香港物業印花稅（2024年改革後）
Stamp Duty on Property in Hong Kong (Post-2024 Changes)
發佈日期 / Published: 2026-04-21
本文所述為《印花稅條例》（第117章）2026 年 2 月 26 日的生效版本。 由該版本日期至本文的更新日期（2026 年 8 月 8 日），已相隔 5 個月 13 天；在這段期間刊憲的公告，未必反映於本文。 香港的印花稅制度於 2024、2025 及 2026 年連續三年作出重要調整，稅率或稅階或會再有更新。特別要留意：BSD 及 SSD 的稅率可由財政司司長按第63A條藉憲報公告更改（見下文），因此在 2026 年 2 月 26 日之後刊憲的公告，不會反映在本文所引的條例文本內。最新稅率及法例狀況由稅務局印花稅署在其官方網頁公佈。
簡介
香港物業買賣的印花稅由《印花稅條例》規管，由稅務局印花稅署（Stamp Office）徵收。2024 至 2026 年間，香港的物業印花稅制度經歷了可能是近十年來最大規模的改動。本文以一般性方式整理現行制度的主要結構及背後的近期改革軌跡——包括 2024 年 2 月 28 日撤回三項需求管理措施（BSD 及 SSD 的稅率定為 0%）、2025 年 2 月 26 日調整從價印花稅稅階、以及 2026 年 2 月 26 日起的 6.5% 頂格稅率。
本文所引稅階及稅率，均註明所取用的《印花稅條例》文本生效版本日期。
印花稅制度的整體轉變——由五種稅到一種
在 2024 年 2 月 28 日之前，香港的物業印花稅制度複雜、分層，對住宅物業有多達五重不同的稅項：
- 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）——基本稅項，按樓價累進計算；
- 買家印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD）——針對非香港永久居民買家及公司買家的稅項（附表1第1(1AAB)類）；該類現行的稅率為「代價款額或價值的0%」。該類的附註為「本分類受第29D、29DB及29DC條規限」——在 0% 稅率下並無金額分別，但該等條文仍然適用；
- 額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）——針對短期轉售的懲罰性稅（附表1第1(1AA)類）。舊稅率仍載於該類第1至3部，按取得及處置日期分佈於 5% 至 20% 之間：第1部（2010 年 11 月 20 日或之後但 2012 年 10 月 27 日之前取得）為 15%／10%／5%；第2部及第3部為 20%／15%／10%。該類註1為「本分類受第29D及29DA條規限」——在第4部的 0% 稅率下並無金額分別，但該等條文仍然適用；
- 住宅物業新印花稅（New Residential Stamp Duty, NRSD）——這是坊間對 AVD 第1標準第1部的通用叫法，並非《印花稅條例》的用語；適用於非首置住宅買家；以及
- 雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）的歷史形式。
2024 年 2 月 28 日起：政府取消所有需求管理措施（這是政府的政策用語，並非《印花稅條例》的條文用語）。要準確描述條例文本：BSD 及 SSD 並非被廢除，而是稅率定為零。附表1第1(1AAB)類（BSD）及第1(1AA)類第4部（在 2024 年 2 月 28 日或之後被處置的住宅物業）現時同樣寫着「代價款額或價值的0%」。AVD 中原來的第1標準第1部亦與較低的第2標準對齊。條例文本把這些改動標示為由 2024 年第 26 號法律公告及 2024 年第 8 號第 6 條作出。
呢個分別對讀者有實際意義。 第63A條訂明：「財政司司長可藉憲報公告，修訂附表1第1(1AA)、(1AAB)、(1B)或(1C)類，以實施對該類所列的印花稅稅率的更改」。換言之，BSD 及 SSD 的 0% 稅率，行政機關可以憲報公告單方面改動，毋須經立法會修訂條例。相比之下，第1(1)類（即 AVD，包括下文的 6.5% 稅階）不在第63A條所列的類別之內，要改動就必須有修訂條例。本文所引的是 2026 年 2 月 26 日的生效文本；在該日之後刊憲的第63A條公告，未必反映於本文。
結果：由 2024 年 2 月 28 日起，所有住宅及非住宅物業交易，只須繳付一項從價印花稅（AVD）。 要準確說明所適用的標準：第29AI條訂明，住宅物業按第1標準第1部徵收，非住宅物業按第3標準徵收；第2標準只透過例外條文適用，而該條的例外清單是「除第29AIA、29AJ、29AK、29AL、29AM、29AN、29AO、29AP、29AQ、29AR及29AS條及附表1第1(1)類註1B及1C另有規定外」——除了第29AIA至29AS條，附表1第1(1)類註1B及1C本身亦是通往第2標準的途徑（例如先前按第(2)分類加蓋印花的租賃權益）。第1標準第1部與第2標準現時的稅階完全相同，所以今日沒有金額分別，但條文所指的標準並不是第2標準。 差別對待（例如永久居民 vs 非永久居民、首置 vs 二套房、個人 vs 公司）在物業印花稅層面已完全消除。
此項改革是對 2010 年代初期引入的需求管理措施的一次全面撤回，目的為在樓市下行環境下釋放需求。
2025 年稅階調整
2025 年 2 月 26 日起：Scale 2 的稅階作出調整；條例文本把相關稅階標示為由 2025 年第 34 號法律公告及 2025 年第 12 號第 4 條代替。
- HK$100 象徵性稅款的上限提高至 HK$4,000,000。即物業售價 HK$400 萬或以下、而文書已按第29條核證屬 $4,000,000 者，印花稅僅為 HK$100。
- 中、高樓價的稅階亦相應調整。現行文本中，4.25% 是稅階(k)的稅率，適用於代價超逾 HK$21,739,120 但不超逾 HK$100,000,000 而已核證的文書；其上另有 2026 年 2 月 26 日加設的稅階(l)及(m)——見下一節。現行 Scale 2 的頂格是 6.5%，不是 4.25%。
此舉旨在減輕中低價物業買家（尤其首次置業者、小單位買家）的稅務負擔。
2026 年高端物業加稅——已載入條例文本
2026 年 2 月 26 日起：超高價住宅物業的從價印花稅頂格由 4.25% 加至 6.5%。呢個唔再係擬議——《印花稅條例》（第117章）2026年2月26日生效版本嘅附表1第1(1)類，Scale 1 及 Scale 2 都已經載有新稅階，條文並註明由2026年第3號第14條增補或代替：
- (k)「凡代價款額或價值超逾$21,739,120但不超逾$100,000,000，而有關文書已按照第29條核證屬$100,000,000者」——「代價款額或價值的4.25%」（由2026年第3號第14條代替）；
- (l)「凡代價款額或價值超逾$100,000,000但不超逾$109,574,470，而有關文書已按照第29條核證屬$109,574,470者」——「$4,250,000，另加代價款額或價值超逾$100,000,000的款額的30%」（由2026年第3號第14條增補）；
- (m)「任何其他情形」——「代價款額或價值的6.5%」（由2026年第3號第14條增補）。
稅階(m)是「餘額式」稅階，不是一個價格區間。 稅階(a)至(l)每一個都附有同一個條件：該文書已按照第29條，核證屬該稅階所訂的款額。稅階(m)寫的是「任何其他情形」。因此 6.5% 有兩條入口：一是代價超逾 HK$109,574,470（無論核證與否，都落入(m)）；二是文書並無按照第29條就其稅階所訂的款額核證——不論樓價多少。一份 HK$4,000,000 的買賣，如果文書沒有按第29條核證屬 $4,000,000，適用的並不是稅階(a)的 HK$100，而是稅階(m)的 6.5%。核證並不是一項手續，它是進入稅階(a)至(l)的條件本身。
新設的 Scale 3 亦已載入條例文本，其頂格為 4.25%。
本站嘅讀法：呢一段係本文入面最容易過時嘅部分。上述稅階取自條例 2026 年 2 月 26 日嘅生效文本。該範疇的最新公佈由稅務局發出。
印花稅的基本概念
不論稅階如何變動，幾項基本概念貫穿始終：
計稅基礎： 第1(1)類按「代價款額或價值」徵稅——《印花稅條例》（第117章）並無「買賣價與市值取其高」的一般規定（「市值」在該條例只出現於第3類香港不記名文書）。條例訂明的是第27(4)條，而該款開首先設一項排除——它只適用於「(如非一項作給出於誠意及付出有值代價的購買人、產權負擔的持有人或其他人的產權處置)」以外的轉易契或轉讓書：換言之，出於誠意並付出有值代價的一般買家，本身就不在該款的範圍之內。在該排除以外，署長如認為某轉易契因代價不足而給予重大利益，該轉易契即當作生前無償產權處置，第27(1)條再按所轉易財產的價值徵稅。第27(5)條另設一組獨立的豁免：整條第27條並不適用於——為保證償還預支款項或借款而以象徵式代價訂立的轉易契或轉讓書、為達成新受託人的委任而訂立的轉易契或轉讓書、所轉易或轉讓的不動產的實益權益並無據之而轉移的轉易契或轉讓書，以及由受託人或其他人以受信人身分根據任何信託訂立給受益人的轉易契或轉讓書；而有關文書必須列明其獲豁免的情況，該款方屬有效。「取其高」是稅務局的實務表述，不是條文用語。
稅項責任： 附表1第1(1)類第1標準第1部及第2標準的(C)欄訂明的責任人並不只是買賣雙方，而是「所有買賣各方，以及所有其他簽立人；另見本分類註2及7」。非住宅物業所用的第3標準，同一欄的文字為「所有買賣各方，以及所有其他簽立人；另見本分類註2」——只提述註2，不提述註7。市場慣例為由買方承擔。合約應明確列明由哪一方繳交，以免爭議。
繳稅期限： 第1(1A)類(B)欄訂明為「第29B(3)條所指的有關日期後30天；另見本分類註2及3」——(B)欄本身就叫讀者去看註2及註3，而該兩條註可以改寫答案。第29B(3)(c)條訂明，如同一批訂約方就同一條款先後訂立多於一份協議，有關日期是「該等協議中的第一項或第一份協議的訂立日期」；單看這一句，時鐘由臨時合約起計。但註2為香港最常見的一種情況另設規則：「如在加蓋印花期限的首14天內，一份買賣協議被另一份買賣協議所代替，而該第二份買賣協議是由相同的買賣各方以相同條款按照第29B(1)條簽立，並載有第29B(5)條所指明的事項」，則「則儘管有(aa)段的規定，該第二份協議的加蓋印花期限為不遲逾其簽立日期後30天」。臨時合約後 14 天內簽正式合約，正是一般的香港做法，所以在這個常見情形下，正式合約的 30 天是由正式合約簽立日起計，不是由臨時合約起計。註3的開首是「在符合註2的規定下」——即註2先行，註3只在註2以外的情形適用。註3的全文為：「在符合註2的規定下，如相同的買賣各方以相同條款訂有超過一份買賣協議，則—— (a) 就第IIIA部及本分類而言，該等買賣協議均當作於第29B(3)條所指的有關日期訂立；及 (b) 如該等買賣協議中任何買賣協議已加蓋適當印花或已根據第5(1)、13(2)或18E(1)條加蓋印花，則—— (i) 其他協議每份可予徵收印花稅$100」，而每份其他協議的期限亦為其簽立日期後 30 天。留意註3的觸發條件不限於「已加蓋適當印花」：條文寫的是「如該等買賣協議中任何買賣協議已加蓋適當印花或已根據第5(1)、13(2)或18E(1)條加蓋印花」。逾期繳付的罰款見下文第9條。
印花要件： 第15(1)條開首是「除第(1A)款及第15A條另有規定外」，訂明可予徵收印花稅的文書如未加蓋適當印花，不得在「任何法律程序」中被接納為證據——但條文明文列出例外：「(a) 刑事法律程序」及「(b) 署長為追討根據本條例須予繳付的印花稅或罰款而提出的民事法律程序」；該款的結尾一句同樣要讀：「此外，亦不得供作任何其他用途」——即禁制不限於作證據。第15(1A)條另容許在法院應律師的個人承諾而作出命令、或署長已按第14(1C)條加註的情況下接納。第15A條是另一項獨立例外：如文書僅因未繳第29DH條的指明款項或買家印花稅而屬未加蓋適當印花，則「儘管第15(1)條另有規定，在以下情況下，上述文書仍可在民事法律程序中，在法庭被收取為證據」——條件是交出該文書作證據的人並非承讓人或購買人。至於登記，第15(3)款訂明第15(2)款不適用於三類文書的登記：(aaa) 已根據第IIIA部第6A分部第3次分部暫免繳付印花稅款項法律責任的文書；(a)「根據第5(1)、13(2)或18E(1)條加蓋印花的、《土地註冊條例》(第128章)所指的文書」——留意(a)段附帶條件，並非所有《土地註冊條例》文書都在例外之內；以及(b)「根據第13(2)條加蓋印花的任何轉讓文書」。三類的登記均不影響該文書是否已加蓋適當印花的問題。因此印花稅在實務上仍是交易完成及業權登記的必要條件。
完成 vs 簽約： 印花稅的徵稅時點為合約簽訂時，而非交易完成時。因此即使交易尚未完成，只要合約已簽訂，印花稅義務已產生。
永久居民、非永久居民及公司買家
在 2024 年 2 月 28 日前，永久居民（HKPR）首置買家享有較低的 Scale 2 稅率；非永久居民及公司買家須繳付較高的 AVD 第1標準第1部，另加買家印花稅。
由 2024 年 2 月 28 日起：此項差別對待已完全取消。所有買家——永久居民、非永久居民、個人、公司——均按同一套稅階徵稅：按第29AI條，住宅物業是第1標準第1部，非住宅物業是第3標準（第1標準第1部與第2標準的稅階現時完全相同，所以金額上沒有分別，但條文所指的並不是第2標準）。BSD 的稅率現為「代價款額或價值的0%」。
對於欲透過公司持有物業（例如保護私隱、資產規劃、公司形式的稅務安排）的買家，印花稅不再是顯著障礙。但透過公司持有物業另有其他稅務及法律後果（例如將來轉讓股權而非資產的安排、公司年度申報責任）。
兩種物業交易的分別處理
住宅物業
現時住宅物業只繳付一項 AVD。由 2026 年 2 月 26 日起，6.5% 並非由 HK$100,000,000 起適用：條例在 HK$100,000,000 與 HK$109,574,470 之間另設一個過渡稅階(l)——已按第29條核證的文書，稅款為「$4,250,000，另加代價款額或價值超逾$100,000,000的款額的30%」。6.5%（稅階(m)「任何其他情形」）在兩種情形下適用：代價超逾 HK$109,574,470；或文書並無按照第29條就其稅階所訂的款額核證——此情形不限於高價物業，任何樓價的文書都可以因此落入 6.5%。
非住宅物業
非住宅物業（例如寫字樓、商舖、工業大廈、停車位）按 Scale 3 徵稅，不是 Scale 2——第29AI(b)條訂明，「如有關物業屬非住宅物業——附表1第1(1)類第3標準。」這一點在 2026 年之後有實際分別：Scale 3 的頂格是 4.25%，並無 6.5% 的稅階(m)。第1標準第2部（原本適用於非住宅物業的較高稅階）已被廢除，條例文本的標示是「(由2020年第231號法律公告及2021年第2號第10條廢除)」；第29AI條同期由同一批文件修訂。條例文本現時另設 Scale 3 適用於非住宅物業，頂格為 4.25%，即稅率不變，只是結構重整。
常被忽略的細節
- 股權轉讓的印花稅： 若物業透過持有物業的公司形式間接轉讓（即轉股而非轉樓），交易受附表1第2類（香港證券）規管。第2(1)類就「由第19(1)條規定須製備的每份單據」（成交單據）徵收「代價款額或代價於成交單據簽立當日價值的0.1%：另見本分類附註」——(A)欄本身就叫讀者去看該分類的附註，而該附註訂明：「凡代價或部分代價是由任何非證券的保證物組成，則有關該保證物在成交單據簽立當日未償付的本金及利息，須視為其當日的價值」，即代價由非證券的保證物組成時，計稅基礎另有規定。第19(1)條的開首是「除本條另有規定外，任何以主事人或代理人身分完成香港證券的售賣或購買的人」，其後第(1A)、(1C)及(1D)款分別就單位信託單位的取消、市場合約，以及附表4所指明的獲豁免交易，排除第(1)款的適用（第(1DA)及(1DB)款則另就附表8至11A第2部所指明的交易，以及《印花稅(證券經銷業務)(期權莊家)規例》所指明的交易，同樣排除適用）。第(1B)款並非排除整個第(1)款：它只豁免第(1)(d)款就轉讓文書加上簽註的規定，適用於由認可結算所按其規章保管、或以認可結算所或其代名人名義登記的香港證券——第(1)款其餘的規定（包括備製成交單據及加蓋印花的規定）仍然適用。第(1E)款的作用正好相反，並非豁免條文：它把某些並非藉售賣及購買方式而轉移香港證券實益權益的交易，當作是香港證券的售賣及購買，就本條例而言須予徵收印花稅——即擴大而非縮窄徵稅範圍。本站的讀法是：一宗買賣中買方及賣方各自完成一項售賣或購買，各須製備一份單據，故合共 0.2%——條文本身並無寫明「兩份」這個數目。此外，第2(4)類「轉讓書——任何其他類別」另就轉讓文書本身徵收「$5；另見本分類註1及2」；該分類註1訂明「由第19(16)條所指的認可結算所或其代名人所簽立的轉讓書，如符合以下情況，則無須繳付本分類所訂的印花稅 —— (a) 認可結算所或其代名人是香港證券的轉讓人；及 (b) 轉讓書是按照認可結算所的第19(16)條所指的規章而簽立。」，註2則就附表8第4部、附表9第4部、附表10第3部及附表11A第4部所指明的轉讓書免除該項印花稅——換言之，經認可結算所簽立的轉讓書並不繳付這 $5。稅務局可能視乎實質判斷是否屬於避稅安排。
- 集團內部轉讓的減免： 集團內部轉讓減免的條文是第45條。第45(2)條開首為「除第(4)、(5)、(5A)及(6)款另有規定外」，其中的關連測試是一間公司是另一間的「不少於百分之九十已發行股本的實益擁有人」，或有第三個法人團體是該兩個法人團體各自不少於百分之九十已發行股本的實益擁有人（即共同母公司架構同樣符合）。第45(6)條另訂明，該擁有權「直接有的擁有權或透過另一個或其他多個法人團體而有的擁有權，或指部分是直接有的、部分透過另一個或其他多個法人團體而有的擁有權」，並須據附表3適用——即間接或部分間接持股同樣計算在內，並非只計直接持股。這對集團架構有實在的財務後果：透過共同母公司控股、或透過中間法人團體間接持股達90%的集團，若只按直接持股一項判斷，有機會被誤以為不符合減免資格。減免可以被追回：第45(5A)條訂明，如轉讓人與承讓人在文書簽立日期後 2 年內「不再有第(4)(c)款所描述的相聯關係」——即因轉讓人或第三個法人團體在承讓人已發行股本中所佔的實益擁有權比率有變而不再相聯，並非任何原因的脫離關係——雙方須於 30 天內通知署長，已批准的寬免除第13(6)條另有規定外當作撤回，並須於 30 天內補繳本應徵收的印花稅。第13(6)條保留的是一項獨立保障：任何已根據第13條加蓋印花（表明無須徵收印花稅或已加蓋適當印花）的文書，即使寬免其後根據本條當作撤回，該文書仍可被接納為證據及可供所有用途，即使有人就印花稅提出反對亦然——即先前加蓋印花所賦予的證據能力及可用性，不因寬免撤回而喪失。逾期另有罰款（第45(5A)(d)條），而不通知署長本身可處第2級罰款（第45(7)條）。另有放寬該項減免條件的建議提出，最新情況請留意稅務局公布。
- 更換物業的退稅： 第29DF(1)條的「指明款項」有兩肢。(a)肢針對按附表1第1(1)類第1標準繳稅的文書，退的是已繳印花稅與「假使按照第2分部，該文書須根據附表1第1(1)類第2標準予以徵收印花稅的話，便須就它繳付的印花稅」之間的差額；(b)肢針對按第1(1A)類第1標準繳稅的文書，比較的是「假使按照第3分部，該文書須根據附表1第1(1A)類第2標準予以徵收印花稅的話，便須就它繳付的印花稅」。由於第1標準第1部與第2標準現時的稅階完全相同，兩肢的差額同樣為零。機制在文本上保留，但按現行稅階並無金額可退。條文退的是兩個標準之間的差額，不是「重複徵稅」。
- 逾期加蓋印花的罰款： 第9(1)條開首設有例外——「除第5(5)或13(7)(a)條適用的文書外」，其餘文書才適用以下三級——不遲逾 1 個月：罰款為稅款的 2 倍；遲逾 1 個月但不遲逾 2 個月：4 倍；其他情形：10 倍。留意分界是 1 個月及 2 個月，不是 30 日／3 個月／6 個月。第9(2)條容許署長寬免全部或部分罰款。