b)條權力時所承付的費用。那兩項權力是甚麼，要讀第40(1)條。 該款容許管理委員會委員及獲授權的人在給予合理通知後於合理時間進入單位，而(a)(ii)及(b)兩項的目的是：

所以第19(2)條所擴闊的，是法團為處理單位內影響公用部分或其他業主的財物、或消除危險情況或煩擾而承付的費用。

第25條讓已登記承按人代付並向業主追討：

公契爭議去哪裏

第45(1)條：

但入稟的資格另有一款。 第45(2)條：

「本條適用的人」由第45(4)條列出：

即是說，不是任何人都可以就公契事宜開始有關的法律程序——業主、主管當局、第3(1)(a)或(b)條所提述的人、管理委員會、法團、經理人、業主委員會、已登記承按人、管理人，以及在審裁處許可下的租客代表及文書指明的其他人，才在名單之內。

但第45(3)條為這項管轄權劃了界：

（土地審裁處的管轄範圍細目列於附表10。）

公契條款為何能約束後來的買家，答案在第219章第41(9)條：

條文的用語是「不論是否知悉該契諾的存在」。這是註冊帶來的效果，與買家有沒有讀過公契無關。

但第41(9)條不是獨立運作的。 整條第41條先由第41(1)及(2)條設定適用範圍：第41(1)條說明本條適用於明訂的契諾及法律所隱含的契諾，而第41(2)條列出三項條件——

換言之，註冊本身不會令任何條款都隨土地轉移；該條款要先通過第41(2)(a)、(b)、(c)三關，第41(9)條才處理「知悉與否」這個問題。第41(5)條另訂明，不得只憑藉第41條向承租人（及藉着承租人得業權的人、以及只因本身是佔用人的人）強制執行積極性契諾，而第41(6)條界定何謂積極性契諾。第41(8)條則為責任劃出終點：

即是說，賣出物業後，新發生的違反不再是前業主的事，但賣出前自己造成的違反仍然跟着他。

六、按揭契

只可以法定押記方式作出

第219章第44(1)條：

第44(2)條是這一節裏實質作用最大的一款：

留意括號裏被剔除的那一項：承按人在按揭人不履行責任之前行使財產管有權的權力。 這一點要與下文附表4第2段（進入及管有按揭土地的權力）一併讀——法定押記下，管有權不能在按揭人違約之前行使。

按揭契那一邊的附表條款，是附表2C部（「(在法定押記內)」），不是A部。 它同樣按第36條以提述方法收納，第一項是借款人的繳付及彌償契諾：

第44(5)條容許二按：

第44(6)條處理契據的保管：

這一款正是「銀行保管契據」的來源，而它同樣以「除非明訂有相反用意」開首。第47(1)條保留查閱權：

加貸的優先權（tacking）由第45條處理，而第45(1)條不是一條容許的條文，是一條例外的條文——真正的一般規則在第45(3)條。先看第45(1)條，其中(c)段直接關乎明訂為「不時欠該先前承按人的全部款項」的保證的按揭：

第45(2)條把這項優先權伸延至利息及費用：

而第45(3)條才是一般規則：

該款連着一項但書：

即是說，與土地有關的加貸優先權已被廢止，只有第45(1)條(a)、(b)、(c)三種情況仍然成立；本條生效日期前已取得的優先權則不受影響。讀第45(1)條而不讀第45(3)條，會令人以為普通法上的加貸權仍然完整存在。

銀行的權力從哪裏來：第51條連附表4

第51(1)條：

第51(2)條：

第51(3)條是衡平法按揭的一道限制——第51(1)條把附表4的權力伸延至「任何藉契據作出的法定押記或衡平法按揭」，而第51(3)條隨即為後者劃界：

即是說，衡平法按揭的承按人可以有售賣權，但不能單憑該按揭本身轉讓法定產業權。

第51(4)條容許按揭契據改動：

而整條第51條有一道時間界限，就在(4)之後。 第51(5)條：

即是說，在第51條生效日期（該條的編輯附註訂明為1984年11月1日）之前簽立的按揭，並不隱含附表4的權力——下文整套附表4的機制對這一類按揭不適用。第13(5)條為第13條劃出的是同一種界限。

附表4第8段是售賣權：

第2段是取得管有權：

何時可以行使：附表4第11段

第8段不是獨立的。 附表4第11段：

三個條件，任何一個成立即可，但必須有一個成立。 第(a)項不是「一違約即可賣」——是要求繳付按揭金的通知已送達，而且送達後一個月仍未獲繳付；第(b)項是利息到期後拖欠一個月；第(c)項是繳付按揭金及利息以外的其他條文遭違反。

第50(1)條另有委任接管人的權力，而第50(2)條把接管人定性為按揭人的代理人：

售賣的效力、款項的次序、買方的保障

第53(1)條：

第53(2)條處理的是另一回事——絕對止贖令是法院頒發的命令：

第54條訂明得益的運用次序：

次序值得記住：先清應繳租金、稅項、差餉及其他開支，再解除具優先權的產權負擔，再付接管人報酬及售賣開支，然後才輪到按揭金、利息及費用；剩餘才歸原業主。

第52條保障向承按人買樓的買家：

這一條有兩半，而後半經常被略去。 前半：買方業權不受影響。後半：因售賣權在未獲准許下行使、或行使不正當或不合乎規定而蒙受損失的人，可針對行使該項權力的人追討損害賠償。

贖契與解除

第56(1)條：

第56(2)條：

費用由按揭人自己負責，這一點寫在條文裏。第62(1)條要求條例下的土地通知須以書面作出：

但「以書面作出」不是第62條的全部。 本文所講的附表4第11(a)段，靠的是一份「已送達」的通知，而甚麼算是送達，由第62(2)至(6)款決定。第62(2)條處理收件人的稱謂：

第62(3)及(4)條是送達方式：

第62(5)條把這些規則伸延至文書規定的通知及終止租契的通知，第62(6)條則把法院及審裁處法律程序中的通知排除在外：

按揭文書的註冊回到第128章第3及第5條：未註冊的按揭在當事人之間仍然有效，但對其後付出有值代價的真誠買方或承按人絕對無效（第3(2)條），而第5條的一個月窗口決定它是否依簽立日期生效。

七、同一律師代表買方與銀行

香港市場的常見安排，是買方律師同時處理銀行的按揭文件。這件事的規則出處是《律師執業規則》（第159章，附屬法例H）第5C條，而不是任何未具名的指引。

第5C(1)條：

注意這一款講的是賣方與買方，不是貸款人與借款人。

同時要留意開首那句「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有規定外」。 那四款不是抽象的例外：第(2)、(3)及(4)款正正是一手發展商賣樓——即本節所講的那種交易；第(5)款則把同一項容許伸延至轉售。第5C(2)條容許一名律師在未完成的發展的單位買賣中同時代賣方及買方行事，前提是該項發展依據官批或政府批地書需要地政總署署長同意。第5C(3)條處理無須署長同意的未完成發展，但「如果是並僅如果是」已按理事會指明的格式把一份法定聲明存放於土地註冊處，而買賣協議載有理事會指明須強制包括的條款。第5C(4)條則容許在已完成的發展中由整個發展的擁有人賣出單位時同時代表雙方，前提是自佔用許可證或合格證明書「視乎該宗買賣需要何者而定，如兩者均需要，則以較早者為準」的日期起未有轉讓契簽立，並且協議同樣載有理事會指明須強制包括的條款。第5C(5)條把同一項容許伸延至轉售及轉購，條件同樣是協議載有該等強制條款。

所以，買一手樓時被告知發展商的律師同時代表自己，並不等於有人違反第5C(1)條——那是第5C(2)、(3)或(4)款的情況。 第5C(3)及(4)款所依賴的條件，是理事會指明的強制條款，以及在第5C(3)款下已存放的法定聲明；第5C(2)款的條件則只是該項發展依據官批或政府批地書需要地政總署署長同意。

而第5C(6)條列出整條規則不適用的情況：

(c)段：土地的按揭。 第5C條這條禁止規則本身不伸延到土地的按揭——這就是同一律師可以同時處理買方與承按銀行文件的規則基礎。同時留意 (b) 段的 $1,000,000：這個數額可由律師會理事會「在獲得終審法院首席法官事先批准後」不時決定。

還有第5C(8)款，把整條規則伸延至同一聯合執業事務所：

即是說，兩間屬於同一聯合執業事務所的律師行，不會因為是兩間行而走出第5C條之外。（第5C(7)款現為空白。）

規則本身另有一條總則，第2條：

發展商樓盤另有一條與費用有關的條文，第219章第34A條。先要看這一條適用於哪些協議，那是第34A(1)條：

第34A(2)條把它伸延至轉售及轉購，但只在同一律師獲授權同時代表轉賣方及轉買方時：

落在第34A(1)或(2)條之內的協議，才是下文第34A(3)條所說的「本條適用的任何協議」：

而第34A(4)條為這項保護加了一個條件：

即是說：買方與賣方有不同法律代表，該項保護才生效。

八、印花稅與業權

印花稅的稅率不是本文的題目（見 stamp-duty-property-hong-kong），但未加蓋適當印花對業權文件的影響是。第117章第15(1)條：

條文最後一句是「亦不得供作任何其他用途」。這一句比不獲收取為證據更闊。 第15(1A)條提供一條出路：

第15(1)條開首還提到第15A條，那是另一條例外。 第15A(1)條界定它適用於哪些文書：

第15A(2)條是效果：

即是說：一份文書如果只是因為第29DH條的指明款項或買家印花稅未繳而未加蓋適當印花，由並非該文書中的承讓人或購買人的人交出，仍可在民事法律程序中被收取為證據。

第15(2)條轉向公職人員：

而第15(3)條為土地註冊處的登記開了一個口，同時把它的效果限死：

留意最後一句。 一份文書在土地註冊處註冊了，並不代表它已加蓋適當印花。

而第15(4)條是公職人員憑複本或副本行事時的操作規則：

登記處收到一份副本，可以要求出示已加蓋適當印花的正本，或出示令其信納該文書已加蓋適當印花的證據；在兩者皆未獲出示之前，不得憑該副本行事、將其存檔或登記。

遲了加蓋印花的代價在第9(1)條：

2倍、4倍、10倍，按遲的長短計。第9(2)條保留了減免權：

第4(5)條是追討的時限：

九、一手住宅物業

買一手樓，第621章加上一層本文其他章節沒有的規則。第52(1)條：

第52(2)條讓它凌駕合約條文：

5%這個數字可以改，而且不用修訂條例，第52(3)條：

第53(1)條先訂明適用範圍：

第53(2)條是時間表：

第53(3)條是不簽正約的後果：

而第53(4)條是最容易被忽略的一款：

沒收臨時訂金之後，擁有人不能再追。 普通法上的進一步申索權，這一款明文廢止。

而第53(5)條處理的是相反方向——擁有人自己違約時的後果：

第53(2)款的責任是擁有人須在訂立臨時買賣合約當日後的8個工作日內簽立買賣合約——與買方的5個工作日一樣，同以訂立臨時買賣合約的日期起計，而非以買方簽立買賣合約的日期起計。所以這一節的兩邊並不對稱：買方失責的後果是沒收臨時訂金（第53(3)及(4)款），擁有人失責的後果是刑事罪行及$1,000,000罰款（第53(5)款）。

第54條規定臨時買賣合約必須載有附表4的條文：

「實用面積」的定義在第8(1)條：

成交紀錄冊的目的在第61條：

而失實陳述的民事責任在第77(1)及(2)條：

十、規劃與僭建

城規：圖則做甚麼、罰則在哪裏

第131章第11(1)及(2)條把核准圖送進土地註冊處供公眾免費查閱：

第13條界定核准圖的地位：

條文的用語是「作為指引的標準」。對象是公職人員及公共機構。 需要規劃許可時，申請按第16(1)條提出——凡草圖、局部核准圖或核准圖「規定就任何目的批給許可，對批給該等許可的申請須向規劃委員會提出」。

至於罰則，第131章的違例發展罪行是有地域範圍的。 第21(1)及(2)條：

第20(7)及(8)條是同一結構的另一種情況：

執行權在第23(1)條：

本文所述的第131章條文之中，違例發展的罪行條文（第20(8)、21(2)及21F(2)條）及第23條的執行權，都是以「違例發展」這個定義為樞紐的。 第2條的定義有兩條腿：(a)就發展審批地區的圖則所包括的土地、第20(7)條適用的土地或受規管地區而言，指違反本條例的發展；及(b)在第22及23條中，就第23(4)條所提述的土地而言，指根據中期發展審批地區的圖則所許可的發展以外的發展，而該等發展於有關圖則的公告刊於憲報當日或之後進行。所以第23條並不只伸延至發展審批地區及受規管地區兩類土地——第20(7)條適用的土地及中期發展審批地區的土地同樣在射程之內。 這不代表市區物業的規劃用途無關痛癢——它透過另一條路影響業權：政府租契的契諾。第648章第13(2)(b)條就把不得作出沒有在各方面符合「《城市規劃條例》(第131章)及其附屬法例」的發展或使用，寫成續期租契的承租人契諾，而第13(2)(d)條的後果是政府的重收權。

另有兩點要一併讀：第20(9)、21(3)及21F(3)條分別為第20(8)、21(2)及21F(2)款所訂的罪行加了限制，訂明各該款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第111條所規限；而第23(13)條同樣訂明，第23(1)及(2)款的效力受該條例第111條所規限。

建築物條例：命令、通知，以及費用跟着物業走

第123章第14(1)條：

第14(2)條講明批准的界限：

第14(2)款的三項「均不得當作」之中，頭兩項是「賦予任何土地業權」及「免除任何租契或特許的任何條款」。屋宇署批了圖則，不等於租契條款過了關。

第24(1)條是清拆／改動命令：

第24(1A)條把簡化規定下已展開的小型工程排除在第(1)款之外。

另有一款要讀：第24(6)條為整條第(1)款加了限制，訂明第(1)款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第112條所規限，並受《簡樸房條例》（第658章）第72條所規限。

第24(2C)條容許把命令註冊：

第24(3)條是政府代做：

然後是第24(4A)條，這一款是買家最應該知道的一條：

命令一經在土地註冊處註冊，政府代做工程的費用，向「在該項拆卸或改動完成之日是該土地或處所的擁有人的人」追討。條文釘住的日子是工程完成之日，不是成交之日。 如果建築事務監督的工程在買賣成交之後才完成，要付錢的是買方；如果工程在成交之前已經完成，要付錢的是當時的擁有人，即賣方。所以這不是一項可以留給賣方處理的手尾——但要先看那項拆卸或改動在哪一日完成。

第24C條另有一種文件——通知：

第24C(4)及(5)條：

第24C(6)條是清除的方法：

所以查冊見到第24C條通知，要問的不是「有沒有拆」，而是「有沒有遞交滿意文書」。

還有一款要讀：第24C(7)條為整條第(1)款加了兩項限制。 該款訂明，第24C(1)款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第112條所規限，並受《簡樸房條例》（第658章）第72條所規限。

十一、強制售賣

一幢舊樓被整幢收購重建，用的是第545章。第3(1)條：

90%是條例本身的數字，但第3(5)條是一項改動它的權力：

行政長官會同行政會議可藉憲報公告，就指明類別的地段訂出較低的百分比。 但第3(5)條開首的「在符合第(6)款的規定下」是有內容的——條例本身為這項權力設了一個下限：

即是說，較低的百分比可以低至65%，但不能再低。 90%是第3(1)條的一般門檻，65%是第3(6)條為公告所定的法定下限，而第3(7)(b)條訂明第(5)款所指的公告是附屬法例。個別地段適用甚麼百分比，要看有關憲報公告。

審裁處不是自動批准。第4(1)條先訂明審裁處必須怎樣裁定申請——而第一步就是少數份數擁有人的估值爭議：

次序值得留意：先聆訊及裁定少數份數擁有人對估值的爭議（少數份數擁有人無法尋獲的，則要求多數份數擁有人使審裁處信納該估值不少於公平及合理的價值），然後才決定作出或拒絕作出售賣令。而第4(1)條本身「在符合第(2)款的規定下」運作，第(2)款是：

售賣令的註冊及效果在第7(1)條：