在香港买楼：律师的角色

简介

香港的物业买卖程序由《物业转易及财产条例》（Conveyancing and Property Ordinance，第219章）、《印花税条例》（Stamp Duty Ordinance，第117章）、《土地注册条例》（Land Registration Ordinance，第128章）及一系列相关条例规管。即使是看似简单的二手住宅交易，程序涉及的法律检查、付款时点、印花税计算及文件登记均相当细致，香港的市场实践是买卖双方均聘用律师——买方律师与卖方律师合力推动交易，兼顾各方利益。

本文以一般性方式介绍：由签临时合约至交易完成的主要阶段、买方律师在每个阶段的具体工作、卖方律师的角色、常见的新盘与二手楼差别，以及费用及时间的一般预期。关于印花税、业权调查等技术事项，另见本站同系列指南。

交易流程的主要阶段

第一阶段——签订临时合约（Provisional Agreement）

在一般二手楼交易中，第一步通常由买方经地产代理与卖方达成共识后，双方签订临时买卖合约（Provisional Agreement for Sale and Purchase，简称「临约」）。临约是具法律约束力的合约——签约时买方通常须支付细订（initial deposit），一般为楼价的一部分。

重要概念： 香港的临约并非「意向书」或「预备文件」，而是正式的合约。签约后挞订（买方）或反悔（卖方）均有明确的法律后果，但要留意这些后果的来源：没收细订、支付双倍细订，是标准格式临约本身的合约条款，并非任何条例订明（实际条款以你手上的合约为准）；特定履行（specific performance）是衡平法下的酌情济助，法庭并非必然批予。

一手住宅是法定的例外。 买一手住宅单位的人如没有按时签立正式买卖合约，《一手住宅物业销售条例》（第621章）第53(3)条的后果以没收临时订金为限——「拥有人不得就该人没有签立买卖合约而针对该人提出进一步申索。」第53(4)条并把拥有人在普通法规则或衡平法原则下的进一步申索权明文废止。本段所述的进一步追索，不适用于这类买卖（详见下文「新盘楼花」）。

因此，买方应在签订临约前已与律师商讨程序、确认楼价及印花税的预算、及审视基本业权状况。然而实务上，很多买方是在临约已签订后才委托律师——这时律师的角色变为「在现有合约框架下保障买方利益」，而非主动建议是否入市。

第二阶段——签订正式合约（Formal Agreement）

一般在临约签订后约两星期，双方透过各自的律师签订正式买卖合约（Formal Agreement for Sale and Purchase）。此时买方通常支付大订（further deposit），并缴交就临约及正式合约共同应付的从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty，简称 AVD）。

「两星期」是合约条款，不是法定期限。 「约两星期」是坊间常用标准格式临约的一般做法，并非任何条例订明的期间；实际期间以你手上那份临约写的为准。法例订明的期限在《印花税条例》（第117章）第29B(1)条：「一项非书面买卖协议或一份买卖协议中的每名购买人及售卖人，如未有签立一份载有第(5)款所指明事项的买卖协议，均须于不迟逾有关日期后的30天签立该协议。」——即 30 天，而非 14 天。这项责任有两项紧接的限制，两项都在同一条之内：第29B(2)条订明「如某购买人在有关日期并不知道其本人受一项非书面买卖协议或一份买卖协议影响，则第(1)款对该购买人不适用」；第29B(10)条订明「任何人不遵从第(1)款的规定，并不影响一份买卖协议或一项非书面买卖协议的有效性或可强制执行性」——即是说，漏签正约会惹来税务后果，但不会令你的临约失效。第29B(3)条界定「有关日期」，其中(c)段为：「就相同的买卖各方事前已以相同条款订立一项或多于一项非书面买卖协议或一份或多于一份买卖协议的买卖协议而言，指该等协议中的第一项或第一份协议的订立日期」。这一点对印花税的死线至为关键。 附表1第1(1A)类（可予征收从价印花税的买卖协议）第(B)栏订明的加盖印花期限是「第29B(3)条所指的有关日期后30天；另见本分类注2及3」。换言之，同一宗买卖如先签临约、两星期后才签正约，临约本身的 30 天由第一份协议的订立日期起计，不会因为再签一份正约而重新起算。

但正约的死线由注3管，不是由注2管，而注3并非说「没有新的 30 天」。 该附表注3订明：「在符合注2的规定下，如相同的买卖各方以相同条款订有超过一份买卖协议，则—— (a) 就第IIIA部及本分类而言，该等买卖协议均当作于第29B(3)条所指的有关日期订立；及 (b) 如该等买卖协议中任何买卖协议已加盖适当印花或已根据第5(1)、13(2)或18E(1)条加盖印花，则—— (i) 其他协议每份可予征收印花税$100；及 (ii) 尽管有(a)段的规定，每份其他协议的加盖印花期限为不迟于其签立日期后30天」。一句讲晒：先签临约、后签正约的一般次序，正是注3所讲的「相同的买卖各方以相同条款订有超过一份买卖协议」。临约一旦已加盖适当印花，正约只须缴$100，而正约自己的加盖印花期限，是由正约的签立日期起计 30 天——这是(b)(ii)明文给予的，并且明文凌驾(a)段的当作日期。所以「不重新起算」是关于第一份协议的死线，不是关于正约；读者要做的事是：在有关日期后 30 天内把临约加盖适当印花，此后正约按$100及其自身的 30 天处理。

注2则是另一条路，适用于 14 天内取代的情况：如在加盖印花期限的首 14 天内，临约被由相同买卖各方以相同条款按第29B(1)条签立的第二份协议所代替，则该第二份协议当作于有关日期订立，其加盖印花期限为不迟逾其签立日期后 30 天，而该第二份协议一经加盖适当印花，「将由相同的买卖各方以相同条款订立的任何先前协议加盖印花的义务，即获得解除」。注2与注3的分别在于：注2把义务并入第二份协议，注3则让每份协议各有其死线而其余各份每份缴$100。

逾期的代价，写在第9条。 第9(1)条开首先订明例外情况——「除第5(5)或13(7)(a)条适用的文书外」——然后订明可予征收印花税的文书如未于加盖印花期限之前或之内加盖印花，则须缴付印花税及罚款，罚款按迟多久而定 —— 「(a) 如该文书于加盖印花期限后不迟逾1个月如此加盖印花，则罚款为印花税款额的2倍；(b) 如该文书于加盖印花期限后迟逾1个月但不迟逾2个月如此加盖印花，则罚款为印花税款额的4倍；(c) 在其他情形下，罚款为印花税款额的10倍。」第9(2)条并订明：「署长可减免根据第(1)款须予缴付的全部或部分罚款。」所以迟交不是收利息，是按倍数计的罚款，而减免是署长的酌情决定，不是权利。

买方律师在此阶段的主要工作包括：

• 审阅临约条款，确保条款没有对买方不当的修改。
• 准备及审阅正式合约。
• 计算应付印花税，协助客户按时缴交（临约的 30 天由第29B(3)条所指的「有关日期」起计，并非由正式合约签订日起计；正约则按附表1第1(1A)类注3(b)，在临约已加盖适当印花后缴$100，并由正约自己的签立日期起计 30 天——见上文）。
• 就合约中的楼款分期时间表、完成日期、物业状况条款等细节提出意见。
• 向卖方律师发出查册要求书（Requisitions on Title），要求卖方解答业权相关的技术问题。

第三阶段——业权调查（Title Investigation）

业权调查是买方律师的核心工作。香港的土地以契约登记制（deeds registration system）运作——即土地注册处登记的是文件本身，并非保证登记持有人拥有良好业权。因此买方律师须检阅卖方提供的过往契据链（chain of title），确保：

• 卖方确实是物业的合法业主，有权出售。
• 物业没有未清解的按揭、押记、钉契或其他第三方权益。
• 业权不受实质异议（good title free from reasonable doubt）。买方可要求什么，起点是《物业转易及财产条例》（第219章）第13(1)条：「除非明订有相反用意，否则土地的买方只有权要求卖方出示与该出售土地有关的政府租契，作为该土地业权的证明，以及——」，而业权证明的期间分两种情况，由第13(1)(a)款的两个分项决定：如该土地的政府租契在售卖合约日期前 15 年内批出，(i) 分项只要求证明「由该政府租契批出日期起，至该土地售卖合约日期止的整段期间」；「如属其他情况」，(ii) 分项才要求证明「延及该土地售卖合约日期前不少于15年的期间，而首份业权证明文件必须为转让契、以转让方式作出的按揭文件或法定押记文件，每份该等文件须为关乎该土地的全部产业权和权益者」。余下两项附于该起点之上：第13(1)(b)款要求出示(a)段所述转让契、按揭文件或押记文件内提述、而未显示已终止或期满的权益、权力或义务所涉及的任何文件；第13(1)(c)款要求出示任何在售卖合约日期前15年内根据授权书签立的文件所依据的授权书。换言之，买方可要求的是政府租契加上第13(1)条的三项——(a)业权期间、(b)起点文件所涉文件、及(c)授权书；而15 年是(a)项下余下情况的规定，不是所有情况的规定：新批地段（例如政府租契批出未足 15 年的地段）的业权根源，只上溯至批地当日。该条以「除非明订有相反用意」开首，所以合约可以订立不同标准；法定标准是起点，合约是可以把它推翻的东西。
• 物业的用途、规划、大厦公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）条款与买方的预期用途一致。
• 没有违例僭建、僭建物清拆令或其他政府命令。

买方律师若发现业权问题，会向卖方律师发出查册异议书（Requisitions），卖方律师须作出解释或提供补救。若业权缺陷严重而未能补救，买方可选择取消合约并取回订金。

第四阶段——买家完成按揭安排

若买方须借按揭，由申请至批核通常与业权调查同步进行。按揭律师（通常由贷款银行指定，但常常与买方律师为同一人或同一行）会准备按揭契（Mortgage Deed）及相关文件，并在完成日与业权文件同时处理。

按揭银行在完成日前会审视业权，若业权调查结果不获银行接受，放款会受阻，可能连带影响买方如期完成交易。因此，业权问题的早期发现尤为重要。

第五阶段——交易完成（Completion）

完成日为合约指定的买卖日。当日各方律师按预先约定的程序于律师行办公室进行：

• 卖方律师交付买方有权取得的业权契据原件，以及签妥的转让契（Assignment，即正式过户契据）。《物业转易及财产条例》（第219章）第13A(1)条把这个范围收窄得比想像中多：「除非明订有相反用意，否则土地的买方要求卖方为给予该土地的业权而向买方交付文件正本的权利，只限于以下文件的正本 —— (a) (如有单与该土地有关的政府租契)该租契；及 (b) 买方根据第13(1)(a)及(c)条而要求卖方出示作为该土地业权的证明的任何单与该土地有关的文件。」这一条与第13(1)条一样，以「除非明订有相反用意」开首——所以它是可以被合约推翻的预设，不是硬性的法定上限；合约可以订明卖方须交付更多正本。第13A(2)条并保留了普通法的另一条路：「凡根据任何普通法的规则，卖方可藉向买方交付政府租契或文件以外的方式，履行其给予上述土地的业权的义务，则第(1)款并不影响该普通法规则。」多层大厦中一个单位的买方，一般不会取得整幢楼的契据正本；第13A(3)条并订明：「如卖方在给予上述土地的业权时，无须向买方交付某份文件，则买方对该份文件没有所有权权利或拥有权。」
• 买方律师付清余款（通常从按揭银行放款），换取业权契据。
• 双方律师确认所有文件已经签妥并交付。

交易完成后，买方律师须将转让契送交土地注册处办理登记。登记完成后，买方正式成为物业的登记业主。整个登记处理时间受当时工作量影响，一般以日计而非以月计——但登记不只是轮候问题，它有法定期限和法定后果。《土地注册条例》（第128章）第5条给予「在签立后一个月内分别注册的所有契据、转易契及其他书面形式的文书」优先权，并订明该等文书「须各别地以同样方式享有优先权，并且分别地只依照各有关日期生效，其方式犹如本条例并未通过一样」；第3(2)条则订明，没有注册的契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，「对于就同一幅地、物业单位或处所付出有值代价的任何其后真诚买方或承按人，在所有用意和目的上均绝对无效：但本款所载的任何规定，并不引伸而适用于任何租期不超过3年且缴付全额租金的真正租契，亦不引伸而适用于任何规管租赁(《业主与租客(综合)条例》(第7章) 第120AA(1)条所界定者)」。该款以冒号接入一项但书——不超过 3 年的全额租金真正租契和规管租赁不在此限——所以那个「绝对无效」是有例外的。一个月的期限与逾期的后果，是完成日之后律师必须即时处理的事。

买方律师与卖方律师的区别

买方律师主要责任：核实业权、保障买方的付款安全、处理印花税、协助取得按揭、确保按时交楼并取得业权。买方律师的工作被视为交易中较为繁重的一方，因业权调查的举证方向在卖方。

卖方律师主要责任：准备业权文件、回应买方查册、准备转让契、在完成日交付业权并收取楼款。卖方律师如代表业主已在物业多年持有，通常能快速提供业权文件；如业主自身持有期较短，则可能须上溯多层契据链。

双方代理的法定限制：限制并不在《法律执业者条例》（第159章）本身，而在其附属法例——《律师执业规则》（第159章，附属法例H，2019年6月20日生效版本）第5C条。第5C(1)条订明：「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有规定外，一名律师，或2名或多于2名以合伙或组织的形式执业的律师，不得在一宗有值代价的土地售卖或其他土地处置交易中同时代卖方及买方行事。」第5C(8)条并把这项禁止伸延至合伙或组织以外：「本条适用于合计数目是2或多于2且作为同一律师联合执业事务所的成员而经营业务的律师或律师行，一如本条适用于任何2名或多于2名以合伙或组织的形式执业的律师。」

第5C(6)条列出本条不适用的五种情况：

• (a) 「有关各方是有联系各方的情况」——第1A条把「有联系各方」界定为「指两方或多于两方的各方，而 —— (a) 其中一方为另一方的控权公司；或 (b) 其中一方为另一方的控权公司的附属公司；或 (c) 各方之间有血缘、领养或婚姻关系」（控权公司及附属公司的涵义与《公司条例》（第622章）相同）。
• (b) 「代价不超过$1,000,000或理事会在获得终审法院首席法官事先批准后不时决定的其他款额的土地售卖或其他处置，而该宗售卖或其他处置中并无任何利益冲突者」。留意这一项有一个可以改动的数额：$1,000,000 是「理事会在获得终审法院首席法官事先批准后不时决定」可以更改的门槛。
• (c) 「土地的按揭」；(d) 「土地的租赁」。(c) 这一项常被说反：获豁免的是土地的按揭这份文书本身，不是「没有按揭」的交易。
• (e) 在《1989年律师执业(修订)规则》（1989年第154号法律公告）生效日期前订立的买卖合约所涉的土地售卖或处置。

第5C条并无披露利益冲突并取得双方书面同意这一机制。除第5C(6)的豁免外，同一律师可代表买卖双方的情况，是第5C(2)至(5)款所订的新盘情况（见下文「新盘楼花」），而那些款项的条件是结构性的——存放法定声明、在协议中载入理事会指明的强制条款——不是取得同意。

但这个「只有两类」是就第5C条本身而言的，并非就整套《律师执业规则》而言。 同一套规则的第6条另设一条路：「理事会有权在任何一个或多于一个个别个案中，无条件地或在理事会认为适合施加的条件的规限下，以书面宽免遵从本规则的任何条文。」第5C条是「本规则的任何条文」之一，所以理事会可以逐案书面宽免，并可附加条件。这不是当事人同意就可以做到的事，也不是律师自己可以决定的事——它须由理事会作出，并以书面作出。在一般商业交易中，买卖双方仍应各自委托独立律师。

新盘楼花（一手楼）与二手楼的程序差异

新盘楼花

购买发展商新盘楼花（一手楼）的程序有若干重要分别：

• 临约由发展商提供标准范本。 买方一般不能修改主要条款，只能就个别事项补充。
• 业权调查范围有限。 因发展商为首次业主，没有前手契据链需查核，但买方律师仍须审视：发展商的售楼说明书（sales brochure）、公契草本（DMC）、政府批地文件（Government Lease）、以及《一手住宅物业销售条例》（Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance，第621章）下的合规情况。
• 交楼日期有弹性条款。 新盘合约通常容许发展商推迟交楼（以收到占用许可证等为准），律师会向买方解释相关条款及风险。
• 临时订金与签约时限有法定规定。《一手住宅物业销售条例》（第621章，2023年9月1日生效版本）第52(1)条：「在某人就指明住宅物业与拥有人订立临时买卖合约时，该人须向拥有人支付售价的5%的临时订金。」第52(2)条并订明：「如第(1)款与临时买卖合约的任何条文有所冲突或有抵触之处，则在该等冲突或抵触的范围内，第(1)款凌驾于该条文。」——所以这 5% 不是发展商的标准格式可以改掉的。第52(3)条容许「局长可藉于宪报刊登的公告，修订第(1)款，方式是以另一百分率取代该款所指明的百分率。」第53(2)条订明，买方如在订立临约当日后 5 个工作日内签立买卖合约，「则拥有人必须在该日期后的8个工作日内，签立该买卖合约。」第53(3)条订明，买方如没有在 5 个工作日内签立买卖合约，则「该临时合约即告终止；(b) 有关的临时订金即予没收；及 (c) 拥有人不得就该人没有签立买卖合约而针对该人提出进一步申索。」第53(4)条并明文废止拥有人在普通法规则或衡平法原则下的进一步申索权。违反第53(2)款的拥有人可处罚款$1,000,000（第53(5)条）。
• 指定律师行制度，以及它的法律依据。 发展商一般指定数间律师行处理新盘按揭及转让，买方须从指定名单中选择，或自行另聘律师（通常须自行承担额外费用）。发展商一般不另向买方收取名单内律师行的这部分费用，但个别发展项目的做法可以不同——《律师(一般)事务费规则》附表2第3段就公契工作订有收费（见下文「费用及时间的一般预期」）。这项安排之所以合法，是因为《律师执业规则》第5C(2)至(5)款明文准许同一律师同时代表发展商与买方：第5C(2)款涵盖须地政总署署长同意的未完成发展；第5C(3)款涵盖无须署长同意的未完成发展，但条件是律师「已将一份符合以下规定的法定声明存放于土地注册处」，且「卖方与买方将订立的买卖协议，载有理事会在获得终审法院首席法官事先批准后不时指明须强制包括在该协议内的条款。」；第5C(4)款涵盖由整个发展的拥有人出售、自占用许可证或合格证明书日期起未有转让契签立的已完成发展单位，同样以协议载有理事会指明的强制条款为条件；第5C(5)款把安排伸延至转售及转购，订明该名或该等律师「亦可在该单位或权益的转售及转购中代买方及转购人行事」。这也是为何新盘的双方代理与上文二手楼的一般限制并不矛盾。

二手楼

二手楼的业权调查是买方律师的主战场。由于物业可能已多手转让，契据链完整性、历次转让的印花税缴交、历次按揭的解除登记、是否涉及凶宅披露（香港并无条例订明卖方的凶宅披露义务，这一点取决于合约条款及一般法律原则）、大厦公契的合规情况等，均需逐一核实。

费用及时间的一般预期

律师费用的结构一般为：

• 买方律师费： 物业转易属《法律执业者条例》（第159章，2025年8月24日生效版本）第2条所界定的「非争讼事务」——「非争讼事务 (non-contentious business)包括任何与售卖、购买、租赁、按揭及其他物业转易事宜有关连的事务；」——而非争讼事务的律师收费由《律师(一般)事务费规则》（第159章，附属法例G，2015年11月12日生效版本）规管。该规则第2条：「本规则适用于所有律师的非争讼事务，但根据本条例第74(3)条订立的任何其他规则所订定或规管的非争讼事务则除外。」第3(1)条：「附表1第1、2及3部所列出的事务费表，即为其明订表示适用的有关非争讼事务的应收取事务费。」第3(2)条并订明：「如同一项非争讼事务根据附表1所列出的多于一个事务费表而应收费，则收费较高的事务费表适用。」
• 买卖协议的事务费（附表2第1段）： 「就批租土地财产或其中任何权益的买卖协议而应收取的事务费如下」附表的两栏分别为超过与不超过，所以边界值属下一段的上限而非上一段的起点：代价不超过$100,000为$800；超过$100,000但不超过$250,000为$1,000；超过$250,000但不超过$500,000为$1,250；超过$500,000但不超过$1,000,000为$1,500；超过$1,000,000但不超过$2,000,000为$1,750；超过$2,000,000但不超过$5,000,000为$2,000；超过$5,000,000但不超过$10,000,000为$2,500；超过$10,000,000为$3,000。（代价刚好$250,000者，收费为$1,000，不是$1,250。）
• 资助房屋的买卖协议（附表2第1A段）： 「就私人机构参建居屋计划、住宅发售计划或夹心阶层住屋计划的住宅单位的买卖协议而应收取的事务费，为第1段所列出的事务费的60%。」附表2并无就居者有其屋计划单位的买卖协议订立任何相应减免——附表1第1部第8段的 50% 只适用于转让契，不能推及买卖协议。
• 转让契及按揭的事务费（附表1第1部）： 第1段以「除第5段另有规定外，本部所列出的事务费表适用于以下非争讼事务」开首，适用于「批租土地财产或其中权益的转让契(包括交换契据)；(b) 批租土地财产或其中权益的按揭契约及按揭协议；」等非争讼事务。按代价分级（同样以超过／不超过划界）：不超过$100,000为$1,800；超过$100,000但不超过$150,000为$2,450；超过$150,000但不超过$200,000为$3,100；超过$200,000但不超过$250,000为$3,750；超过$250,000但不超过$500,000为首$250,000收$3,750，其后每$10,000或其部分收$100；超过$500,000但不超过$1,000,000为首$500,000收$6,250，其后每$10,000或其部分收$75；超过$1,000,000但不超过$5,000,000为首$1,000,000收$10,000，其后每$10,000或其部分收$50；超过$5,000,000但不超过$50,000,000为首$5,000,000收$30,000，其后每$10,000或其部分收$25；超过$50,000,000但不超过$100,000,000为首$50,000,000收$142,500，其后每$10,000或其部分收$12.50；超过$100,000,000为首$100,000,000收$205,000，其后酌情收费。
• 同部的其他调整（不只 50% 及 60%）： 居者有其屋计划住宅单位的转让契为上述的 50%（第8段），私人机构参建居屋计划、住宅发售计划或夹心阶层住屋计划的为 60%（第9段）。此外：第3段就以附属保证方式作出的按揭等订明收取本部事务费的一半，但「不得解释为规定律师须收取超过$3,000.00」，代价不超过$100,000者则酌情收取不超过$900.00；第4段就替换保证订明同一套数字——原有保证上述明的代价超过$100,000.00者收一半，同样「不得解释为规定律师须收取超过$3,000.00」，不超过$100,000.00者同样酌情收取不超过$900.00——而第4(b)段界定「替换保证 (Replacement securities)指因新政府租契或交换条件、续期或重批的批出的规定，由律师纯粹为符合土地注册处的规定而拟备的按揭契约，而在紧接该项批出前，批租土地财产的拥有人须清偿所有产权负担」；第6段订明「仅为批准第1至4段任何一段所提述的任何非争讼事务的文件，其事务费为本部所列出的事务费的一半，或如有关的代价不超过$100,000.00，则酌情收取事务费不超过$900.00。」第7段订明「所有包含“甲种”换地权益书或“乙种”换地权益书的转让契、按揭契约、按揭协议、债权证、债权证协议及再进行押记，其事务费为本部所列出的事务费的80%。」以上是本部第1至9段中调整收费水平的全部条文（第3、4、6、7、8、9段），并非从更长的名单中挑选出来的一部分。余下的第2段不是减免，而是界定「代价」本身：交换契据按较高价值的一方计算，清盘人按原样分发按印花税署署长评估的价值计算，未指明款额的按揭则按承按人获告知将会垫付的最高款额计算。
• 收费表不适用的情况（附表1第1部第5段）： 第1段的「除第5段另有规定外」不是修辞。第5段订明：「本部的事务费表不适用于以下的非争讼事务，该等非争讼事务须根据第5条收费 —— (a) 包含批租土地财产或其中权益的法律按揭或债权证，而该等法律按揭或债权证是依据已根据本部收费的按揭协议或债权证协议而签立的；(b) 代表有优先权的承按人或债权证持有人，批准包含批租土地财产或其中权益的第二按揭或其后按揭或债权证的格式；(c) 所有为延展偿还按揭或债权证期限的契据或协议，除非该项延展已载于或附带在再进行押记上；(d) 所有作出馈赠的契据及转让契；(e) 所有由遗产代理人或受托人在无代价的情况下作出的允许书及转让契；及 (f) 所有属家庭安排的授产契及契据。」家庭安排的授产契及契据在这张名单上——下文提到家族安排的个案所需时间较长，这类文件正是不按收费表、而按第5条收费的例子。
• 再转让及解除的事务费（附表2第2段）： 「就财产的再转让以及就各类解除(包括作为保证的卖据的解除)而应收取的事务费如下」——原有代价不超过$100,000为$1,100；超过$100,000但不超过$250,000为$1,300；超过$250,000但不超过$500,000为$1,600；超过$500,000为$1,800；无限代价为$1,800。该段并订明：「以上事务费包括将文件在土地注册处、公司注册处及高等法院登记处注册的收费。」解除卖方原有按揭是上文第五阶段的必经工作。
• 公契的事务费（附表2第3、3A、3B段）： 「就所有分层楼宇的发展、独立洋房的发展或类似性质的发展所惯常使用的契诺契据、公契及公共契诺连批地契据而应收取的事务费，须为按该财产的任何一份或多于一份不分割份数的每项首次转让，收取$750：但 ——」；该段接着以但书分级，建筑物多于 50 个单位者，首 50 个单位每单位$750、其后 25 个单位每单位$650、以后每单位$500；独立洋房的发展则为每间$1,500／$1,300／$1,000。居者有其屋计划单位的相应文件为该段的 50%（第3A段），私人机构参建居屋计划、住宅发售计划或夹心阶层住屋计划单位的为 60%（第3B段）。
• 仅批准文件（附表2第4段）： 「仅为批准第1、2或3段所提述的任何非争讼事务的文件，应收取的事务费为本附表所列出的收费的一半。」
• 土地注册处注册的$300（附表1第3部第4段）： 该段订明：「凡买卖协议、租契、租契协议、租赁协议或其任何续期须在土地注册处注册，则律师除收取本段所列出的事务费外，须就该项注册收取$300.00的额外费用。」本站的读法：第4段位于附表1第3部（租契及租赁协议的收费表）之内，而该部第1段的全文是「除第5段另有规定外，本部所列出的事务费表适用于所有租契、租契协议及租赁协议」——开首那句「除第5段另有规定外」与第1部第1段的开首一样是有作用的；因此本文不把这$300加在按附表2第1段收费的住宅买卖协议上。但该段的文字确实点名「买卖协议」，这是一个以条文本身无法一锤定音的问题，读者宜就报价直接向律师确认这一项。
• 收费表由谁订、可否改： 事务费表由事务费委员会根据《法律执业者条例》（第159章）第74(3)(a)条订立——该条授权委员会订立规则以「规定律师在非争讼事务上的酬金；」——而第74(4)条规定：「根据本条订立的每一项规则，须经终审法院首席法官的事先批准。」上述数额因此可以按同一程序改动。
• 杂费（disbursements）： 土地注册费、查册费、差饷物业估价署查询费、代印花税等实付支出，须另行计算。
• 印花税： 见本站指南 stamp-duty-property-hong-kong。

一宗无争议的二手楼交易，由临约至完成一般需要 6 至 8 星期——这是市场一般节奏，并非法定期间；具体取决于合约条款、按揭批核、业权复杂性等因素。涉及公司转让、跨境买方、业权争议、家族安排或政府限制地契条款的个案，所需时间较长。

买家常见被忽略的法律风险

• 合约条款的严谨性： 香港临约的法律效力强，买方一旦签署后有争议余地，几乎全靠合约本身的条款。因此签约前请律师审阅条款的效益最高。
• 凶宅及严重事件披露： 香港并无条例就物业曾发生严重事件（例如发生过谋杀或自杀）订明卖方的披露义务；这一点取决于合约中的陈述与保证条款，以及一般法律原则。律师会就披露缺失可能引致的合约后果作出解释。
• 大厦公契限制： 部分物业的公契限制短期出租、养宠物或特定用途。常见的写法是规定租期不得少于某一日数（例如 28 日，实际效果是禁止 Airbnb 形式的短租），但公契是逐幢不同的私人文件，没有统一条款。买家须在签约前确认物业用途与公契一致。
• 政府批地条款： 部分地段（尤其是新界土地）的政府批地条款包含限制发展、指定用途、发展费等，律师会审视。
• 强制售卖风险： 若物业属旧楼，收购重建商可能提出强制售卖（compulsory sale，市场上称为「强拍」）。制度在《土地(为重新发展而强制售卖)条例》（第545章，2024年12月6日生效版本）。第3(1)条：「除第(5)款另有规定外，凡一名或多于一名人士以承按人以外的身分，拥有某地段的不分割份数中不少于90%的不分割份数，该名或该等(视属何情况而定)人士可向审裁处提出符合以下说明的申请 —— (a) 附有附表1第1A部指明的估值报告的；及 (b) 申请作出一项为重新发展该地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令的。」第3(5)条容许「在符合第(6)款的规定下，行政长官会同行政会议可藉宪报公告就属于该公告中指明的地段类别的地段，指明一个较第(1)款所述百分比为低的百分比，而在此情况下，对第(1)款及本条例的其他条文的解释，须犹如第(1)款所述百分比已就属于该类别的地段而由如此指明的百分比取代一样。」的较低百分比，而第3(6)条订明：「根据第(5)款指明的百分比不得少于65%。」

这项权力并非备而不用——它早已行使了。《土地(为重新发展而强制售卖)(指明较低百分比)公告》（第545章，附属法例A，2024年12月6日生效版本）自 2010 年 4 月 1 日起有效，并由第545章第3(10)条在条例正文中点名。该公告第3条就三类地段指明三个较低百分比，类别则载于其第4条：

- 80%——第4(1)条：「符合以下说明的地段︰地段上每一个单位，均代表多于该地段所有不分割份数的10%」；或「符合以下说明的地段︰地段并非位于指定地区，而地段上所建的每幢建筑物，均于有关日期之前最少50年前(但少于60年前)获发占用许可证」。

- 70%——第4(2)条：位于指定地区而每幢建筑物于有关日期之前最少 50 年前（但少于 60 年前）获发占用许可证的地段；并非位于指定地区而最少 60 年前（但少于 70 年前）获发占用许可证的地段；或并非位于工业地带，而地段上所建的每幢建筑物「均属工业建筑物」且「均于有关日期之前最少30年前获发占用许可证」的地段。

- 65%——第4(3)条：位于指定地区而每幢建筑物最少 60 年前（但少于 70 年前）获发占用许可证的地段；或「地段上所建的每幢建筑物，均于有关日期之前最少70年前获发占用许可证」的地段。

该公告把指定地区界定为其附表列出的地区，包括西营盘及上环、湾仔、油麻地、旺角、长沙湾、马头角及荃湾等分区计划大纲图所载的全部地区。所以 90% 不是一个固定数字，而且对旧楼而言往往已经不是适用的数字：属上述类别的地段，门槛现时就是 80%、70% 或 65%。该制度对少数份数拥有人的保障及补偿机制值得了解。

延伸阅读：你亦可参考 物业印花税 、 业权调查与按揭 及 住宅租约条款 ，或浏览我们的 香港物业买卖概览 。