簽咗臨約先發現僭建、釘契或者凶宅：業權有問題同層樓有問題，法律當成兩件事

相關指南： 十五年業權追溯期、附表2 A部第7、9、10條、第12及12A條、第128章第3條，以及《建築物條例》第24(4A)及24C條的條文原文，見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉。臨時買賣合約本身的流程，見〈香港買樓：律師做啲乜〉。

最扼要的幾點

好多人以為，簽完臨約之後查到有嘢，就等於可以退訂；又或者以為，查冊乾淨就等於層樓乾淨。條例最少喺兩個地方寫明，呢兩句都唔係咁。

• 法律將業權出咗問題，同層樓本身出咗問題，當成兩件唔同嘅事。 第219章附表2 A部第3條用一句話，把物業的實質狀況放咗喺買方身上；而《建築物條例》第14(2)(a)條反方向講明，屋宇署批圖則同意工程，並不賦予任何土地業權。兩部條例各自否認對方嘅範圍——但兩者都冇寫明一件實物唔可以同時掂到兩邊。條例本身冇為呢條問題寫低答案。 *就未經批准建築工程嗰一邊，可參考兩份香港上訴廷判詞（Spark Rich，CACV 249/1998；同 Lucky Dragon v Speedy Vantage，CACV 79/2009），見第一節。*
• 你用嘅四個字，冇一個係法律用語。 釘契、凶宅、兇宅、踢契，四個詞都唔係條例用語。
• 查冊乾淨，唔等於層樓乾淨——但都唔等於嗰項紀錄永遠清唔到。 第24(2C)條的註冊是「可」而唔係「須」；屋宇署自己表明，把命令送去土地註冊處登記，唔係該條例規定佢一定要做嘅一步，但同一段答案接住講，按現行程序該署會將命令同埋遵從嗰項命令嘅紀錄一齊送去登記（中文版本寫的是命令獲遵從之後會將嗰項登記註銷）；而較舊嗰批命令當中，亦有可能仍然未上到冊；第24(2A)條更容許命令送達另一幅土地的擁有人。
• 清拆費用跟住層樓走，係當年立法時就想咁。 第24(4)條的預設是向被送達命令的人追討；一經註冊，第24(4A)條改為向拆卸完成當日的擁有人追討。當年提交立法會的文件，把註冊寫成一項給準買家的保障。
• 可唔可以拒絕接受業權、退出或者提出質詢，答案取決於你自己嗰份合約點寫——原因見第八節：法律本身令嗰份文件成為關鍵。

一、你搵到嗰樣嘢，法律當佢係業權問題，定係層樓問題？

香港法律將業權出咗問題，同層樓本身出咗問題，當成兩件事，而兩件事的後果唔同。 但要即刻講明一件事：「當成兩件事」唔等於「一件實物淨係可以引起其中一種問題」。兩部條例劃嘅係各自嘅範圍，冇一部寫過呢句。

先睇第219章附表2 A部第3條，中文文本全文：

英文文本：

換言之： 條文冇話賣方唔使負責任何嘢，佢話嘅係一件更加根本嘅事——物業的實質狀況，喺呢套條件之下，係買方嘅一邊。

條例另一邊的門，寫喺另一部條例入面。 《建築物條例》第14(2)(a)條講明，批准圖則或同意展開建築工程，均不得當作賦予任何土地業權，亦不當作免除任何租契條款。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第十節。兩部條例各自否認對方嘅範圍：屋宇署嗰套唔講業權，物業轉易嗰套唔講實質狀況。而兩者劃嘅都係自己嘅範圍——冇一部條例回答「一件實物可唔可以同時引起兩種問題」。

而第3條唔係孤零零一句。同一份附表 A部第6(2)條，把補償嗰條路都封埋：

讀落去就見到機制：落喺第3條範圍嘅事，買方無權獲得補償。 ⚠ 但第6(2)條寫嘅係補償，唔係業權反對；條文並冇講「第3條的事一律唔可以成為業權上嘅反對」。

但同一份附表，第4(1)條又畀返買方一項賣方保證——而呢一條兩頭都有界。

英文文本：

一句講晒： 賣方保證嘅範圍，上限係佢自己知道或者作出合理查詢後可確定嘅嘢；下限係——凡係買方已知悉，或者對該財產作出合理檢查後可確定嘅，都唔喺保證之內。 所以睇樓嗰陣望得到嘅嘢，同望唔到嘅嘢，喺條文入面唔同待遇。

最緊要嘅一道閘，要同上面每一條一齊讀。 第219章第36條寫明，附表2 所述的契諾及條件，係「可用提述方法收納在任何文書內」。即是說，以上全部條款，都係一套擺喺度畀人採用嘅預設條件，唔係法律硬性加落你單交易度。一份冇收納附表2 的合約，上面每一條都唔會自動出現。

有兩份香港判詞講嘅正正係呢條問題。第一份係： Spark Rich (China) Ltd v Valrose Ltd（CACV 249/1998，上訴廷，Mortimer 副庭長、Godfrey 及 Rogers 上訴庭法官，1999 年 3 月 9 日判決）。案中物業係深水灣道 16 號一樓，包括天台及一個「penthouse」；該有頂構物其後被人喺磚柱與女兒牆之間裝窗圍閉，屬未經批准嘅工程，而建築事務監督四十年來一直未曾就此作出任何追究。賣方拿出兩份測量師報告及大律師意見，講執法行動不大可能；買方仍然拒絕完成交易並取消合約。上訴廷駁回賣方上訴，判賣方未能證明良好業權，買方有權取消合約。

本站撮述（判詞原文為英文）：

• 小標題「The issue」：雙方並無爭議——如果那項風險是真實的，買方就有權退出合約。
• 小標題「What is the test?」：法院明言無法就「何謂真實風險」訂立任何公式，並講明嘗試訂立公式幫助不大。
• 同一小標題：證明業權良好嘅舉證責任在賣方身上；喺一宗未經批准建築工程嘅案件裏，賣方必須令買方（否則令法院）滿意，那項執法風險係一項可以安全地建議買方不予理會嘅風險。
• 同一小標題：法院把測試改寫成一條問題——買方問佢嘅律師：「我可不可以確信自己可以安全地不予理會這項風險？」除非一位謹慎而有經驗嘅律師可以妥當地回答「可以」，否則買方不可被迫接受賣方業權；而就算賣方拿出意見證據講建築事務監督不大可能行動，也一樣。
• 小標題「Conclusion」：法官講明，一位謹慎而有經驗嘅律師，即使可以加一句說行動不大可能、甚至說不行動的機會較大、風險很小，佢依然不能完全排除那個可能性，因此不能建議買方可以確信風險可以安全地不予理會。 同一段最後講，可以安全地建議買方確信可以不予理會未經批准建築工程嘅案件，預計少之又少。

而呢個測試其後點樣被應用，另有一份判詞。 Lucky Dragon Corporation Limited v Speedy Vantage Limited，CACV 79/2009（上訴廷，Rogers 副庭長、Le Pichon 上訴庭法官及 Sakhrani 原訟法庭法官；2009 年 9 月 4 日聆訊，2009 年 9 月 16 日頒下判決）。

判詞首頁自己寫明：由 HCMP 778/2008 上訴而來，案由寫住「IN THE MATTER of Section 12 of the Conveyancing and Property Ordinance, Cap.219」——即係一宗第219章第12條之下嘅「賣方與買方傳票」，涉及一份 2008 年 2 月 4 日嘅合約，買賣伊利近街 4 號地下。原告係買方 Lucky Dragon Corporation Limited，被告係賣方 Speedy Vantage Limited。所以佢同第一節嗰單一樣，係一宗買方以未經批准建築工程反對賣方業權嘅案，唔係任何其他種類嘅案。

本站撮述（判詞原文為英文）：

• 案情。 樓價 1,300 萬元，訂金合共 130 萬元。買方律師收契後提出三項質詢，冇一項係關於未經批准建築工程。成交前幾日，屋宇署一位代理喺物業門口貼咗通知；2008 年 3 月 31 日視察後發現兩項未經批准工程：拆去連接地下與閣樓嘅批准樓梯並把樓梯井封平，以及把面向伊利近街嘅天花空隙封平（第 9 至 10 段）。買方逾時提出質詢，最終撤銷合約；賣方亦撤銷並沒收訂金（第 12 至 13 段）。
• 第 14 段：屋宇署嘅回覆。 屋宇署 2008 年 4 月 10 日回信，按當時嘅執法政策，該等工程唔屬於須優先執法嘅個案，但會向有關業主發出勸諭信。
• 第 20 段（共同基礎）：逾時質詢幾時仍然可以提出。 買方有權逾時提出質詢，條件係該等質詢觸及業權根本（root of title），而該項瑕疵係買方縱使已作合理努力（due diligence）亦無法發現。
• 第 24 段：呢一項觸及業權根本。 復原唔可以淨係喺物業範圍內做——會涉及削去分開擁有嘅前閣樓約兩成或以上嘅樓面，並會令兩個業主被迫共處。法官寫明，按呢單案嘅事實，佢毫不懷疑執法行動會觸及業權根本。
• 第 28 段：買方作合理努力亦不會發現。 賣方交出嘅六張批准圖則之中只得一張，而顯示女兒牆同空隙嘅第 5/6 張並未交出（第 26 段）。
• 第 29 至 34 段：「執法」喺呢度指邊個。 指嘅係建築事務監督喺《建築物條例》（第 123 章）第 24 條之下嘅補救——命令更改或清拆、把命令喺土地註冊處註冊，以及喺業主不遵從時代為施工並向完工當日嘅業主追討費用。法院並且講明：只有違責業主嘅權益受呢啲補救所及（第 32 段），而該等工程是否同時違反政府租契，並不影響呢個分析（第 34 段）。
• 第 35 至 36 段：問題點問。 問題係——建築事務監督行使權力並最終對該土地施加押記，有冇「真實可能或真實風險」。法院採用 Godfrey 上訴庭法官喺 Spark Rich 所述嘅測試，並講明自己無法寫得更好。
• 第 37 至 38 段：一封「唔須優先執法」嘅信解決唔到問題。 該信並無講明不會採取執法行動，只係話會發勸諭信；而信中所依據嘅「現行執法政策」係可以改變嘅。
• 第 40 段：結論。 適用該測試，冇一位謹慎而有經驗嘅律師可以妥當地排除建築事務監督日後採取行動嘅可能性。
• 第 41、43 段：上訴駁回。

⚠ 呢兩份判詞嘅範圍。 兩份都係未經批准建築工程嘅案件：佢哋就凶宅（第六節）、第 284 章嘅失實陳述，一樣都沒講。兩份都係賣方與買方之間關於業權嘅案，不是關於屋宇署會做乜嘅案。而佢哋也決唔到任何讀者嘅個案：一項具體發現落喺邊一邊、你可唔可以踢契，要按你自己嘅事實判斷。尤其要留意：CACV 79/2009 係就嗰單案嘅事實作出嘅裁定——第 24 段講嘅「毫不懷疑」，講嘅係嗰個削去鄰居樓面、迫兩個業主共處嘅復原方案，唔係一條「凡有未經批准工程即觸及業權根本」嘅通則。

二、你用嘅字，法例一個都冇用過

僭建、釘契、踢契、凶宅——四個字，冇一個係法律用語。

法例自己嘅字，喺附屬法例入面。 《建築物（小型工程）規例》（第123N章）附表1第1部：

英文文本：

「違例」（unauthorized）呢個詞嘅定義，載於根據《建築物條例》訂立嘅第123N章。

而法例嘅定義本身，指返轉頭。 違例呢個定義，指返轉頭去《建築物條例》本身：意思就係在違反該條例任何條文的情況下豎設或進行。即是說，你叫佢僭建，條例叫佢違例，而兩個字講緊同一件事——有冇違反《建築物條例》。

政府自己都用返讀者嗰個字，而且明講係俗稱。 喺一份 2026 年 5 月 13 日提交立法會的中文答覆入面，當局描述屋宇署向業主發出清拆令並將清拆令在土地註冊處註冊，並在同一句加上括註，說明呢個做法俗稱「釘契」。即是說：「釘契」係一項法定行為嘅俗稱。

三、查冊乾淨，唔等於層樓乾淨

土地查冊冇嘢，唔代表冇嘢；而呢一點，官方來源自己講咗。

第一條路：註冊命令係酌情權。 《建築物條例》第24(2C)條用嘅字係「可」——建築事務監督可安排將命令在土地註冊處註冊；而第24C(4)條就警告通知用嘅字係「須」。兩款同由 2004 年第 15 號分別以第 21 及 22 條加入。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第十節。

但「須」嗰個字，有一個條件喺前面。 第24C(1)(d)條規定，通知本身要指明一個日期：

換言之： 第24C(4)條嘅「須」，只喺工程未有喺通知自己指明嗰個日期之前拆卸或改動嘅情況下先至發動。所以命令係酌情、通知係強制呢個對比，比想像中更利，同時亦更窄——通知嗰邊嘅強制性，本身係有條件嘅。

第二條路：命令可以釘喺另一幅地上面。 第24(2A)條：

一句講晒： 如果違例工程同另一幅土地相連，而且由嗰幅土地嘅擁有人或佔用人佔用或使用，命令就唔送達工程所在地嘅擁有人，而係送達嗰另一幅土地嘅擁有人。第24C(3)條就警告通知作出同一安排。即是說，一份針對你自己嗰個地段嘅查冊，可以係乾淨嘅，而同一件工程嘅命令，係釘咗喺隔籬。

第三條路：官方來源之間講法唔一致。

<table> <caption>《建築物條例》第24條命令的註冊：六個來源的說法。來源：《建築物條例》（第123章）第24(2C)條（2026年3月1日生效版本）；屋宇署法定命令常見問題 https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_statutory_orders.html；土地註冊處查冊常見問題 https://www.landreg.gov.hk/en/faq/faq_search_2.htm；屋宇署2010年作業備考；地產代理監管局《從業員操守通告》07-05 (CR)（2007年9月）及10-01 (CR)（2010年4月）。</caption> <tr><th>來源</th><th>就第24條命令的註冊，說法是</th></tr> <tr><td>《建築物條例》第24(2C)條</td><td><strong>「可」</strong></td></tr> <tr><td>屋宇署常見問題</td><td><strong>登記唔係該條例規定的一步</strong>；但同一段答案接住講明，<strong>按現行程序該署會將命令同埋遵從嗰項命令嘅紀錄一齊送去登記</strong>（中文版本寫的是命令獲遵從之後會將嗰項登記註銷）；並提到較舊嗰批命令當中有可能仍然未上冊</td></tr> <tr><td>土地註冊處常見問題</td><td><strong>「可」</strong></td></tr> <tr><td>屋宇署2010年作業備考</td><td><strong>一項以多數個案為限的說法，並非絕對</strong></td></tr> <tr><td>地產代理監管局《從業員操守通告》07-05 (CR)（2007年9月）</td><td>第24條命令<strong>會</strong>被註冊</td></tr> <tr><td>地產代理監管局《從業員操守通告》10-01 (CR)（2010年4月）</td><td>同一件事收窄成<strong>多數個案</strong>會被註冊；並講明命令獲遵從之後，通常都會有一份確認遵從嘅信件一併註冊</td></tr> </table>

留意最後兩行。 地產代理監管局係法定規管機構，而嗰兩份通告係前線代理受訓時所依據嘅文件。2007年嗰份講「會」；2010年同一個機構嗰份，就收窄到淨係講多數個案，仲明講就算土地註冊處冇註冊過任何命令，僭建物一樣可以存在。即是說：法例寫嘅係一項權力，各個機構描述嘅係一種做法，而做法可以改變。

而屋宇署嗰段答案有下半截。 同一段答案接住講：按現行程序，該署會將命令同埋遵從嗰項命令嘅紀錄一齊送去土地註冊處登記。而中文版本同英文版本喺呢一句上並唔一樣——中文版本寫嘅係該署會將命令送交登記，並會喺命令獲遵從之後將嗰項登記註銷。兩個版本講嘅係同一件事嘅兩面：登記冊會反映遵從，而唔係只入唔出。所以：條例嘅字係「可」，而該署自述嘅現行程序係「會」——一個講權力，一個講做法，兩者唔矛盾，但做法唔係法定權利，亦可以改。

屋宇署仲有第二句，講得更加直接。 該署喺同一份常見問題入面表明，處所沒有法定命令，並不代表該處所沒有僭建物，並提示準買家應視察處所、查閱批准圖則及小型工程記錄。規管機構自己講明，一份乾淨嘅命令記錄唔係答案。

而「查冊乾淨」四個字，本身要問清楚係邊一種查冊。 土地註冊處自己講明：一份「現行」查冊只顯示最新一宗交易同現時仍然生效嘅產權負擔，而一份「全面（歷史及現行）」查冊先至顯示全部已註冊嘅交易。土地登記冊本身仲有一欄叫「待註冊契約」，載列已經交付註冊但仍未完成註冊嘅文件，而該處自己講明，嗰啲文件可能會、亦可能唔會最終註冊得成。仲有第三層：一份未過戶契約摘要名單，載列已經交付註冊但仍未喺土地登記冊上入帳嘅文件——唔會喺土地登記冊上面見到，要另外查，而該處講明可免費查閱。 屋宇署嗰邊亦講明另外兩條路，用嚟對比實物同批准圖則：樓宇資訊中心，以及網上嘅「百樓圖網」（BRAVO），可查批准圖則同小型工程記錄。所以「乾淨」呢兩個字，要連住三樣嘢先講得準：邊一種查冊、邊一日、有冇順手查埋未過戶名單。（收費以有關部門公布為準。）

第四條路，喺另一部條例。 《土地註冊條例》第3(2)條的但書，把兩樣嘢剔出咗註冊保障之外：一份真正而且付足租金、年期三年或以下嘅租約，以及《業主與租客（綜合）條例》所界定的規管租賃。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第三節。即是說，一份短租約可以約束買方，而喺任何查冊上面都唔會出現。

四條互不相干嘅路，指向同一個結論：一份乾淨嘅土地查冊，唔等於一個冇問題嘅物業。 一項酌情註冊權；一個講明註冊唔係條例規定、但自述現行做法係會登記嘅規管機構；一款容許命令釘喺隔籬地段嘅條文；同一條把短租約剔出保障範圍嘅但書。

四、點解筆錢會跟住層樓走——而且係刻意咁設計

清拆費用跟住物業走，唔係條文寫漏，係當年立法時就係為咗咁。

先睇預設。第24(4)條：

換言之： 政府自己動手拆嘅費用，預設係向被送達命令嗰個人追討。命令通常送達當時嘅擁有人，即係賣方。

跟住睇例外，而例外嘅開關，就係有冇註冊。 第24(4A)條規定，命令一經按第24(2C)條在土地註冊處註冊，同一筆費用改為向「在該項拆卸或改動完成之日是該土地或處所的擁有人的人」追討。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第十節。

兩款對讀，機制就出嚟：註冊，就係令責任跟住土地走嗰件事。 冇註冊，責任跟人；有註冊，責任跟地。

而「完成之日」點證明，同一條條文入面有答案。 第24(4C)條：

一句講晒： 第24(4A)條把責任釘死喺一個日子上，而第24(4C)條就係嗰個日子點樣被證明——一份看來由建築事務監督簽署、述明完成日期的證明書，即為該事實的表面證據。

同一條仲有一款，收窄咗第24條自己嘅適用範圍。 第24(1A)條：

即是說，根據簡化規定展開嘅小型工程，唔喺第24(1)條清拆命令嘅射程之內。

但唔喺第24(1)條射程之內，唔等於冇命令——第24AA條就係為咗嗰批工程而設。 第24AA(1)條容許建築事務監督就根據簡化規定展開的小型工程作出命令；第24AA(5)條喺該地方與另一幅土地或處所相連、而由該處的擁有人或佔用人佔用或使用時，規定命令須送達該另一幅土地或處所的擁有人；第24AA(6)條容許建築事務監督安排將命令在土地註冊處註冊，用字同樣係「可」；第24AA(9)條規定，命令一經按第24AA(6)條註冊，拆卸或改動的費用改為向「在該項拆卸或改動完成之日是該土地或處所的擁有人的人」追討；第24AA(10)條就以建築事務監督簽署、述明完成日期的證明書作為該事實的表面證據。即是說，第三節同本節講嘅整套機制——命令、可以送達隔籬、酌情註冊、費用跟地走、證明書——喺第24AA條逐項再行一次。第24(1A)條收窄嘅係第24條嘅適用範圍，唔係收窄咗買家嘅風險。

而三條條文各自都有最後一款，把成套機制交畀另一部條例收窄。 第24(6)條：

第24AA(11)條就第24AA(1)款、第24C(7)條就第24C(1)款，作出同一規定。而《簡樸房條例》（第658章）第72條講緊嘅，正正就係分間單位——即係讀者口中嘅劏房。

第658章第72條（2026年3月1日的綜合本），標題係「變通《建築物條例》的效力」：

三重限度，一定要一齊讀。 第72(2)款指明嗰兩項情況，係該分間單位有一項有效的簡樸房認證，或者已有簡樸房(認證)申請提出而未有定論；第72(3)款規定，如喺提出認證申請之前，已有命令或通知根據第24(1)、24AA(1)或24C(1)條送達或發出，而該命令或通知未獲遵從、亦未被撤回，則第(2)(b)款嗰項情況須不予理會；第72(4)款則規定，如建築事務監督信納第(1)款的施行會對生命或財產構成迫切的危險或風險，並在作出命令或發出通知時作出表明此意的陳述，第(1)款就不適用。即是說，呢個係一個有條件、而且可以被推翻嘅暫時安排，唔係一次過永久豁免；佢針對嘅係第24(1)、24AA(1)及24C(1)款嘅適用，由頭到尾冇提過土地註冊處，亦冇銷除任何已經註冊咗嘅命令或通知。

而買家最終付錢呢件事，唔係立法時冇為意，係當時提出嘅理由本身。 2003 年《建築物（修訂）條例草案》提交立法會的文件，在連續兩段裏面同時提出第24(2C)及24(4A)兩款：其中一段記述，在業權易手的情況下，因為需要向新業主重新送達命令，執行工作曾經出現延誤；緊接的一段則把註冊寫成一項給準買家的消費者保障——買家可以透過土地註冊處的查冊，得知處所存在僭建物。

即是說，買家承擔拆卸費用唔係一個立法意外，而係機制本身喺度運作——佢阻止一宗買賣把執法的時鐘撳返零。 而同一份文件講出嚟嘅理由係買家會查得到，呢一點正正就係第三節講緊嘅嘢。

同一場立法程序裏面，另一邊嘅憂慮亦在案。 法案委員會報告記述，香港律師會關注警告通知的註冊會影響物業轉易慣例，因為警告通知可被視為業權上的產權負擔，並可能被買方用作藉口，藉以退出原本具約束力的交易。呢個係向委員會提出的意見，唔係法律。

⚠ 兩道界線：

• 第24(4A)條分配嘅，係建築事務監督根據第24(3)條自己動手做嗰批工程嘅費用。 佢唔係一條命令一經註冊，所有責任就轉去買方嘅通則。
• 《建築物條例》第33(9)條另有一條收費路徑：一份費用證明書的註冊摘要，可針對招致該費用的處所或土地的業權在土地註冊處註冊，一經註冊即構成第一押記。

五、賣方拆咗，唔等於甩契

拆工程同銷登記，係兩件事，而條例只為其中一件寫低咗一條路。

第24C(6)條的字，又係「可」。 條文規定，工程一旦按通知所指嘅方式拆卸或者改動咗，建築事務監督可以就嗰份通知，向土地註冊處遞交一份滿意文書——用字係「可」，唔係「須」。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第十節。

一部條例、三條條文，而助動詞唔止一個： 警告通知入登記冊係「須」（但如第三節所述，附帶一個日期條件）；第24條清拆命令入登記冊係「可」；第24AA(6)條就小型工程命令入登記冊，同樣係「可」。而出登記冊——第24C(6)條只為通知寫咗一條路，用字亦係「可」。（第24(2C)、24(4A)及24C條由 2004 年第 15 號加入或修訂；第24AA條由 2008 年第 20 號增補。）

而命令嗰邊，條例根本冇寫過一條出嚟嘅路。 「滿意文書」呢個機制，只見於第24C(6)條。《建築物條例》冇為第24條或第24AA條的命令，訂立任何銷除、註銷或解除註冊的條文。

條例另有一份清償文書：第33(10)條規定，一經根據該條討回任何款項，建築事務監督須向土地註冊處遞交有關的「清償註冊摘要」，以抵銷佢自己根據第33(9)款遞交的註冊摘要——針對嘅係嗰筆費用，唔係嗰項命令。 換言之：通知有一條酌情嘅出路；費用的註冊摘要有一條強制嘅出路；而命令冇。

⚠ 而呢項「冇」係關於條例，唔係關於登記冊。 屋宇署自己嗰份常見問題講明，按現行程序，該署會將命令同埋遵從嗰項命令嘅紀錄一齊送去登記（中文版本寫嘅係命令獲遵從之後會將嗰項登記註銷）；地產代理監管局 2010 年嗰份通告亦講，命令獲遵從之後，通常都會有一份確認遵從嘅信件一併註冊。所以：條例冇為第24條命令寫低一條出路，同「一份查冊會永遠見到一項未清嘅命令」，唔係同一句說話。 條例係一件事，行政做法係另一件事，而行政做法唔係法定權利，亦冇任何條文規定佢一定要維持。要分清楚嘅係五樣嘢：工程有冇拆（遵從）、通知有冇撤回、警告通知有冇滿意文書、費用註冊摘要有冇清償摘要，同埋一項已登記嘅事項喺全面查冊上面仲睇唔睇得見。

一句講晒： 工程喺賣方手上，登記冊喺建築事務監督手上，而買方喺查冊上面睇到嘅係後者，唔係前者。所以睇到一項第24C條通知，要問嘅唔係拆咗未，而係有冇遞交滿意文書。

⚠ 《建築物條例》有一條上訴期限，而佢係寫死喺條例上面嘅 21 天。 第47條，中文文本：

英文文本：

兩個位要睇清楚： 第一，21 天由決定的通知送交該人之日起計，唔係由佢收到嗰日起計；第二，上訴通知要喺 21 天之內由上訴審裁小組秘書收到，唔係寄咗出去就算。條文本身冇賦予任何人以憲報公告或其他方式延長呢 21 天嘅權力，所以佢係一個寫死喺條例上嘅日數——同第24(1)條嗰個由建築事務監督逐案喺命令入面指明嘅期限，唔係同一回事。

而發出上訴通知本身，會令執行暫停。 第44(2)款，中文文本：

英文文本：

第44(1)款講嘅係因建築事務監督行使酌情權所作決定而感到受屈嘅人——喺一般情況下係當時嗰位業主。一位仲未成交嘅買方喺呢條路上處於乜嘢位置，係一條要連埋你嗰份合約一齊睇嘅問題。第44(3)及(4)款另有一項緊急情況例外。

六、凶宅同僭建：兩道門唔同

兩樣嘢報紙成日一齊講，但喺法律上行嘅係兩道唔同嘅門。

「凶宅」唔係法例用語，成文法冇直接回答呢個問題。

成文法嗰邊嘅位置，見本站另一篇指南。 簡單講：成文法冇為賣方就過往事件設下一項披露責任，而個答案要返去睇合約本身寫低咗啲乜，以及一般法律原則。詳見〈香港買樓：律師做啲乜〉。

分別喺邊：門唔同。 一項違例構築物，係有可能成為一條業權題目——地產代理監管局自己嘅通告就係咁講嘅（見第三節）。而一間有過往事件嘅單位，可以行嘅路唔止一條，而且要分清楚係邊個對邊個：向代理追究有冇如實告知，係一條；而如果賣方自己作出過失實陳述，《失實陳述條例》（第284章）自己有一套規則，見下一段。

而附表2 A部第6(5)條把《失實陳述條例》（第284章）引進協議，以下涉及該條例第2、3、4條。 第2條除去咗兩項本來會阻止撤銷合約嘅障礙。第3(1)條，中文文本：

英文文本：

第4條，中文文本：

英文文本：

兩條加埋，講咗兩件事。 第一，一項並非欺詐地作出嘅失實陳述，本身一樣可以引致損害賠償嘅法律責任，除非作出嘅一方證明佢有合理理由相信、而且直至立約時仍然相信所陳述嘅事為真實。第二，一份合約入面免除或限制失實陳述責任嘅條款，唔係寫咗就一定作數——除非佢符合《管制免責條款條例》（第71章）第3(1)條所述嘅合理標準，否則無效，而且要由主張佢符合合理標準嘅一方負責證明。

⚠ 一句說話算唔算失實陳述、係邊個向邊個作出、代理有冇權代賣方作出，以及呢啲條文喺一單具體交易入面點樣運作，全部係事實問題同法官造嘅法。

七、點解香港買家要追十五年契——因為業權註冊制未實施

十五年唔係一個落後嘅數字，而係一個冇業權註冊制嘅地方唯一做得到嘅嘢。

香港有一部《土地業權條例》，而佢未實施。 第585章第1條，中文文本：

英文文本：

留意兩件事。 第一，條文標題自己寫住「尚未實施」。第二，生效日期唔係一個日子，係一項權力——由發展局局長以憲報公告指定。所以現時冇一個確定嘅生效日期。

⚠ 紙面上自 2004 年以來有過改動，但未生效。 《2025年業權註冊及土地（雜項修訂）條例》（2025年第40號條例）於 2025年10月3日刊憲。截至最後更新日期，該條例尚未實施，而第585章第1(2)條所講嗰項權力冇變：仍然由發展局局長以憲報公告指定日期。所以本節每一項陳述，分兩類讀：香港現時仍然行第128章嘅文書註冊制，呢個係現行法律；而 2025年第40號條例係已制定但尚未生效。

政府自己講過一件關於範圍嘅事。 喺法律改革委員會嘅實施情況登記冊入面（<https://www.hkreform.gov.hk/en/implementation/index.htm>），發展局記述：政府於 2025 年 2 月向立法會提交嗰條條例草案，係先喺新批出嘅土地上實施業權註冊制度；草案於 2025年9月25日獲立法會通過，該頁形容佢預期喺 2027 年上半年生效。要留意兩點。（一）「預期」唔係一個已經指定嘅生效日期；第585章第1(2)條嗰項權力冇變，仍然要發展局局長以憲報公告指定。（二）「新批土地先行」，即是說一個買緊舊樓嘅讀者，喺呢個時間表下唔會被業權註冊制覆蓋——佢手上嗰幅地係幾十年前批出嘅，仍然行第128章嗰套文書註冊，而要點樣過渡，係將來另一次立法嘅事。

土地註冊處其後亦公布咗一個目標（本站撮述）： 該處表示，《2025年業權註冊及土地（雜項修訂）條例草案》於 2025年9月25日獲通過之後，該處一直為附屬法例的草擬工作作準備；實施業權註冊制度的運作層面準備工作（包括開發資訊科技系統、擬備轉易及申請表格與實務指引，以及籌劃宣傳和專業教育計劃）正在進行；而該處的目標，是在 2027 年上半年就新批土地開展業權註冊。

一個目標唔係一個已經指定嘅日子：第585章第1(2)條冇變，生效仍然要發展局局長以憲報公告指定日期。所以現時仍然冇確定嘅生效日期。該目標明文只針對新批土地，所以一個買緊舊樓嘅讀者唔會被佢覆蓋。

同一頁亦講明，按經修訂的《土地業權條例》須訂立嘅附屬法例正在處理中，並就提交立法會定咗一個目標時間。 ⚠ 該等附屬法例嘅內容尚未公布。

所以買方要追十五年契，唔係香港落後，係制度使然。 香港仍然以《土地註冊條例》（第128章）作文書註冊，優先次序按註冊日期先後排；而《土地業權條例》自 2004 年至今尚未實施。第219章第13(1)條嗰十五年，就係一個冇業權註冊制嘅地方，要令交易做得成，所必須做嘅事。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第一及第三節。

法律改革委員會 2014 年一份報告，用一段講咗同一件事。 該段的要點有三個：第585章距離實施仍有時日，所以本港至今仍未行業權註冊制；賣方要證明的期間不少於十五年，而且起點必須是一份妥善的業權根源；至於第128章那套文書註冊，雖然令追溯業權變得可行，但它既不授予業權，亦不為業權作保證。

而可以用合約改動呢一點，係第219章由頭到尾嘅做法，唔係業權條文獨有嘅特色。 開首語「除非明訂有相反用意」喺第219章多條條文出現，包括第13(1)、13A(1)、16(1)、17、35(1D)、44(6)、51(1) 及 62(5) 條。即是說：整部第219章都係用「除非明訂有相反用意」呢種寫法運作，所以第13條嗰十五年係一個預設值，唔係一條底線。

英格蘭嘅十五年，數字一樣，路唔同，而終點亦唔同。

英格蘭的追溯期由 1925 年《財產法法令》第44(1)條的四十年改為三十年——條文原文：

再由 1969 年《財產法法令》第23條改為十五年：

留意 1969 年那一條自己嘅描述：「a contract expressing no contrary intention」。 英格蘭條文自己亦寫明可以用合約改動，喺第44(11)條：

所以第219章第13(1)條嗰句開首語，係承繼返嚟嘅，唔係香港自己嘅特色。

但英格蘭跟住做咗一件香港做唔到嘅事。 2002 年《土地註冊法令》加入了第44(12)條：

換言之： 英格蘭把已註冊業權嘅土地整幅剔出咗追溯期規則之外。所以香港嗰十五年，做緊英格蘭嗰十五年已經大致上唔使再做嘅工作——因為英格蘭註冊業權，而香港根據第585章仍然未有。

而讀者最想知嗰一件事，英格蘭有一款條文，香港冇對應。 1925 年《財產法法令》第49(1)條，關於賣方及買方向法院提出申請，同第219章第12(1)條共用一模一樣嘅括號除外語。但英格蘭條文後面仲有一款：

一句講晒： 喺英格蘭，法院拒絕頒令強制履行、或者喺任何追討按金的訴訟中，可以命令退還按金。⚠ 第219章並無一項相應、容許法院命令退還按金嘅明文權力。 但咁唔等於香港法院冇其他途徑命令退還按金。

仲有一件事，兩地由相反方向行到同一個地方。 香港法改會 2002 年就二手住宅市場建議過一份賣方資料表格，而政府的建議實施登記冊把整個項目歸入部分實施的類別；就二手市場那一半，登記冊寫得出嚟嘅只係一項要求代理提供實用面積資料的安排。

英格蘭嗰邊，係立法做過，然後廢除。 2004 年《房屋法令》第163(5)條列明，賣方資料套的規例可以要求提供的資料包括：

留意 (b)、(c)、(d) 三項嘅次序：業權、法定登記冊上關於該物業的東西、以及物業的實質狀況。 呢三樣，正正就係香港買家要靠自己去查嗰三樣。而該部分嘅修訂紀錄，寫住佢嘅結局：

即是說：香港就呢單交易考慮過一份賣方披露文件而從未立法；英格蘭就同樣三個項目立過法，七年後廢除。兩地由相反方向，行到同一個位置。

最後一點，兩地係一致嘅。 香港第219章附表2 A部第4(1)(b)條，把買方作出合理檢查後可確定嘅嘢剔出賣方保證之外（見第一節）。英格蘭 2002 年《土地註冊法令》附表3，就地役權亦用同一個測試：

兩個註冊制度相反、相隔七十七年立法嘅地方，都把望一望層樓會唔會見到放喺同一個位置。 而對買家嚟講，天台一個構築物、一個封咗嘅露台，正正就係望一望會唔會見到嗰一類嘢——但望到嘅係嗰件嘢本身，唔係佢嘅法律狀況。 望一望睇得到嗰個構築物；至於佢同批准圖則相符與否、當年有冇獲批、有冇違反地契或者公契，以及屋宇署會唔會就佢採取行動，全部都唔係望一望睇得出嘅事。而第4(1)(b)條嗰項例外，睇嘅正正就係一次合理檢查睇唔睇得出——所以由實物跳去法律狀況，係跳咗一步。

⚠ 另一半： 英格蘭同一份附表就不超過七年的租約另有規定：

呢一項係無條件嘅，可以同香港第128章第3(2)條但書嗰三年並排睇。但同一份附表關於實際佔用嗰一項，附有四項例外，其中一項正正剔除咗一項權益——如果佔用情況喺一次合理小心嘅視察之下並唔明顯，而買方亦無實際知悉。 所以唔可以簡單比較兩地風險。

八、點解答案喺你自己嘅文件入面

你可唔可以踢契，答案喺你嘅合約同業權契據裏面——係法律本身令嗰兩份文件成為關鍵。

一、你手上嗰份文件，冇任何法例規定佢要點寫——但有一條法例規定要有書面。 上面每一條附表2 A部條款，都要靠第36條用提述方法收納先至約束到你單交易，而香港亦並無任何法例訂明的臨時買賣合約標準格式。不過第219章自己有一款講書面。 第3(1)條規定：

即是說：格式冇任何法例規定，但要就一份土地合約提出訴訟，前提係有一份書面，而且由被告嗰一方（或佢合法授權嘅人）簽咗名。 你嗰份紙點寫，要由律師睇過先知。

二、質詢有死線，而提出質詢本身唔係一個免費動作。 附表2 A部第7(1)條的長限是完成交易日期前 14 天——呢個唔係一個由發現當日起計嘅期間，而係一個由你早已知道嘅成交日反推出嚟嘅死線。愈遲發現，個窗愈窄；喺最後兩個星期內先發現，個窗係零。 而第7(2)條容許賣方廢止售賣——但條文本身為呢項權利劃咗界，而嗰道界一定要連埋讀：發動條件係買方提出及堅持一項反對或要求，而該項反對或要求，係賣方「不能夠或(因困難、延遲或開支或任何其他合理的理由)不願意消除或遵從的」；條文另有第三個支路——「或如賣方的業權欠妥」。所以「不願意」唔係一個純粹隨心所欲嘅不願意：括號入面嗰句，就係條文自己為「不願意」劃低嘅理由範圍。 一旦發動，買方取回按金但無費用、無補償。兩條條文的原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第二節及該篇的常見問題。

⚠ 但呢條死線唔係絕對，有一份判詞可以參考。 CACV 79/2009（見第一節）第 20 段記錄咗一項共同基礎：買方有權逾時提出質詢，條件係該等質詢觸及業權根本，而該項瑕疵係買方縱使已作合理努力亦無法發現；喺嗰單案，一項喺視察當日、合約期限已過之後先至提出嘅質詢，就係咁樣被接納。兩項限度要一齊讀。 一，嗰個係一單案入面雙方之間嘅共同基礎，唔係適用於每一份合約嘅通則——嗰單案講嘅係該份合約嘅第12條，唔係本節列出嗰份表格嘅第7條。二，佢決唔到任何讀者嘅個案：有冇過期，要按你份合約同事實判斷。

三、如果走錯咗，損失唔以按金為上限。 附表2 A部第10條一次過做咗四件事：按金絕對沒收，並且係當作算定損害賠償而非罰款；賣方可以撤銷協議，跟住保留或者轉售層樓；轉售如果蝕咗，個差價連埋轉售嘅開支，係要買方找返；而如果轉售反而賣貴咗，多出嗰筆歸賣方。條文原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第二節。

四、業權上嘅爭議有一條入法院嘅路，而佢剔除嘅嘢，窄過睇落嗰個樣。 第219章第12(1)條容許土地的賣方或買方，「就土地售賣或土地交換的任何合約所引起的任何問題，或與該等合約有關的任何問題」，藉呈請書或原訟傳票向法院提出申請。跟住嗰個括號只剔除兩樣嘢，而且逐樣寫明：「會影響該合約的存在或效力的問題」，以及「關乎政府或公共機構支付補償的問題」。質詢有冇答到、業權有冇證明到、一方可唔可以拒絕完成交易，全部都係合約所引起或與合約有關嘅問題——嗰個括號並冇把佢哋剔除。 條文答唔到嘅唔係呢類問題，而係喺文件以外答呢類問題：呢一條係一項向法院提出嘅申請，由手上有份合約同啲業權契據嘅一方提出。而第12A條非常窄：只喺產權負擔人在司法管轄權以外、無法尋獲、不知誰是或無法肯定誰是嘅情況下先至適用，而且處理嘅係把款項繳存法院。兩條的原文見〈香港物業轉讓：按揭及業權調查〉第二節。

五、最後一點。 業權出問題同層樓出問題之間嗰條線，喺邊度劃、劃得幾深，係法官造嘅法。*就呢個題目，可參考兩份香港法院判詞——Spark Rich（CACV 249/1998）同 Lucky Dragon v Speedy Vantage（CACV 79/2009），兩份劃嘅都係未經批准建築工程嗰一段，已喺第一節寫低。 條例講清楚呢個題目嘅結構，但唔足以衡量任何一件具體嘢嘅風險*——呢一步需要一位手上有齊文件嘅律師。