在香港買樓：律師的角色

簡介

香港的物業買賣程序由《物業轉易及財產條例》（Conveyancing and Property Ordinance，第219章）、《印花稅條例》（Stamp Duty Ordinance，第117章）、《土地註冊條例》（Land Registration Ordinance，第128章）及一系列相關條例規管。即使是看似簡單的二手住宅交易，程序涉及的法律檢查、付款時點、印花稅計算及文件登記均相當細緻，香港的市場實踐是買賣雙方均聘用律師——買方律師與賣方律師合力推動交易，兼顧各方利益。

本文以一般性方式介紹：由簽臨時合約至交易完成的主要階段、買方律師在每個階段的具體工作、賣方律師的角色、常見的新盤與二手樓差別，以及費用及時間的一般預期。關於印花稅、業權調查等技術事項，另見本站同系列指南。

交易流程的主要階段

第一階段——簽訂臨時合約（Provisional Agreement）

在一般二手樓交易中，第一步通常由買方經地產代理與賣方達成共識後，雙方簽訂臨時買賣合約（Provisional Agreement for Sale and Purchase，簡稱「臨約」）。臨約是具法律約束力的合約——簽約時買方通常須支付細訂（initial deposit），一般為樓價的一部分。

重要概念： 香港的臨約並非「意向書」或「預備文件」，而是正式的合約。簽約後撻訂（買方）或反悔（賣方）均有明確的法律後果，但要留意這些後果的來源：沒收細訂、支付雙倍細訂，是標準格式臨約本身的合約條款，並非任何條例訂明（實際條款以你手上的合約為準）；特定履行（specific performance）是衡平法下的酌情濟助，法庭並非必然批予。

一手住宅是法定的例外。 買一手住宅單位的人如沒有按時簽立正式買賣合約，《一手住宅物業銷售條例》（第621章）第53(3)條的後果以沒收臨時訂金為限——「擁有人不得就該人沒有簽立買賣合約而針對該人提出進一步申索。」第53(4)條並把擁有人在普通法規則或衡平法原則下的進一步申索權明文廢止。本段所述的進一步追索，不適用於這類買賣（詳見下文「新盤樓花」）。

因此，買方應在簽訂臨約前已與律師商討程序、確認樓價及印花稅的預算、及審視基本業權狀況。然而實務上，很多買方是在臨約已簽訂後才委託律師——這時律師的角色變為「在現有合約框架下保障買方利益」，而非主動建議是否入市。

第二階段——簽訂正式合約（Formal Agreement）

一般在臨約簽訂後約兩星期，雙方透過各自的律師簽訂正式買賣合約（Formal Agreement for Sale and Purchase）。此時買方通常支付大訂（further deposit），並繳交就臨約及正式合約共同應付的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD）。

「兩星期」是合約條款，不是法定期限。 「約兩星期」是坊間常用標準格式臨約的一般做法，並非任何條例訂明的期間；實際期間以你手上那份臨約寫的為準。法例訂明的期限在《印花稅條例》（第117章）第29B(1)條：「一項非書面買賣協議或一份買賣協議中的每名購買人及售賣人，如未有簽立一份載有第(5)款所指明事項的買賣協議，均須於不遲逾有關日期後的30天簽立該協議。」——即 30 天，而非 14 天。這項責任有兩項緊接的限制，兩項都在同一條之內：第29B(2)條訂明「如某購買人在有關日期並不知道其本人受一項非書面買賣協議或一份買賣協議影響，則第(1)款對該購買人不適用」；第29B(10)條訂明「任何人不遵從第(1)款的規定，並不影響一份買賣協議或一項非書面買賣協議的有效性或可強制執行性」——即是說，漏簽正約會惹來稅務後果，但不會令你的臨約失效。第29B(3)條界定「有關日期」，其中(c)段為：「就相同的買賣各方事前已以相同條款訂立一項或多於一項非書面買賣協議或一份或多於一份買賣協議的買賣協議而言，指該等協議中的第一項或第一份協議的訂立日期」。這一點對印花稅的死線至為關鍵。 附表1第1(1A)類（可予徵收從價印花稅的買賣協議）第(B)欄訂明的加蓋印花期限是「第29B(3)條所指的有關日期後30天；另見本分類註2及3」。換言之，同一宗買賣如先簽臨約、兩星期後才簽正約，臨約本身的 30 天由第一份協議的訂立日期起計，不會因為再簽一份正約而重新起算。

但正約的死線由註3管，不是由註2管，而註3並非說「沒有新的 30 天」。 該附表註3訂明：「在符合註2的規定下，如相同的買賣各方以相同條款訂有超過一份買賣協議，則—— (a) 就第IIIA部及本分類而言，該等買賣協議均當作於第29B(3)條所指的有關日期訂立；及 (b) 如該等買賣協議中任何買賣協議已加蓋適當印花或已根據第5(1)、13(2)或18E(1)條加蓋印花，則—— (i) 其他協議每份可予徵收印花稅$100；及 (ii) 儘管有(a)段的規定，每份其他協議的加蓋印花期限為不遲於其簽立日期後30天」。一句講晒：先簽臨約、後簽正約的一般次序，正是註3所講的「相同的買賣各方以相同條款訂有超過一份買賣協議」。臨約一旦已加蓋適當印花，正約只須繳$100，而正約自己的加蓋印花期限，是由正約的簽立日期起計 30 天——這是(b)(ii)明文給予的，並且明文凌駕(a)段的當作日期。所以「不重新起算」是關於第一份協議的死線，不是關於正約；讀者要做的事是：在有關日期後 30 天內把臨約加蓋適當印花，此後正約按$100及其自身的 30 天處理。

註2則是另一條路，適用於 14 天內取代的情況：如在加蓋印花期限的首 14 天內，臨約被由相同買賣各方以相同條款按第29B(1)條簽立的第二份協議所代替，則該第二份協議當作於有關日期訂立，其加蓋印花期限為不遲逾其簽立日期後 30 天，而該第二份協議一經加蓋適當印花，「將由相同的買賣各方以相同條款訂立的任何先前協議加蓋印花的義務，即獲得解除」。註2與註3的分別在於：註2把義務併入第二份協議，註3則讓每份協議各有其死線而其餘各份每份繳$100。

逾期的代價，寫在第9條。 第9(1)條開首先訂明例外情況——「除第5(5)或13(7)(a)條適用的文書外」——然後訂明可予徵收印花稅的文書如未於加蓋印花期限之前或之內加蓋印花，則須繳付印花稅及罰款，罰款按遲多久而定 —— 「(a) 如該文書於加蓋印花期限後不遲逾1個月如此加蓋印花，則罰款為印花稅款額的2倍；(b) 如該文書於加蓋印花期限後遲逾1個月但不遲逾2個月如此加蓋印花，則罰款為印花稅款額的4倍；(c) 在其他情形下，罰款為印花稅款額的10倍。」第9(2)條並訂明：「署長可減免根據第(1)款須予繳付的全部或部分罰款。」所以遲交不是收利息，是按倍數計的罰款，而減免是署長的酌情決定，不是權利。

買方律師在此階段的主要工作包括：

• 審閱臨約條款，確保條款沒有對買方不當的修改。
• 準備及審閱正式合約。
• 計算應付印花稅，協助客戶按時繳交（臨約的 30 天由第29B(3)條所指的「有關日期」起計，並非由正式合約簽訂日起計；正約則按附表1第1(1A)類註3(b)，在臨約已加蓋適當印花後繳$100，並由正約自己的簽立日期起計 30 天——見上文）。
• 就合約中的樓款分期時間表、完成日期、物業狀況條款等細節提出意見。
• 向賣方律師發出查冊要求書（Requisitions on Title），要求賣方解答業權相關的技術問題。

第三階段——業權調查（Title Investigation）

業權調查是買方律師的核心工作。香港的土地以契約登記制（deeds registration system）運作——即土地註冊處登記的是文件本身，並非保證登記持有人擁有良好業權。因此買方律師須檢閱賣方提供的過往契據鏈（chain of title），確保：

• 賣方確實是物業的合法業主，有權出售。
• 物業沒有未清解的按揭、押記、釘契或其他第三方權益。
• 業權不受實質異議（good title free from reasonable doubt）。買方可要求甚麼，起點是《物業轉易及財產條例》（第219章）第13(1)條：「除非明訂有相反用意，否則土地的買方只有權要求賣方出示與該出售土地有關的政府租契，作為該土地業權的證明，以及——」，而業權證明的期間分兩種情況，由第13(1)(a)款的兩個分項決定：如該土地的政府租契在售賣合約日期前 15 年內批出，(i) 分項只要求證明「由該政府租契批出日期起，至該土地售賣合約日期止的整段期間」；「如屬其他情況」，(ii) 分項才要求證明「延及該土地售賣合約日期前不少於15年的期間，而首份業權證明文件必須為轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件或法定押記文件，每份該等文件須為關乎該土地的全部產業權和權益者」。餘下兩項附於該起點之上：第13(1)(b)款要求出示(a)段所述轉讓契、按揭文件或押記文件內提述、而未顯示已終止或期滿的權益、權力或義務所涉及的任何文件；第13(1)(c)款要求出示任何在售賣合約日期前15年內根據授權書簽立的文件所依據的授權書。換言之，買方可要求的是政府租契加上第13(1)條的三項——(a)業權期間、(b)起點文件所涉文件、及(c)授權書；而15 年是(a)項下餘下情況的規定，不是所有情況的規定：新批地段（例如政府租契批出未足 15 年的地段）的業權根源，只上溯至批地當日。該條以「除非明訂有相反用意」開首，所以合約可以訂立不同標準；法定標準是起點，合約是可以把它推翻的東西。
• 物業的用途、規劃、大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）條款與買方的預期用途一致。
• 沒有違例僭建、僭建物清拆令或其他政府命令。

買方律師若發現業權問題，會向賣方律師發出查冊異議書（Requisitions），賣方律師須作出解釋或提供補救。若業權缺陷嚴重而未能補救，買方可選擇取消合約並取回訂金。

第四階段——買家完成按揭安排

若買方須借按揭，由申請至批核通常與業權調查同步進行。按揭律師（通常由貸款銀行指定，但常常與買方律師為同一人或同一行）會準備按揭契（Mortgage Deed）及相關文件，並在完成日與業權文件同時處理。

按揭銀行在完成日前會審視業權，若業權調查結果不獲銀行接受，放款會受阻，可能連帶影響買方如期完成交易。因此，業權問題的早期發現尤為重要。

第五階段——交易完成（Completion）

完成日為合約指定的買賣日。當日各方律師按預先約定的程序於律師行辦公室進行：

• 賣方律師交付買方有權取得的業權契據原件，以及簽妥的轉讓契（Assignment，即正式過戶契據）。《物業轉易及財產條例》（第219章）第13A(1)條把這個範圍收窄得比想像中多：「除非明訂有相反用意，否則土地的買方要求賣方為給予該土地的業權而向買方交付文件正本的權利，只限於以下文件的正本 —— (a) (如有單與該土地有關的政府租契)該租契；及 (b) 買方根據第13(1)(a)及(c)條而要求賣方出示作為該土地業權的證明的任何單與該土地有關的文件。」這一條與第13(1)條一樣，以「除非明訂有相反用意」開首——所以它是可以被合約推翻的預設，不是硬性的法定上限；合約可以訂明賣方須交付更多正本。第13A(2)條並保留了普通法的另一條路：「凡根據任何普通法的規則，賣方可藉向買方交付政府租契或文件以外的方式，履行其給予上述土地的業權的義務，則第(1)款並不影響該普通法規則。」多層大廈中一個單位的買方，一般不會取得整幢樓的契據正本；第13A(3)條並訂明：「如賣方在給予上述土地的業權時，無須向買方交付某份文件，則買方對該份文件沒有所有權權利或擁有權。」
• 買方律師付清餘款（通常從按揭銀行放款），換取業權契據。
• 雙方律師確認所有文件已經簽妥並交付。

交易完成後，買方律師須將轉讓契送交土地註冊處辦理登記。登記完成後，買方正式成為物業的登記業主。整個登記處理時間受當時工作量影響，一般以日計而非以月計——但登記不只是輪候問題，它有法定期限和法定後果。《土地註冊條例》（第128章）第5條給予「在簽立後一個月內分別註冊的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書」優先權，並訂明該等文書「須各別地以同樣方式享有優先權，並且分別地只依照各有關日期生效，其方式猶如本條例並未通過一樣」；第3(2)條則訂明，沒有註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，「對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效：但本款所載的任何規定，並不引伸而適用於任何租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契，亦不引伸而適用於任何規管租賃(《業主與租客(綜合)條例》(第7章) 第120AA(1)條所界定者)」。該款以冒號接入一項但書——不超過 3 年的全額租金真正租契和規管租賃不在此限——所以那個「絕對無效」是有例外的。一個月的期限與逾期的後果，是完成日之後律師必須即時處理的事。

買方律師與賣方律師的區別

買方律師主要責任：核實業權、保障買方的付款安全、處理印花稅、協助取得按揭、確保按時交樓並取得業權。買方律師的工作被視為交易中較為繁重的一方，因業權調查的舉證方向在賣方。

賣方律師主要責任：準備業權文件、回應買方查冊、準備轉讓契、在完成日交付業權並收取樓款。賣方律師如代表業主已在物業多年持有，通常能快速提供業權文件；如業主自身持有期較短，則可能須上溯多層契據鏈。

雙方代理的法定限制：限制並不在《法律執業者條例》（第159章）本身，而在其附屬法例——《律師執業規則》（第159章，附屬法例H，2019年6月20日生效版本）第5C條。第5C(1)條訂明：「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有規定外，一名律師，或2名或多於2名以合夥或組織的形式執業的律師，不得在一宗有值代價的土地售賣或其他土地處置交易中同時代賣方及買方行事。」第5C(8)條並把這項禁止伸延至合夥或組織以外：「本條適用於合計數目是2或多於2且作為同一律師聯合執業事務所的成員而經營業務的律師或律師行，一如本條適用於任何2名或多於2名以合夥或組織的形式執業的律師。」

第5C(6)條列出本條不適用的五種情況：

• (a) 「有關各方是有聯繫各方的情況」——第1A條把「有聯繫各方」界定為「指兩方或多於兩方的各方，而 —— (a) 其中一方為另一方的控權公司；或 (b) 其中一方為另一方的控權公司的附屬公司；或 (c) 各方之間有血緣、領養或婚姻關係」（控權公司及附屬公司的涵義與《公司條例》（第622章）相同）。
• (b) 「代價不超過$1,000,000或理事會在獲得終審法院首席法官事先批准後不時決定的其他款額的土地售賣或其他處置，而該宗售賣或其他處置中並無任何利益衝突者」。留意這一項有一個可以改動的數額：$1,000,000 是「理事會在獲得終審法院首席法官事先批准後不時決定」可以更改的門檻。
• (c) 「土地的按揭」；(d) 「土地的租賃」。(c) 這一項常被說反：獲豁免的是土地的按揭這份文書本身，不是「沒有按揭」的交易。
• (e) 在《1989年律師執業(修訂)規則》（1989年第154號法律公告）生效日期前訂立的買賣合約所涉的土地售賣或處置。

第5C條並無披露利益衝突並取得雙方書面同意這一機制。除第5C(6)的豁免外，同一律師可代表買賣雙方的情況，是第5C(2)至(5)款所訂的新盤情況（見下文「新盤樓花」），而那些款項的條件是結構性的——存放法定聲明、在協議中載入理事會指明的強制條款——不是取得同意。

但這個「只有兩類」是就第5C條本身而言的，並非就整套《律師執業規則》而言。 同一套規則的第6條另設一條路：「理事會有權在任何一個或多於一個個別個案中，無條件地或在理事會認為適合施加的條件的規限下，以書面寬免遵從本規則的任何條文。」第5C條是「本規則的任何條文」之一，所以理事會可以逐案書面寬免，並可附加條件。這不是當事人同意就可以做到的事，也不是律師自己可以決定的事——它須由理事會作出，並以書面作出。在一般商業交易中，買賣雙方仍應各自委託獨立律師。

新盤樓花（一手樓）與二手樓的程序差異

新盤樓花

購買發展商新盤樓花（一手樓）的程序有若干重要分別：

• 臨約由發展商提供標準範本。 買方一般不能修改主要條款，只能就個別事項補充。
• 業權調查範圍有限。 因發展商為首次業主，沒有前手契據鏈需查核，但買方律師仍須審視：發展商的售樓說明書（sales brochure）、公契草本（DMC）、政府批地文件（Government Lease）、以及《一手住宅物業銷售條例》（Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance，第621章）下的合規情況。
• 交樓日期有彈性條款。 新盤合約通常容許發展商推遲交樓（以收到佔用許可證等為準），律師會向買方解釋相關條款及風險。
• 臨時訂金與簽約時限有法定規定。《一手住宅物業銷售條例》（第621章，2023年9月1日生效版本）第52(1)條：「在某人就指明住宅物業與擁有人訂立臨時買賣合約時，該人須向擁有人支付售價的5%的臨時訂金。」第52(2)條並訂明：「如第(1)款與臨時買賣合約的任何條文有所衝突或有抵觸之處，則在該等衝突或抵觸的範圍內，第(1)款凌駕於該條文。」——所以這 5% 不是發展商的標準格式可以改掉的。第52(3)條容許「局長可藉於憲報刊登的公告，修訂第(1)款，方式是以另一百分率取代該款所指明的百分率。」第53(2)條訂明，買方如在訂立臨約當日後 5 個工作日內簽立買賣合約，「則擁有人必須在該日期後的8個工作日內，簽立該買賣合約。」第53(3)條訂明，買方如沒有在 5 個工作日內簽立買賣合約，則「該臨時合約即告終止；(b) 有關的臨時訂金即予沒收；及 (c) 擁有人不得就該人沒有簽立買賣合約而針對該人提出進一步申索。」第53(4)條並明文廢止擁有人在普通法規則或衡平法原則下的進一步申索權。違反第53(2)款的擁有人可處罰款$1,000,000（第53(5)條）。
• 指定律師行制度，以及它的法律依據。 發展商一般指定數間律師行處理新盤按揭及轉讓，買方須從指定名單中選擇，或自行另聘律師（通常須自行承擔額外費用）。發展商一般不另向買方收取名單內律師行的這部分費用，但個別發展項目的做法可以不同——《律師(一般)事務費規則》附表2第3段就公契工作訂有收費（見下文「費用及時間的一般預期」）。這項安排之所以合法，是因為《律師執業規則》第5C(2)至(5)款明文准許同一律師同時代表發展商與買方：第5C(2)款涵蓋須地政總署署長同意的未完成發展；第5C(3)款涵蓋無須署長同意的未完成發展，但條件是律師「已將一份符合以下規定的法定聲明存放於土地註冊處」，且「賣方與買方將訂立的買賣協議，載有理事會在獲得終審法院首席法官事先批准後不時指明須強制包括在該協議內的條款。」；第5C(4)款涵蓋由整個發展的擁有人出售、自佔用許可證或合格證明書日期起未有轉讓契簽立的已完成發展單位，同樣以協議載有理事會指明的強制條款為條件；第5C(5)款把安排伸延至轉售及轉購，訂明該名或該等律師「亦可在該單位或權益的轉售及轉購中代買方及轉購人行事」。這也是為何新盤的雙方代理與上文二手樓的一般限制並不矛盾。

二手樓

二手樓的業權調查是買方律師的主戰場。由於物業可能已多手轉讓，契據鏈完整性、歷次轉讓的印花稅繳交、歷次按揭的解除登記、是否涉及凶宅披露（香港並無條例訂明賣方的凶宅披露義務，這一點取決於合約條款及一般法律原則）、大廈公契的合規情況等，均需逐一核實。

費用及時間的一般預期

律師費用的結構一般為：

• 買方律師費： 物業轉易屬《法律執業者條例》（第159章，2025年8月24日生效版本）第2條所界定的「非爭訟事務」——「非爭訟事務 (non-contentious business)包括任何與售賣、購買、租賃、按揭及其他物業轉易事宜有關連的事務；」——而非爭訟事務的律師收費由《律師(一般)事務費規則》（第159章，附屬法例G，2015年11月12日生效版本）規管。該規則第2條：「本規則適用於所有律師的非爭訟事務，但根據本條例第74(3)條訂立的任何其他規則所訂定或規管的非爭訟事務則除外。」第3(1)條：「附表1第1、2及3部所列出的事務費表，即為其明訂表示適用的有關非爭訟事務的應收取事務費。」第3(2)條並訂明：「如同一項非爭訟事務根據附表1所列出的多於一個事務費表而應收費，則收費較高的事務費表適用。」
• 買賣協議的事務費（附表2第1段）： 「就批租土地財產或其中任何權益的買賣協議而應收取的事務費如下」附表的兩欄分別為超過與不超過，所以邊界值屬下一段的上限而非上一段的起點：代價不超過$100,000為$800；超過$100,000但不超過$250,000為$1,000；超過$250,000但不超過$500,000為$1,250；超過$500,000但不超過$1,000,000為$1,500；超過$1,000,000但不超過$2,000,000為$1,750；超過$2,000,000但不超過$5,000,000為$2,000；超過$5,000,000但不超過$10,000,000為$2,500；超過$10,000,000為$3,000。（代價剛好$250,000者，收費為$1,000，不是$1,250。）
• 資助房屋的買賣協議（附表2第1A段）： 「就私人機構參建居屋計劃、住宅發售計劃或夾心階層住屋計劃的住宅單位的買賣協議而應收取的事務費，為第1段所列出的事務費的60%。」附表2並無就居者有其屋計劃單位的買賣協議訂立任何相應減免——附表1第1部第8段的 50% 只適用於轉讓契，不能推及買賣協議。
• 轉讓契及按揭的事務費（附表1第1部）： 第1段以「除第5段另有規定外，本部所列出的事務費表適用於以下非爭訟事務」開首，適用於「批租土地財產或其中權益的轉讓契(包括交換契據)；(b) 批租土地財產或其中權益的按揭契約及按揭協議；」等非爭訟事務。按代價分級（同樣以超過／不超過劃界）：不超過$100,000為$1,800；超過$100,000但不超過$150,000為$2,450；超過$150,000但不超過$200,000為$3,100；超過$200,000但不超過$250,000為$3,750；超過$250,000但不超過$500,000為首$250,000收$3,750，其後每$10,000或其部分收$100；超過$500,000但不超過$1,000,000為首$500,000收$6,250，其後每$10,000或其部分收$75；超過$1,000,000但不超過$5,000,000為首$1,000,000收$10,000，其後每$10,000或其部分收$50；超過$5,000,000但不超過$50,000,000為首$5,000,000收$30,000，其後每$10,000或其部分收$25；超過$50,000,000但不超過$100,000,000為首$50,000,000收$142,500，其後每$10,000或其部分收$12.50；超過$100,000,000為首$100,000,000收$205,000，其後酌情收費。
• 同部的其他調整（不只 50% 及 60%）： 居者有其屋計劃住宅單位的轉讓契為上述的 50%（第8段），私人機構參建居屋計劃、住宅發售計劃或夾心階層住屋計劃的為 60%（第9段）。此外：第3段就以附屬保證方式作出的按揭等訂明收取本部事務費的一半，但「不得解釋為規定律師須收取超過$3,000.00」，代價不超過$100,000者則酌情收取不超過$900.00；第4段就替換保證訂明同一套數字——原有保證上述明的代價超過$100,000.00者收一半，同樣「不得解釋為規定律師須收取超過$3,000.00」，不超過$100,000.00者同樣酌情收取不超過$900.00——而第4(b)段界定「替換保證 (Replacement securities)指因新政府租契或交換條件、續期或重批的批出的規定，由律師純粹為符合土地註冊處的規定而擬備的按揭契約，而在緊接該項批出前，批租土地財產的擁有人須清償所有產權負擔」；第6段訂明「僅為批准第1至4段任何一段所提述的任何非爭訟事務的文件，其事務費為本部所列出的事務費的一半，或如有關的代價不超過$100,000.00，則酌情收取事務費不超過$900.00。」第7段訂明「所有包含“甲種”換地權益書或“乙種”換地權益書的轉讓契、按揭契約、按揭協議、債權證、債權證協議及再進行押記，其事務費為本部所列出的事務費的80%。」以上是本部第1至9段中調整收費水平的全部條文（第3、4、6、7、8、9段），並非從更長的名單中挑選出來的一部分。餘下的第2段不是減免，而是界定「代價」本身：交換契據按較高價值的一方計算，清盤人按原樣分發按印花稅署署長評估的價值計算，未指明款額的按揭則按承按人獲告知將會墊付的最高款額計算。
• 收費表不適用的情況（附表1第1部第5段）： 第1段的「除第5段另有規定外」不是修辭。第5段訂明：「本部的事務費表不適用於以下的非爭訟事務，該等非爭訟事務須根據第5條收費 —— (a) 包含批租土地財產或其中權益的法律按揭或債權證，而該等法律按揭或債權證是依據已根據本部收費的按揭協議或債權證協議而簽立的；(b) 代表有優先權的承按人或債權證持有人，批准包含批租土地財產或其中權益的第二按揭或其後按揭或債權證的格式；(c) 所有為延展償還按揭或債權證期限的契據或協議，除非該項延展已載於或附帶在再進行押記上；(d) 所有作出饋贈的契據及轉讓契；(e) 所有由遺產代理人或受託人在無代價的情況下作出的允許書及轉讓契；及 (f) 所有屬家庭安排的授產契及契據。」家庭安排的授產契及契據在這張名單上——下文提到家族安排的個案所需時間較長，這類文件正是不按收費表、而按第5條收費的例子。
• 再轉讓及解除的事務費（附表2第2段）： 「就財產的再轉讓以及就各類解除(包括作為保證的賣據的解除)而應收取的事務費如下」——原有代價不超過$100,000為$1,100；超過$100,000但不超過$250,000為$1,300；超過$250,000但不超過$500,000為$1,600；超過$500,000為$1,800；無限代價為$1,800。該段並訂明：「以上事務費包括將文件在土地註冊處、公司註冊處及高等法院登記處註冊的收費。」解除賣方原有按揭是上文第五階段的必經工作。
• 公契的事務費（附表2第3、3A、3B段）： 「就所有分層樓宇的發展、獨立洋房的發展或類似性質的發展所慣常使用的契諾契據、公契及公共契諾連批地契據而應收取的事務費，須為按該財產的任何一份或多於一份不分割份數的每項首次轉讓，收取$750：但 ——」；該段接着以但書分級，建築物多於 50 個單位者，首 50 個單位每單位$750、其後 25 個單位每單位$650、以後每單位$500；獨立洋房的發展則為每間$1,500／$1,300／$1,000。居者有其屋計劃單位的相應文件為該段的 50%（第3A段），私人機構參建居屋計劃、住宅發售計劃或夾心階層住屋計劃單位的為 60%（第3B段）。
• 僅批准文件（附表2第4段）： 「僅為批准第1、2或3段所提述的任何非爭訟事務的文件，應收取的事務費為本附表所列出的收費的一半。」
• 土地註冊處註冊的$300（附表1第3部第4段）： 該段訂明：「凡買賣協議、租契、租契協議、租賃協議或其任何續期須在土地註冊處註冊，則律師除收取本段所列出的事務費外，須就該項註冊收取$300.00的額外費用。」本站的讀法：第4段位於附表1第3部（租契及租賃協議的收費表）之內，而該部第1段的全文是「除第5段另有規定外，本部所列出的事務費表適用於所有租契、租契協議及租賃協議」——開首那句「除第5段另有規定外」與第1部第1段的開首一樣是有作用的；因此本文不把這$300加在按附表2第1段收費的住宅買賣協議上。但該段的文字確實點名「買賣協議」，這是一個以條文本身無法一錘定音的問題，讀者宜就報價直接向律師確認這一項。
• 收費表由誰訂、可否改： 事務費表由事務費委員會根據《法律執業者條例》（第159章）第74(3)(a)條訂立——該條授權委員會訂立規則以「規定律師在非爭訟事務上的酬金；」——而第74(4)條規定：「根據本條訂立的每一項規則，須經終審法院首席法官的事先批准。」上述數額因此可以按同一程序改動。
• 雜費（disbursements）： 土地註冊費、查冊費、差餉物業估價署查詢費、代印花稅等實付支出，須另行計算。
• 印花稅： 見本站指南 stamp-duty-property-hong-kong。

一宗無爭議的二手樓交易，由臨約至完成一般需要 6 至 8 星期——這是市場一般節奏，並非法定期間；具體取決於合約條款、按揭批核、業權複雜性等因素。涉及公司轉讓、跨境買方、業權爭議、家族安排或政府限制地契條款的個案，所需時間較長。

買家常見被忽略的法律風險

• 合約條款的嚴謹性： 香港臨約的法律效力強，買方一旦簽署後有爭議餘地，幾乎全靠合約本身的條款。因此簽約前請律師審閱條款的效益最高。
• 凶宅及嚴重事件披露： 香港並無條例就物業曾發生嚴重事件（例如發生過謀殺或自殺）訂明賣方的披露義務；這一點取決於合約中的陳述與保證條款，以及一般法律原則。律師會就披露缺失可能引致的合約後果作出解釋。
• 大廈公契限制： 部分物業的公契限制短期出租、養寵物或特定用途。常見的寫法是規定租期不得少於某一日數（例如 28 日，實際效果是禁止 Airbnb 形式的短租），但公契是逐幢不同的私人文件，沒有統一條款。買家須在簽約前確認物業用途與公契一致。
• 政府批地條款： 部分地段（尤其是新界土地）的政府批地條款包含限制發展、指定用途、發展費等，律師會審視。
• 強制售賣風險： 若物業屬舊樓，收購重建商可能提出強制售賣（compulsory sale，市場上稱為「強拍」）。制度在《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（第545章，2024年12月6日生效版本）。第3(1)條：「除第(5)款另有規定外，凡一名或多於一名人士以承按人以外的身分，擁有某地段的不分割份數中不少於90%的不分割份數，該名或該等(視屬何情況而定)人士可向審裁處提出符合以下說明的申請 —— (a) 附有附表1第1A部指明的估值報告的；及 (b) 申請作出一項為重新發展該地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令的。」第3(5)條容許「在符合第(6)款的規定下，行政長官會同行政會議可藉憲報公告就屬於該公告中指明的地段類別的地段，指明一個較第(1)款所述百分比為低的百分比，而在此情況下，對第(1)款及本條例的其他條文的解釋，須猶如第(1)款所述百分比已就屬於該類別的地段而由如此指明的百分比取代一樣。」的較低百分比，而第3(6)條訂明：「根據第(5)款指明的百分比不得少於65%。」

這項權力並非備而不用——它早已行使了。《土地(為重新發展而強制售賣)(指明較低百分比)公告》（第545章，附屬法例A，2024年12月6日生效版本）自 2010 年 4 月 1 日起有效，並由第545章第3(10)條在條例正文中點名。該公告第3條就三類地段指明三個較低百分比，類別則載於其第4條：

- 80%——第4(1)條：「符合以下說明的地段︰地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的10%」；或「符合以下說明的地段︰地段並非位於指定地區，而地段上所建的每幢建築物，均於有關日期之前最少50年前(但少於60年前)獲發佔用許可證」。

- 70%——第4(2)條：位於指定地區而每幢建築物於有關日期之前最少 50 年前（但少於 60 年前）獲發佔用許可證的地段；並非位於指定地區而最少 60 年前（但少於 70 年前）獲發佔用許可證的地段；或並非位於工業地帶，而地段上所建的每幢建築物「均屬工業建築物」且「均於有關日期之前最少30年前獲發佔用許可證」的地段。

- 65%——第4(3)條：位於指定地區而每幢建築物最少 60 年前（但少於 70 年前）獲發佔用許可證的地段；或「地段上所建的每幢建築物，均於有關日期之前最少70年前獲發佔用許可證」的地段。

該公告把指定地區界定為其附表列出的地區，包括西營盤及上環、灣仔、油麻地、旺角、長沙灣、馬頭角及荃灣等分區計劃大綱圖所載的全部地區。所以 90% 不是一個固定數字，而且對舊樓而言往往已經不是適用的數字：屬上述類別的地段，門檻現時就是 80%、70% 或 65%。該制度對少數份數擁有人的保障及補償機制值得了解。

延伸閱讀：你亦可參考 物業印花稅 、 業權調查與按揭 及 住宅租約條款 ，或瀏覽我們的 香港物業買賣概覽 。